Algunas reflexiones en torno a la Ley de Protección de Deudores Hipotecarios
| Autor | Serrera Contreras, Pedro Luis |
| Cargo | Abogado del Estado |
| Páginas | 191-202 |
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Nos referimos a la muy importante Ley 1/2013, de 14 de mayo, publicada en el BOE del día siguiente. Y dentro de ella, que abarca muchos extremos bien variados y de distinta naturaleza, solo prestaremos atención a algunos relacionados con la ejecución hipotecaria.
El primero es el que podríamos llamar premio a la colaboración y que se incluye en el modificado apartado 2 del artículo 691 de la LEC. Este artículo trata de la convocatoria de la subasta del bien hipotecado y de la publicidad dada a aquella. Dicho apartado 2 prevé que los interesados en la subasta puedan interesar del Tribunal el inspeccionar el inmueble hipotecado, y el órgano solicitará el consentimiento del poseedor del bien. Ahora el precepto dice: «Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado, podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a 5 días, decidirá lo que proceda dentro del máximo deducible».
Poco hay que decir sobre el porcentaje, que al ser máximo, obligará a establecerlo en cada caso concreto, según las facilidades dadas para esa visita al inmueble. La rebaja que se hace al crédito del ejecutante tiene cierto fundamento, pues él es el primer interesado en que la subasta se celebre con todas las garantías de éxito. Esta bonificación nos recuerda algo a la que se establecía en el impuesto sucesorio por el pronto pago de las deudas tributarias.
En cambio, lo que resulta de más difícil articulación es que la buena conducta del poseedor del inmueble al final a quien va a beneficiar es al deudor hipotecario, que bien puede no ser el poseedor de aquel. Sobre la situación posesoria de los bienes ejecutados la LEC ha previsto un procedimiento bien detallado. Pero
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es posible que el deseo de colaboración de ese poseedor no deudor sea distinto según vaya a tener o no derecho a continuar en el inmueble. Si en este no hay poseedor distinto del deudor, será este mismo, quien, como dueño y titular del ius possidendi, realizará esa tarea de enseñar el bien a los interesados en la subasta.
Pero en el caso de estar poseído por otro, no resulta totalmente lógico que sea este quien solicite la aplicación de un beneficio que en definitiva no será para él sino para otra persona; incluso es dudosa esa legitimación para pedirlo. Más bien habría que pensar en un acuerdo previo entre deudor y poseedor para que este dé las facilidades, aquel obtenga el beneficio, y aún tenga en cuenta ese favor que tal tercero le hace.
Un artículo modificado de la LEC ha sido el 671, relativo a la subasta sin ningún postor. En tal caso el acreedor en 20 días podrá pedir la adjudicación del bien; si no lo hiciera, se podrá alzar el embargo. «Si no se tratara de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratara de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3».
Con la reforma, en el caso de que no sea vivienda habitual no hay cambio. Por el contrario, en el supuesto de que sí lo sea, el porcentaje anterior del 60% sube al 70% en la forma indicada; y de este beneficio se hace eco la Exposición de Motivos de la Ley.
Lo que ocurre es que antes de esta Ley 1/2013 el supuesto de la vivienda no habitual donde estaba regulado era en la adicional 6.ª de la LEC, introducida por la Ley de agilización procesal de 2011. En cambio, el caso de vivienda habitual sí que estaba regulado en el artículo 671, pues necesariamente y por exclusión así había que entenderlo: y como ahora este artículo 671 se refiere a los dos supuestos, se produce el efecto de que la adicional 6.ª de la LEC en su apartado primero ha quedado sin contenido, pues repite algo de forma innecesaria.
A su vez, el apartado dos de esa adicional se refiere al caso de que la mejor postura no supone el 70%, y siempre tratándose de lo que no es vivienda habitual; porque si se trata de esta, el supuesto lo regula el apartado 4 del artícu lo 670. Pues bien, hubiera sido lo lógico que, cual ahora se ha hecho para la subasta sin postor, en este otro caso de postura inferior al 70%, la regulación se hubiera refundido en ese artículo 670 apartado 4, dejando sin contenido el apartado dos de la adicional 6.ª que quedaría totalmente derogada.
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Pero así como lo del apartado 2 de dicha adicional sería más bien cues-tión de elegancia, el no derogar aquel hoy innecesario apartado 1 de la citada adicional 6.ª es ya un problema de olvido. Pues carece de todo sentido que en una misma ley existan dos preceptos, introducidos eso sí en fechas distintas, para decir lo mismo.
Bien es verdad que se da el caso peculiar de que la Ley 1/2013 de que tratamos no tiene disposición derogatoria alguna, ni en términos generales ni con enumeración de normas concretas, entre las que tendría que haberse citado ese apartado 1 de la adicional 6.ª. Es más, las innovaciones en materia de información a los deudores hipotecarios, que introduce el artículo 6 de la Ley 1/2013, hubieran pedido al menos esa derogación de las normas anteriores que en la misma materia informativa tenían exigencias menos rigurosas.
Ciertamente que la nueva ley opera fundamentalmente por el sistema de dar distinta redacción a preceptos anteriores o de en ellos introducir apartados nuevos. Pero no siempre es así; y aquel artículo 6 citado y todo el capítulo 1, sobre suspensión de lanzamientos, no responden a aquel sistema. De ahí que se eche de menos alguna disposición derogatoria, y en todo caso la referente a la adicional 6.ª apartado 1 de la LEC, en los términos ya indicados.
Mucha más importancia tienen las modificaciones en la ejecución hipotecaria introducidas en el artículo 579 de la LEC y a las que la exposición de motivos de la ley atribuye «gran relevancia». Son en concreto la condonación de parte del monto de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago, y además el participar el deudor en la eventual y futura revalorización de la vivienda ejecutada. Como es esta materia a la que especial-mente dedicaremos nuestra atención, resulta oportuno el transcribir íntegramente ese nuevo artículo 579.
Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.
1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el...
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