Reflexiones de urgencia sobre el RD 2537/1994 de 29 de Diciembre
| Autor | César-Carlos Pascual y José-Luis Fernández |
| Cargo | Notario de Cartagena/Notario de Barakaldo |
| Páginas | 31-70 |
ALGUNAS REFLEXIONES DE URGENCIA SOBRE EL REAL DECRETO 2537/DE 29 DE DICIEMBRE DE 1994 SOBRE "COLABORACIÓN ENTRE LAS NOTARÍAS Y LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD PARA LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURÍDICO INMOBILIARIO"
SUMARIO
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COMUNICACIÓN NOTARIAL, ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y PRINCIPIOS HIPOTECARIOS; ESPECIAL CONSIDERACIÓN AL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
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PRESENTACIÓN Y SOLICITUD O PETICIÓN DE REGISTRACIÓN; EL DESISTIMIENTO.
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UN "TERTUS GENUS" DE PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
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LOS PACTOS DE NO INSCRIBIR Y LA COMUNICACIÓN NOTARIAL CONTRA O SIN LA VOLUNTAD DEL INTERESADO.
V- EL SECRETO DEL PROTOCOLO.
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SOLUCIONES A LOS PROBLEMAS.
VII- COMUNICACIÓN Y ASIENTO DE PRESENTACIÓN. CAUSAS DENEGATORIAS DE SU PRACTICA. POSIBILIDAD DE RECURSO.
VIII.-REMISIÓN DE LA COMUNICACIÓN: ¿FORZOSA Y NECESARIAMENTE EL MISMO DÍA DEL OTORGAMIENTO?. INTEPRETACION Y EXAMEN DE LOS ARTS. 249-2 DEL REGLAMENTO NOTARIAL Y ART.418 DEL R.H. NÚMEROS CUATRO Y CINCO.
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PLAZO MÁXIMO DEL QUE DISPONE EL NOTARIO PARA REMITIR LA COMUNICACIÓN: EXAMEN DE DISTINTOS SUPUESTOS.
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EXAMEN DE LOS DISTINTOS PLAZOS Y DE SU COMPUTOS.
PRELIMINAR
Tras la publicación del Real-Decreto 2537/1994, de 29 de Diciembre, sobre "colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario", que deroga el anterior Real-Decreto 1558/1992, de 18 de Diciembre, sobre el particular, han surgido ya numerosos chirridos, desorientaciones y dudas jurídicas, a las cuales se debe poner coto.
Y, si bien es cierto, que desde el punto de vista jurídico las modificaciones que introduce el R.D. de 1994 en los Reglamentos Notarial e Hipotecario, se podrían calificar en una apresurada lectura, y siguiendo a G.PALOMINO, como de "ARTE MENOR", no es menos cierto que otra lectura reposada nos advierte gravemente que una aplicación inadecuada de los preceptos en juego, puede acarrear perjuicios irreparables y cuantiosos para todas las partes implicadas: Notarios, Registradores y otorgantes.
Vaya por delante, sin embargo, que no se va a hacer un estudio pormenorizado de la cuestión, ni se ha pretendido así (el presente trabajo es el resultado de un cambio de opiniones entre los autores en un intenso fin de semana, cuyas conclusiones se han tejido con cierto carácter de urgencia, a fin de que no se consoliden conductas que se estiman peligrosas para todos), desgranando artículos, párrafos o incisos (aunque algo se comentará sobre el particular); En concreto nos vamos a fijar en lo que creemos es el nervio del asunto ; en aquellas cuestiones que son los pilares para poder desatar las responsabilidades y perjuicios irreparables de que antes hablábamos.
Pues bien, a nuestro entender, tales cuestiones son básicamente dos que, planteadas jurídicamente, suponen contestar a estas dos preguntas:
1o.¿Pueden o no los Notarios enviar por TELEFAX las comunicaciones de haber autorizado escrituras públicas, DESPUÉS DEL DÍA DE SU OTORGAMIENTO, con la consiguiente obligación del Registrador de admitirlas? ¿En qué términos, plazos y condiciones?.
2o ¿Puede o no el Notario, por su propia autoridad y unilateralmente, remitir esas comunicaciones al Registro de la Propiedad, sin consentimiento de los otorgantes y aún contra su consentimiento? ¿Cómo resolver el problema?
Ni decir tiene, que a estas alturas de rodaje del Real Decreto citado, ya somos muchos los Notarios a los que diversos Registros han cerrado la puerta de su Libro Diario para comunicaciones remitidas por FAX después del día del otorgamiento, con dudosas interpretaciones; pero también hay que señalar que algunos compañeros, han empezado por su cuenta y riesgo una cruzada de presentaciones unilaterales por fax, sin consentimientos de ningún tipo.
Todo lo cual, puede acarrear consecuencias muy graves, tanto para el Registrador como para el Notario, respectivamente, según veremos a continuación.
Finalmente, se ha de advertir que tal normativa recientemente aprobada para procurar la pretendida seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, contiene tales imperfecciones técnicas que es un fabuloso semillero de inseguridades; sin que nos sea dado a Notarios y Registradores otra alternativa sino la de paliar en lo posible los defectos normativos.
Se llama, pues, especialmente la atención sobre este punto "a quien corresponda", toda vez que los medios legales de que disponemos son decididamente confusos e insuficientes para desarrollar con eficacia y sin sobresaltos el cometido que se nos encomienda en orden a procurar esa seguridad tan deseada por todos.
Y, sin más preámbulos, entramos en materia.
I- COMUNICACION NOTARIAL, ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y PRINCIPIOS HIPOTECARIOS; ESPECIALCONSIDERACIÓN AL PRINCIPIODE ROGACIÓN.
El primero de los problemas cardinales que plantea el Real-Decreto de 29-12-92 es el relativo a SI EL NOTARIO AUTORIZANTE, POR PROPIA VOLUNTAD Y DE MANERA UNILATERAL, PUEDE UTILIZAR EL TELEFAX A EFECTOS DE QUE SE PRACTIQUE ASIENTO DE PRESENTACIÓN, SIN SOLICITUD DEL INTERESADO U OTORGANTE O AUN CONTRA SU VOLUNTAD .
El pfo. Io del número 2 del art.249 del vigente Reglamento Notarial se expresa así: "El Notario, por su propia voluntad, o necesariamente cuando así lo solicite el interesado, remitirá ... comunicación ... que dará lugar al correspondiente asiento de presentación,... "
Redacción esta que obedece, a una !¡corrección de errores!! del texto original.
Pues bien, lo que parece querer decir el indicado precepto reglamentario es que el Notario, cuando lo haga por propia voluntad, PUEDE, si quiere, remitir por telefax ("o por cualquier otro medio") la comunicación de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita; pero que DEBE necesariamente hacerlo cuando "el interesado" se lo solicite.
Por de pronto, se le atribuye al Notario un criterio subjetivo("por su propia voluntad") que se compadece mal con los criterios objetivos que deben todo tráfico jurídico, creando inseguridad más que cabal seguridad en el mismo.
Pero, dejando esto a un lado, decimos que es un punto oscuro porque no acabamos de ver claro cómo se compagina esta pretendida potestad notarial con nuestros PRINCIPIOS HIPOTECARIOS.
En efecto, prescindiendo del problema de si el llamado principio DE ROGACIÓN es realmente un principio (como aseguran Jerónimo González, Roca La Rica, etc) o, simplemente es un requisito o presupuesto para poner en marcha el procedimiento registral (como sostienen Sanz Fernández, Lacruz, y otros muchos), lo cierto es que, como dice la D.G.R.N. (Rons. 11-Agosto-1.939 y 22-Julio-1.940) nuestra jurisdicción hipotecaria es, con escasísimas y puntuales excepciones, de carácter rogada, por lo que el registrador NO PUEDE realizar operaciones registrales SIN QUE LOS INTERESADOS LO SOLICITEN EXPRESAMENTE, presentando los documentos adecuados. La última Resolución de la D.G.R.N. que mantiene esta misma doctrina, sobre un caso particular, es la de 13-Enero-1.995.
Y esto no puede ser de otra manera, habida cuenta de que nuestro Derecho Hipotecario NO IMPONE LA INSCRIPCIÓN COMO OBLIGATORIA O, AL MENOS, COMO NECESARIA (salvo excepciones).
Y todo ello no es sino una consecuencia de nuestras normas civiles sobre la materia, toda vez que en nuestro Derecho se adquiere el dominio y los demás derechos reales SIN NECESIDAD de que los correspondientes títulos se inscriban en el Registro de la Propiedad (art. 609 de nuestro C. Civil). Ahora bien (y dejando a un lado las actuaciones "de oficio"), no todo el mundo está LEGITIMADO para pedir la inscripción y, por consiguiente, para "solicitar" la presentación previa de un título en el Registro, que es el antecedente inmediato del procedimiento registral que desemboca en aquélla. Y eso es así porque dicha legitimación presupone o se basa en una RELACIÓN INTIMA con el derecho que se trata de proteger con su acceso al Registro.
Justamente por ello, es por lo que el ARTICULO 6 de Ley Hipotecaria dice lo siguiente:
"La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
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Por el que adquiera el derecho
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Por el que lo transmita.
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Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
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Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos."
Pero el Notario, que ni es transmitente, ni es adquirente, ni la representación de los mismos (¡pues si se le confiere no hay problemas ni discusión!), ¿puede decirse que está comprendido dentro de las personas que "tienen interés en asegurar el derecho que se deba inscribir", de que habla el art.6,c) de la L.H.?. ¿En virtud de qué título, legitimación o norma se puede arrogar el Notario ese pretendido "interés" para actuar por su cuenta y riesgo, para hacer operante el principio o presupuesto necesario a la ROGACIÓN?.
Ante todo, conviene descifrar la frase: "tener interés...". En este punto, los autores (así Sanz Fernández) entienden que esta frase se refiere a los FAVORECIDOS O PERJUDICADOS por la presentación de documentos, los cuales han de ser considerados, no sólo en cuanto al título inscribible, sino que, en determinados supuestos, están autorizados para pedir la inscripción de un título los que no estén figurando directamente como parte en él pero les interesa su inscripción como trámite previo indispensable para que pueda tener acceso al Registro el derecho por ellos adquirido. Y se citan como ejemplos la llamada anotación preventiva del Derecho Hereditario (art.46 L.H.) y los que autorizan al titular un derecho real para pedir que se inscriba previamente el dominio gravado (art. 7 L.H. y 312 Rgto.H.). También se suele citar el art. 140, tercera del Rgto.H. en relación con los oportunos preceptos de la L.E. Civil, en casos de anotaciones de embargo, que autorizan, al que pretenda obtenerlas, para instar la inscripción del dominio a nombre de su deudor.
Esta es, pues, la correcta inteligencia de la frase: "... tener interés en asegurar el derecho que se deba inscribir".
II.- PRESENTACION Y SOLICITUD O PETICIÓN DEREGISTRACION; EL DESISTIMIENTO.
Y, en vista de lo cual ¿Dónde encaja...
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