Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Boletín Oficial del Estado de 15 de mayo de 2013)

Autor:Laura Ruiz Monge - Guillermina Ester Rodríguez
Cargo:Abogada Área de Contencioso, Público y Regulatorio - Socia Área de Contencioso, Público y Regulatorio
Páginas:25-30
 
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A continuación analizaremos brevemente las principales reformas que se han realizado en el ámbito de la protección a deudores hipotecarios a través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (la "Ley").

La Ley aborda cuatro líneas maestras que detallaremos en esta nota: (i) la suspensión de desahucios de familias en especial riesgo de exclusión; (ii) las mejoras al mercado hipotecario; (iii) las modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil ("LEC") en materia de ejecución hipotecaria; y (iv) las modificaciones al Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

I La suspensión de desahucios

En virtud de la Ley se suspende durante dos años el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado el acreedor la vivienda habitual de personas que: (i) se encuentren en supuestos de especial vulnerabilidad; y (ii) tengan unas determinadas circunstancias económicas.

Los supuestos de especial vulnerabilidad son los casos de familias numerosas, monoparentales con dos hijos a cargo, unidades familiares con menores de 3 años, unidades familiares con un miembro con discapacidad superior al 33% o enfermedad que le impida realizar una actividad laboral con carácter permanente, unidades familiares en el que el deudor haya agotado las prestaciones por desempleo, unidades familiares con una víctima de violencia de género.

Además de estos supuestos, para que opere la suspensión de desahucios deben concurrir las siguientes circunstancias económicas: (i) que los ingresos de la unidad familiar no superen el triple del IPREM; (ii) que en los cuatro últimos años el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5; (iii) que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar; y (iv) que se trate de un crédito garantizado con hipoteca concedido para la adquisición de vivienda habitual.

Estas circunstancias pueden acreditarse en cualquier momento del procedimiento de ejecución y antes del lanzamiento.

II Mejora del mercado hipotecario

Estas mejoras se traducen en: (i) modificaciones de la Ley Hipotecaria ("LH"), (ii) modificaciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario; y (iii) medidas de protección del deudor hipotecario en la comercialización de préstamos hipotecarios.

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A Modificación de la LH

La Ley introduce un apartado 3 al artículo 21 de la LH por el que las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas deberán consignar si la vivienda tendrá o no en carácter habitual. Se presume iuris tantum que la vivienda es habitual si así consta en la escritura.

Se añade, además, un párrafo al artículo 114 de la LH, por el cual los intereses de demora en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual no pueden superar el triple del interés legal del dinero y sólo pueden devengarse sobre el principal pendiente. Los intereses sólo podrán capitalizarse en el caso de que el producto de la ejecución no sea suficiente para cubrir la deuda y el ejecutado se libere en cinco años al abonar el 65% de la cantidad pendiente o en diez años al abonar el 80% de la cantidad pendiente (vid. punto 17).

Se modifica también el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y establece nuevos requisitos al procedimiento extrajudicial de la venta del bien hipotecado:

(i) Las partes no pueden acordar un valor de la finca que sirva de tipo para la subasta distinto del fijado en el procedimiento de ejecución judicial directa ni podrá ser inferior al 75% de su valor de tasación.

(ii) La cláusula por la que se acuerde la ejecución extrajudicial de la finca debe constar separadamente respecto de las demás cláusulas de la escritura y debe señalarse expresamente si el inmueble es o no vivienda habitual del deudor.

(iii) Sólo es posible la ejecución extrajudicial si en la escritura aparece determinada su cuantía, la de intereses ordinarios y de demora. En el caso de que la escritura prevea el reembolso progresivo del capital, al solicitar la ejecución extrajudicial habrá de acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y documento fehaciente que acredite haberse realizado la liquidación según lo pactado por las partes...

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