La reforma de la ley Hipotecaria en sus artículos 41, 399 y 400

AutorJerónimo González
Páginas425-444

Page 425

I Sustantividad de la inscripción

El artículo 15 de la ley de 21 de Abril de 1909, que, con ligero retoque, fue incluido como artículo 41 en la vigente edición de la ley Hipotecaria, pareció desde un principio al insignificante autor de estos renglones, desproporcionado a las líneas generales del sistema inmobiliario español y llamado a provocar inmediatos conflictos.

Conceder a la inscripción de golpe y porrazo no sólo la fuerza legitimadora del derecho real, sino la energía de un título posesorio incontrovertible, cuando los especialistas lamentaban la decadencia del Registro de la Propiedad, el desdén de los Tribunales por la institución y la indiferencia del país en materia hipotecaria, equivalía a buscar por desusados y peligrosos senderos el vigor de un cuerpo que no necesitaba otros reconstituyentes que él juego natural de sus articulaciones y el nonmal empleo de su actividad.

Ciertamente, no pensábamos que las indicaciones hechas en tal sentido al Sr. Pazos y a los entusiastas Registradores que con el señor Martínez Pardo habían Hogrado la introducción del precepto en el Dictamen de la Comisión del Congreso, hubieran de recibir una confirmación tan categórica en menos de veinte años.

La sustantividad de la inscripción, entendida a la manera dePage 426 las antiguas leyes de Hamburgo, Luteck, Mecklemburgo y Sajo-nia, que otorgaban fuerza de cosa juzgada a los pronunciamientos del Registro, había sido abandonada por el Código civil alemán y por el recién votado Código civil suizo.

Según el artículo 891 del Código civil alemán, si en el Registro aparece inscrito un derecho real a favor de una persona, se presume que le corresponde ; si aparece cancelado, se presume que no subsiste.

Esta presunción, que se extiende a la propiedad y a todos las derechos reales, distingue este ordenamiento del régimen mobiliario, en el que la presunción a favor y en contra de cualquiera persona se deriva de la posesión, y puede en todo caso ser desvirtuada por la prueba en contrario. Su principal energía se desenvuelve en el derecho procesal. Quien tenga inscrito el dominio o un derecho real, puede, sin más que invocar el asiento del Registro, ejercitar todas las acciones reales y personailes que del dominio o derecho inscrito se deriven, y esperar la contraprueba de que él no es propietario o de que el derecho no existe o no le pertenece

1.

No tiene otro alcance el artículo 937 del Código civil suizo, aunque su alusión a las acdiones posesorias haya confundido a algún comentarista.

Del mismo modo que la posesión en cuestión de muebles, la inscripción en el Registro de la Propiedad crea en materia inmobiliaria una presunción en favor de la existencia del derecho inscrito. Quien está inscrito en el Registro como propietario, titular de una servidumbre, acreedor hipotecario, etc., se presume que tiene esta cualidad hasta que se haya probado la inexactitud de la inscripción

2.

En ninguno de los dos Códigos citados se prescinde de la posesión extra-registral. Basta hojear una obra cualquiera de Derecho civil para comprender el importante papel que la institución juega en el sistema hipotecario.

Uno de los tratados más familiares al estudiante alemán de Derecho inmobiliario, Das Liegenschaftsreaht de Turnau Fórs-Page 427ler, después de hacer constar con una concisión que acredita la evidencia del aserto, que la posesión no se inscribe en el Registro 3, entra en el comentario de los artículos 854-872 relativos ai concepto, adquisición, término, protección y clases de la posesión, con especiall referencia a los inmuebles. Las diferencias entre la custodia de muebles y tenencia de fincas no borran el común denominador de la doctrina romana, aceptada con ligeras variantes.

Por otra parte, la inscripción conserva algunos de los antiguos fueros, aun contra el Registro, y de ello son prueba evidente los artículos 900 y 927 del Código civil alemán, cuyo respectivo tenor es el siguiente :

Quien está inscrito en el Registro como propietario de una finca, sin haber adquirido la propiedad, deviene propietario cuando la inscripción subsiste treinta años y él durante este tiempo ha poseído como propina la finca

.

El propietario de un inmueble puede ser privado de su derecho por vía de edictos, cuando la misma finca ha sido poseída por otro como propia durante treinta años. Este plazo se contará como en la prescripción de cosas muebles. Si el propietario se halla inscrito en el Registro, el procedimiento por vía de edictos no podrá tramitarse, a menos de que haya muerto o desaparecido, y siempre que no se haya practicado en los últimos treinta años ninguna inscripción que necesitase el consentimiento del propietario

.

Un poco más dudoso se presenta el Código civil suizo, y acaso la letra del artículo 937 haya confundido a nuestro legislador, que si por una parte conocía el texto oficial de 24 de Diciembre de 1907, ignoraba, por otra, su alcance y desenvolvimientos prácticos, porque no ha entrado en vigor hasta 1912.

Sobre este particular he de repetir lo que hace algunos años he escrito : 4

Surge una distinción inevitable, nos dice la Exposición de Motivos del Anteproyecto 5, según la naturaleza misma de las cosas, entre las reglas adecuadas a los muebles y las que estánPage 428 destinadas a los inmuebles. En materia de transacciones mobiliarias, puede uno contentarse con admitir el poder de hecho, la potestad exterior sobre la cosa, la posesión, como la forma única de la manifestación de un derecho real. Siendo el poseedor el dueño de la cosa, está autorizado para obrar como tal respecto de cualquier tercero de buena fe, sin que este último pueda sufrir ningún daño. La posesión basta para legitimar a su autor, de suerte que es lia forma reveladora de los derechos reales sobre los muebles. No pasa lo mismo con los bienes inmuebles, en los que la posesión no puede tener la misma importancia porque su ejercicio, exteriormente, no representa mas que una parte mínima de la potestad de hecho que se puede adquirir sobre un predio. ¿Qué significa ocupar un inmueble, habitar una casa, en comparación con la omnipotencia del poseedor de una cosa mueble ? Este puede enajenarla, abandonarla, transformarla, destruirla, mientras que el poseedor del inmueble puede tan sóüo gozarlo o exclluir a otro o quizá modificar la superficie de la finca poseída. Así, tiene distinto valor, según se trate de inmuebles o muebles, la circunstancia de que la posesión o el goce virtual no puede ser expresado completamente por medio de una ficción, y si la idea de la manifestación exterior de los derechos reales ha de ser consagrada, esto no es realizable mas que instituyendo formas especiales por las cuales los derechos reales sobre los inmuebles pueden ser percibidos por los sentidos. Dichas formas son entonces constitutivas del derecho. Quien se aprovecha de ellas puede ser considerado, por cualquier tercero de buena fe, como titular verdadero del derecho. Las formas inmobiliarias consistirán en actos emanados de una autoridad pública, en signos colocados en el inmueble mismo o en una inscripción sobre los Registros oficiales. Tendrán siempre una doble finalidad : por de pronto, la constitución del derecho real sobre el inmueble ; después, su manifestación general y cierta

.

En su consecuencia, el articulado adopta la posesión como la base normal de la adquisición, transmisión, prescripción, constitución de prenda o establecimiento de usufructo sobre muebles, mientras fundamenta sobre el Registro (Grundbuch) el régimen de los derechos reales inmobiliarios ; y lo mismo que a la posesión de aquellos une presuntivamente la existencia del derecho co-Page 429rrespondiente y los efectos de la buena fe, liga a la inscripción análogas consecuencias por lo que toca a las fincas

.

Se engañaría, no obstante, quien supusiera que ambos medios legitimadores actúan en compartimientos estancos, de manera que la posesión no desempeña ningún papel en el régimen hipotecario, ni en el Registro en el ordenamiento mobiliario

.

La posesión es un elemento indispensable para la ocupación y para la usucapión, tanto de los bienes inmatriculados como de los que no lo estén. El poseedor de una finca, goce o no de inscripción a su favor, puede rechazar por la fuerza todo despojo o perturbación, exigir la restitución y pedir que cesen los actos perturbadores, que se prohiba causarlos y que se reparen los daños

.

En efecto, el artículo 937 del texto examinado preceptúa que cuando se trata de inmuebles inmatriculados en el Registro, la presunción del derecho y las acciones posesorias tan sólo pertenecen a la persona inscrita, mas el que tenga el señorío efectivo del inmueble, puede, sin embargo, accionar por causa de usurpación o perturbación

.

«Interpretando este artículo, que tan enorme influencia 6 ha ejercido en los promotores del artículo 41 de nuestra ley Hipotecaria, dice Wieland:

En su consecuencia, se puede admitir que, por regla general, el titular de la inscripción lo es también del derecho real. Viceversa, la posesión, en materia de inmuebles, no es un indicio del derecho del poseedor, porque la transferencia de la propiedad no necesita el traspaso de la posesión. Así, la inscripción tiene para la reclamación de los derechos inmobiliarios, la misma importancia que tía posesión para la reclamación de los derechos sobre los bienes muebles, es decir, para las aaciones fundadlas sobre la posesión. Es preciso entender aquí la acción por medio de la cualPage 430 se invoca un derecho real, derecho de propiedad o de otra clase, pero apoyándose sobre su apariencia externa tal y como resulta de la inscripción

. «El que ejerce sobre un inmueble el señorío de hecho, tiene el derecho de ejercer una acción fundada sobre la desposesión arbitraria o la perturbación causada a su posesión». En aquellos supuestos, se hace valer una acción real (reivindicatoría...

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