Las reformas en materia del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos en Cuba. Apuntes al Decreto-ley núm. 322/2014 y a la resolución núm. 33/2014

Autor:Raúl José Vega Cardona - Ediltrudis Panadero de la Cruz
Cargo:Profesor Asistente de Derecho Civil. Facultad de Derecho, Universidad de Oriente. Juez. - Profesora Titular de Derecho Civil. Facultad de Derecho, Universidad de Oriente.
Páginas:2071-2099
RESUMEN

Con la promulgación del Decreto-ley núm. 322 de 2014 modificativo de la Ley General de la Vivienda y su Reglamento, contenido en la resolución núm. 33 del propio año, nuevamente el legislador cubano pone en el centro del debate jurídico el tema del arrendamiento de inmuebles urbanos en su más amplia expresión, en tanto la actual regulación abarca no solo las especificidades en sede contractual... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Acotaciones al íter evolutivo del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos en Cuba

Indudablemente el Código Civil Cubano de 1987 se erige como uno de los principales escalones evolutivos en la materia que nos ocupa. Justamente iniciamos aquí este breve estudio del devenir histórico, por la importancia que tiene la promulgación de nuestra norma sustantiva civil, particularmente en sede contractual. El Código sancionó en su artículo 389 el régimen legal del contrato de arrendamiento1, sin distinciones en cuanto a su objeto, y estableciendo además en los artículos 393 y 394 las obligaciones inherentes a los sujetos contratantes2. Nótese sin embargo, que la regulación ofrecida sobre este tipo contractual excluye ab initio la necesaria especificación sobre el contenido de este contrato, que no constituye tal como señala el legislador Cubano «la cesión del bien», sino la cesión del uso o goce sobre el bien. Este señalamiento podría parecer excesivamente preciosista, empero, la importancia de tal definición im-

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plica determinar si el arrendamiento está destinado a la utilización del bien y con ello la aplicación a la cosa misma de todos los servicios que puede proveer (ius utendi), o si se concertó con el fin de que el arrendatario se apropiase de los frutos producidos por el propio bien (ius fruendi), o ambos3. Para GARCÍA GOYENA este punto era el que marcaba la distinción entre arrendamiento y compraventa, cuyo origen se remontaba al derecho romano recepcionado a su vez en la Ley 1 Título 8 de la 6.ª Partida (GARCÍA GOYENA, 1852, 442). A su vez, LÓPEZ DE ZAVALÍA referencia la tesis de ENNECERUS, quien definía que el arrendamiento o locación de cosas podía ser de uso, excluyente del goce de los frutos, y de uso y disfrute (LÓPEZ DE ZAVALÍA, 1992, 19).

No obstante, en sede inmobiliaria, este cuerpo legal desde su promulgación consagró su carácter supletorio en virtud del artículo 8 del propio texto normativo en relación con sus Disposiciones Finales, que desde entonces decretó el régimen especial de las relaciones jurídicas vinculadas a este sector4, lo que suponía indudablemente la presencia de otra norma que regulara la relación jurídica contractual entre arrendador y arrendatario cuando esta recayera sobre bienes inmuebles. Es así como el 23 de diciembre de 1988 se promulgó la aún vigente Ley, núm. 65, Ley General de la Vivienda (a partir de ahora LGV), que en su artículo 74 autorizaba a los propieta rios de viviendas a celebrar al amparo de lo establecido en la legisla ción civil común, contratos de arrendamiento de hasta dos habitaciones con o sin servicio sanitario propio, mediante precio libremente concertado y sin someterse a apro bación previa alguna. Esta regulación contenía una remisión expresa al régimen general establecido en el Código Civil Cubano para el contrato de arrendamiento, y una limitación a la autonomía de la voluntad en tanto solo permitía que este contrato recayera sobre el uso de una parte del inmueble y no sobre su totalidad. Sobre este artículo 74 es que se van a suceder las diversas modificaciones en el ámbito del arrendamiento de inmuebles urbanos en Cuba, y que muestran en ocasiones cómo el legislador vuelve sobre sus propios pasos en el devenir histórico jurídico de la institución.

La primera reforma sobrevenida a la prístina redacción del supramencionado artículo 74 de la Ley General de la Vivienda en Cuba vendría de la mano del Decreto-ley núm. 171 de 1997 Sobre el arrendamiento de viviendas, habitaciones o espacios5. Resulta interesante la fundamentación ofrecida en los POR CUANTOS del texto legal que sustentó la modificación que se realizaba en esta sede, y que indudablemente respondía a la coyuntura económica que atravesaba el país durante el conocido «Periodo Especial». Así, se especificaba que dentro de las razones para la reforma se encontraba la necesidad, dentro de la coyuntura económica del país, de ampliar y preservar el derecho de los propietarios a arrendar; y propiciar el arrendamiento ante la situación habitacional, de forma tal que coadyuvara a solucionar el problema de la vivienda. Además, el Decreto-ley regulaba la vertiente del arrendamiento como una de las actividades que integraba el llamado trabajo por cuenta propia, y el régi-

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men de contravenciones administrativas ante posibles violaciones del contenido normativo. Cuatro aspectos de la referida regulación resultaban relevantes en el ámbito contractual:

  1. La eliminación del límite que imponía la LGV sobre el objeto cuyo uso o goce se cedía con el arrendamiento, al permitirse taxativamente la posibilidad de arrendar no solo partes de las viviendas sino estas en su totalidad, aspecto que incuestionablemente se encontraba conectado con los fundamentos expuestos en los POR CUANTOS de la ley;

  2. El establecimiento de prohibiciones legales en relación a los sujetos contratantes, al excluirse expresamente a las personas jurídicas y a los representantes de organizaciones, firmas, entidades o países extranjeros acreditados en la República de Cuba;

  3. La exclusión del denominado arrendamiento para uso distinto del de vivienda; y

  4. La prohibición del subarrendamiento y la cesión de uso de viviendas, habitaciones o espacios, a pesar que en el régimen general del Código, al cual remitía la propia norma jurídica, tales cuestiones resultan permitidas cuando media autorización expresa del arrendador6; aspecto que se justificaba bajo el principio que ley especial prima sobra la general.

    En el año 2003 se produce en Cuba una importante reforma a la LGV que abarcó varios aspectos del ámbito inmobiliario y que respondía, según precisa PÉREZ GALLARDO, «a la necesidad de atemperar el dictado de sus preceptos a la dinámica social de nuestra cotidianidad» (PÉREZ GALLARDO, 2004, VII). El Decreto-ley núm. 233/2003 que modifica artículos de la Ley núm. 65, Ley General de la Vivienda, volvió a transformar el artículo 74 de la Ley Cubana, esta vez, para adicionar otras limitaciones y prohibiciones, o volver sobre otras ya superadas7. En el ámbito contractual se retomaba la originaria redacción del Decreto-ley núm. 171/1997 en cuanto a la limitación del arrendamiento a dos habitaciones con servicio sanitario propio o sin él, si bien se dejaba la posibilidad de arrendar otros espacios de la vivienda, así como inmuebles en su totalidad pero solo en este último supuesto a ciudadanos Cubanos residentes permanentes en Cuba. A su vez, se imponía otra prohibición en cuanto al elemento subjetivo de la relación jurídica contractual, en tanto se excluían de la legitimación para contratar, a los propietarios de viviendas no residentes en el país y a aquellos cuya titularidad había sido obtenida por asignación estatal. Sin embargo, una adición en la citada norma resultó relevante en el régimen jurídico del arrendamiento de inmuebles urbanos en Cuba: la definición de la finalidad de este contrato. El nuevo artículo 74 disponía específicamente que el arrendamiento tuviera como fin único el servicio de hospedaje, regulación que se ha mantenido casi idéntica en cada una de las modificaciones sobrevenidas

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    al régimen especial de este tipo contractual; aspecto que será objeto de análisis más adelante.

    El Decreto-ley núm. 233 de 2003 fue a su vez derogado por el Decreto-ley núm. 275 de 2010 modificativo del régimen de arrendamientos de viviendas, habitaciones o espacios. Nuevamente el legislador Cubano volvía sobre el artículo 74 de la Ley General de la Vivienda8introduciendo reformas en el régimen especial de la locación de inmuebles urbanos en nuestro país. Esta vez fueron tres los elementos incorporados que incidieron en sede contractual:

  5. Se eliminó el límite impuesto sobre la locación de partes del inmueble, retornándose de esta manera la redacción del Decreto-ley núm. 171/1997 sobre el particular;

  6. Se ampliaban los fines del arrendamiento al eliminarse del texto legal el adjetivo «único», con lo que desparecía una importante limitación a la autonomía de la voluntad; y

  7. Se permitió el arrendamiento de inmuebles para la realización del trabajo por cuenta propia, con lo que se introdujo en el ordenamiento jurídico Cubano el denominado arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

    Esta última reforma resultó trascendental pues incorporó al texto legal una subespecie del contrato de arrendamiento de inmuebles. Las particularidades que presenta distinguen su régimen jurídico de aquel cuya finalidad es la habitacional, siendo entonces esta la nota determinante de este tipo de arrendamiento que se define en sentido negativo, en tanto se configura cuando el destino primordial no es la necesidad de vivienda del arrendatario. En este contrato prima el principio de autonomía de la voluntad que implica la libertad de pactos, particularmente en lo relativo a la definición de la renta y el plazo por el cual se arrienda el inmueble9. Dogmáticamente el arrendamiento para uso distinto de vivienda incluye el ejercicio de actividad comercial, de actividades culturales, de ocio, etc., y el arrendamiento por temporada; sin embargo la propia regulación jurídica que ofrecía el Decreto-ley núm. 275/2010 lo limitó evidentemente a las actividades autorizadas legalmente en Cuba para el ejercicio del llamado trabajo por cuenta propia10.

    Por último, debe señalarse que a la vez que fueron realizándose las modificaciones expuestas a la LGV...

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