Sobre la reforma de la Llei del Cadastre Immobiliari

AutorAntonio Ángel Longo Martínez
CargoNotari de Calafell
Páginas76-83

Page 76

Veure nota 1

1. Introducció

La disposició final 18ª de la Llei 2/2011, de 4 de març, d’economia sostenible, publicada al BOE de 5 de març i amb entrada en vigor el 6 de març, ha modificat el Reial Decret Legislatiu 1/2004, de 5 de març, text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari.

Les normes introduïdes o modificades tenen una incidència directa en l’actuació notarial i obliguen a un examen que l’absència de vacatio legis, gairebé total, dificulta fer amb l’atenció pausada que seria necessària. I amb més motiu si es té en compte que, lamentablement, les contradiccions i la confusió de la redacció fan que els dubtes se suscitin gairebé des del començament de l’estudi.

El contingut i tenor de la disposició final 18ª ens l’avança l’article 46 de la Llei 2/2011, titulat «Principis rectors de l’activitat cadastral» 2. Per a l’estudi de l’esmentat contingut, pot ser útil distingir els apartats següents:

2. Referència cadastral i certificació descriptiva i gràf ica Constància en els documents notarials

La primera gran novetat de la Llei la trobem a l’article 3, en què s’ha introduït un nou paràgraf 2n, conforme al qual «La certificació cadastral descriptiva i gràfica acre-ditativa de les característiques indicades a l’apartat anterior i obtinguda, preferentment, per mitjans telemàtics, s’ha d’incorporar als documents públics que continguin fets, actes o negocis susceptibles de generar

Page 77

una incorporació en el Cadastre Immobiliari, així com al Registre de la Propietat en els supòsits previstos per Llei. Igualment s’ha d’incorporar en els procediments administratius com a mitjà d’acreditació de la descripció física dels immobles».

La lectura de l’esmentat precepte plan-teja ja de sortida alguns interrogants:

1) Ara l’acreditació de la referència cadastral és sempre obligatòria?

Cal recordar que els articles 38 a 45 de la Llei no han patit cap modificació, per la qual cosa la referència cadastral, d’acord amb l’article 38, ha de figurar en els documents «on constin els fets, actes o negocis de transcendència real relatius al domini i la resta de drets reals (excepte cancel·lacions, ex article 39), contractes d’arrendament o de cessió per qualsevol títol de l’ús de l’immoble».

A aquests actes de transcendència real ara l’article 6.3 afegeix els que «reflecteixin relacions de naturalesa econòmica o amb transcendència tributària vinculades a l’immoble». Amb la qual cosa, la veritat és que costarà trobar alguna escriptura en què es descrigui un immoble i per a l’objecte del qual no estigui prevista la constància de la referència cadastral.

Però això no vol dir que l’esmentada constància s’imposi com una obligació que no permeti l’autorització de l’escriptura o la inscripció de l’acte, perquè així se segueix desprenent de l’article 43, que regula l’advertència oportuna en cas de no-aportació de la referència cadastral, i, ja amb absoluta claredat, de l’article 44, que, quan regula els efectes de l’incompliment de l’obligació d’aportar la referència cadastral, diu que no impedirà l’autorització del document notarial ni la pràctica dels corresponents assentaments al Registre de la Propietat.

2) L’esmentada acreditació s’ha de realitzar sempre mitjançant certificació cadastral descriptiva i gràfica?

En primer lloc cal dir que el més lògic és que la certificació es converteixi, si no ho era ja, en el mode habitual d’acreditació de la referència cadastral, per raons no només d’índole legal, sinó també pràctica. Però això no treu que la resposta a la pregunta, plantejada en els seus estrictes termes, hagi de ser negativa, al meu parer, també en aquest cas, i malgrat que la Llei peca de falta de claredat per les aparents contradiccions que avançàvem.

Atès que l’article 41 tampoc experimenta variació, l’obligació concreta d’acreditació de la referència cadastral continuarà po-dent-se complir, amb caràcter general, mitjançant qualsevol dels documents previstos en l’esmentat article: certificació, constància en escriptura pública o informació registral i rebut d’IBI.

3) Quan ha d’incorporar-se la certificació cadastral descriptiva i gràfica?

Sense perjudici del que s’ha esmentat anteriorment, el nou article 3.2 preveu la incorporació de la certificació descriptiva i gràfica en una sèrie de supòsits en què, i en conseqüència, la citada incorporació deixarà complerta l’obligació d’acreditació de la referència cadastral. Tanmateix, determinar quins són aquests supòsits no és del tot senzill, en primer lloc, per la redacció mateixa del precepte, que com vèiem estableix que la certificació «s’ha d’incorporar als documents públics que continguin fets, actes o negocis susceptibles de generar una incorporació en el Cadastre Immobiliari, així com al Registre de la Propietat en els supòsits previstos per Llei». Tal com jo ho entenc, el precepte diu que la certificació s’ha d’incorporar en determinats documents públics (els que continguin fets, actes o negocis susceptibles de generar una incorporació en el Cadastre Immobiliari), així com (també s’ha d’incorporar) al Registre de la Propietat en els supòsits previstos per Llei. Encara que l’ús d’una preposició diferent indueixi a confusió, el precepte estaria parlant de dues incorporacions de la certificació cadastral: la qu e es farà al document públic i la que es farà al Registre de la Propietat 3.

D’acord amb això, i en relació amb el que ara ens interessa, la qüesti ó se centraria a discernir a quins documents fa referència la Llei. El concepte d’incorporació al Cadastre, al qual es vincula, a l’article 3, el tipus de fets, actes o negocis la formalització dels quals en el corresponent document públic comporta la incorporació a aquest de la certificació descriptiva i gràfica, apareix a l’article 11 de la Llei, dins del capítol I («Procediments d’incorporació i règim jurídic»), del títol I. El citat article indica que «la incorporació dels béns immobles en el Cadastre Immobiliari, així com de les alteracions de les seves característiques, que comporta, si escau, l’assignació de valor cadastral, és obligatòria i pot estendre’s a la modificació de totes les dades que siguin necessàries perquè la descripció cadastral dels immobles afectats concordi amb la realitat». D’aquí es dedueix que s’ha d’entendre per incorporació al Cadastre tant el primer accés de l’immoble en aquest com els de les ulteriors alteracions de les seves característiques, referides aquestes a la descripció cadastral del citat immoble. A l’article 3.1 es defineix què cal entendre per descripció cadastral: «La descripció cadastral dels béns immobles ha de comprendre les seves característiques físiques, econòmiques i jurídiques, entre les quals hi ha la localització i la referència cadastral, la superfície, l’ús o destí, la classe de conreu o aprofitament, la qualitat de les construccions, la representació gràfica, el valor cadastral i el titular cadastral, amb el seu número d’identificació fiscal o, si s’escau, número d’identitat d’estranger».

La primera gran novetat de la Llei la trobem a l’article 3, precepte que planteja alguns interrogants importants per a la pràctica notarial

Per la seva banda, el capítol II del mateix títol I regula els procediments d’incorporació, que s’ha de verificar mitjançant «declaracions, comunicacions i sol·licituds». I pel que fa a l’actuació notarial, la citada incorporació es realitza mitjançant les comunicacions que regula l’article 14.a:

Són comunicacions:

a) La informació que els notaris i regis-tradors de la propietat han de remetre de conformitat amb el que disposa l’article 36, quan es refereixi a documents autoritzats o inscrits per ells el contingut dels quals suposi exclusivament l’adquisició o consolidació de la propietat de la totalitat de l’immoble, sempre que els interessats hagin aportat la referència cadastral en els termes a què es refereix el títol V i es formalitzi en escriptura pública o se’n sol·liciti la inscripció en el Registre de la Propietat en el termini de dos

Page 78

mesos des del fet, acte o negoci de què es tracti.

El que ha de ser susceptible de generar una incorporació al

Cadastre no és el document públic ni la comunicació que faci el notari del seu contingut, conforme a l’article 14.a, sinó el «fet, acte o negoci» formalitzat en l’esmentat document públic

Així mateix constitueix comunicació la informació que han de remetre els notaris referida a la segregació, divisió, agregació o agrupació dels béns immobles, sempre que, dutes a terme les actuacions que preveu l’article 47.2, consti la referència cadastral dels immobles afectats, hi hagi correspondència entre els immobles objecte de les actuacions esmentades i la descripció que figura en el Cadastre, i que s’aporti el pla, representat sobre la cartografia cadastral, que permeti identificar aquestes alteracions.»

És a dir, la informació que remet el notari conforme a l’article 36 només es qualifica de comunicació i provoca la incorporació al Cadastre en els supòsits de l’article 14.a, el contingut del qual, al seu torn, caldria posar en relació amb el de l’article 16.2: «Són objecte de declaració o comunicació, segons escaigui, els següents fets, actes o negocis». D’acord amb això, no semblava il·lògic entendre, basant-se en una interpretació coordinada del nou article 3 amb l’article 14.a, que la utilització de la certificació cadastral descriptiva i gràfica només fos necessària en els casos previstos al citat article 14.a 4.

No obstant això, la incorporació al Cadastre es pot produir, òbviament, per mitjans dife-rents de la «comunicació» notarial, i...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR