Algunas reflexiones sobre el sistema registral venezolano

AutorAngel Cristóbal Montes
CargoProfesor de las Universidades Católica «Andrés Bello» y Central de Venezuela
Páginas29-52

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I Orientaciones generales

Dispone el artículo 796 del Código civil: «La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de los contratos. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.»

Y acorde con tal normativa, establece el artículo 1.161 del mismo Cuerpo legal: «En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.»

Aparece de esta manera adherido nuestro Ordenamiento al régimen franco-italiano de transmisión y adquisición de la propiedad y demás derechos reales por efecto del mero contrato (título, contratos con eficacia real o dispositiva), sin necesidad de aditamento o complementación alguna (modo, inscripción registral, tradición). Es decir, abandonando la tradición romanista, el sistema venezolano de mutaciones o cambios de los derechos reales ha prescindido de la distinción entre titulus y modus adquirendi para acogerse al principio de nudus o solus consensus (vendré c'est aliener) en las modificaciones de las titularidades reales.Page 30

Consecuentemente, si la transmisión o constitución de derechos reales se producen con absoluta prescindencia de cualquier actuación jurídica distinta del contrato enajenatorio, resulta obvio que la transcripción en el Registro de los actos y derechos registrables no podrá tener otro valor que el meramente declarativo, por lo que, y a diferencia de lo que sucede en los sistemas germánicos estrictos, la constatación registral de los derechos reales no es una forma de ser (salvo el caso de la hipoteca), sino una forma de valer (por razón de la eficacia civil especial que la misma les atribuye). El derecho ya está formado cuando accede al Registro; ahora bien: tal acceso, por virtud de la publicidad a que da lugar, añade al derecho unos efectos singulares de los que antes carecía.

Admitido por nuestro ordenamiento el principio consensualista de transmisión del dominio y constitución de los derechos reales por el solo efecto del contrato, y, como consecuencia de ello, relegado el Registro a la mera publicidad, sin valor ni efecto constitutivo, estableciendo como objeto propio del mismo el título constitutivo del derecho real, es decir, el acto o contrato, no se crea, empero, que tal régimen es mantenido irrestrictamente en todo caso. La publicidad posesoria y la publicidad registral, con la apariencia legitimadora que una y otra crean, provocan en ciertos supuestos una desvirtuación del estricto principio consensualista, sacrificando la regularidad del tráfico jurídico de los bienes en aras de la seguridad o protección del mismo.

Así, según el artículo 1.162 del Código civil; «Cuando por diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entregar alguna cosa mueble por naturaleza, o un título al portador, a diferentes personas, se preferirá la persona que primero haya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título sea posterior en fecha.» Con lo que resulta que, enajenada una misma cosa mueble a distintos adquirentes, si el segundo toma posesión de ella, deviene su propietario, derogándose el principio prior tempore potior iure y marginándose la operancia transmisiva del nudo contrato que, en relación al primer adquirente, debería ser bastante, si operase absolutamente la regla general, para haberle hecho propietario del bien mueble enajenado.

Conjugando el precepto aludido con el artículo 794, tendremosPage 31 que, en el sistema venezolano, la necesidad de proteger o asegurar el comercio jurídico mobiliario determina que la posesión de buena fe de los bienes muebles por parte de su adquirente devenga en titularidad (del derecho de propiedad o de otro derecho real de contacto) con indiferencia de que el transmiten te no sea propietario o titular por haber dejado de serlo o por no haberlo sido nunca (adquisicions a non dominio).

Mas ¿qué sucederá en relación a los bienes inmuebles?

Los Registros de la propiedad inmueble están dirigidos, fundamentalmente, a dar seguridad en el comercio de los bienes inmuebles. La publicidad registral, creando una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, se orienta a dar a conocer los derechos reales a los terceros interesados, protegiéndoles contra el fraude y manteniéndose a cubierto de aquellos derechos que por no haber acudido al Registro se conservan clandestinos. Y es que si no fuese así la institución registral no tendría razón alguna de existir, pues, reducida a mero órgano informativo destinado a dar a conocer la existencia de derechos reales inmobiliarios, pero en forma tal que en todo caso, y sin excepción, la realidad jurídica extrarregistral ha de prevalecer e imponerse sobre la situación jurídica aparente, formal o tabular que los pronunciamientos regístrales proclaman, viene a transformarse en una especie de fichero de derechos reales o de actos inscribibles, accesible a la curiosidad del interesado en consultarlo, mas perfectamente inútil por no procurar una eficacia jurídica, sino meramente fáctica. «Mientras la información suministrada por el Registro no lleva aneja alguna garantía de exclusividad o de certeza ha escrito acertadamente Lacruz Berdejo el Registro no pasa de ser como una hemeroteca: cualquiera puede consultar allí los periódicos puestos a disposición del lector, pero sin que la Dirección asegure la certeza y exactitud de las noticias. No hay, pues, propia publicidad, sino mera publicación de hecho» 1. Porque, efectivamente, la publicidad suministrada o producida por un Registro no es auténticamente jurídica, mientras que, al menos en algunos casos, la falta de armonía entre la realidad jurídica extrarregistral y el contenidoPage 32 de los asientos regístrales no se decida a favor de estos últimos.

Por ello, indefectiblemente, la generalidad de los Registros inmobiliarios estatuyen una presunción de exactitud a favor de lo por ellos manisfestado, en forma tal que, a fin de garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, el contenido registral, cuando el mismo se halle en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iuris et de iure) o se finge por la Ley irrebatiblemente exacto en beneficio de los terceros, que, reuniendo ciertas condiciones, adquieran fundados en él.

Ahora bien: el ámbito de operancia de la citada presunción o, lo que es lo mismo, la protección procurada por el Registro, varía sensiblemente de unos sistemas regístrales a otros. Desde un mínimo, hasta un máximo. El mínimo de protección corresponde a aquellos Registros que admiten tan sólo la llamada fuerza negativa o preclusiva de la publicidad; el que inscribe su derecho se halla a cubierto de los ataques de cualesquiera contradictores que no hayan inscrito su derecho o que lo hayan hecho con posterioridad a él, pero no se garantiza la validez de la titularidad del tradens o la de los causantes de éste, de forma tal que la nulidad, resolución, revocación o rescisión de una de ellas alcanza y perjudica a todos los adquirentes posteriores. Esta es la eficacia propia de los sistemas regístrales de transcripción (francés, italiano, belga, holandés, portugués, venezolano, etcétera): lo no inscrito no perjudica a tercero inscrito. Haciendo jugar escuetamente el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, la constatación registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles no dota a los mismos de un valor mayor del que tenían antes de acudir al Registro. La toma de razón registral no sanea o convalida la titularidad claudicante del transmitente. Estamos en presencia del que se ha dado en llamar sistema latino de protección.

El máximo de protección registral corresponde a aquellos sistemas en los que la inscripción, por su propia sustantividad, da lugar al nacimiento o a la extinción de los derechos reales independientemente de la validez o eficacia de los títulos registrados. «Se atribuye a la inscripción -escribe Roca Sastre- la virtud de operar la modificación jurídica consiguiente, aunque el negocio jurídico registrado sea inválido, de modo que quien consigue ins-Page 33cribir a su favor un derecho real por medio de una falsificación del título, deviene por obra y gracia del Registro verdadero titular de dicho derecho real» 2. En tal tipo de Registro, consecuentemente, no puede cuestionarse la nulidad o validez de los actos transmisivos, pues, en todo caso, el acceso al Registro procura el derecho al titular inscrito. La inscripción, al purgar o sanar todo vicio que pudiera tener el título presentado, determina que el mundo tabular o registral sustituya por completo a la realidad extrarregistral: en materia de derechos reales inmobiliarios, la única realidad, la única verdad, es la formal proclamada por libros del Registro (es el sistema que se apoya en el denominado principio de la fuerza probante o eficacia jurídica formal del Registro, y al que pertenecen el régimen inmobiliario australiano y algunas ordenaciones regístrales alemanas del siglo pasado).

Pues bien: entre estos dos puntos extremos existe un tercer modelo que agrupa los llamados sistemas germánicos, también denominados por algunos autores sistemas regístrales de desenvolvimiento técnico. En ellos, por razones de seguridad jurídica, los datos regístrales prevalecen sobre la realidad jurídica extrarregistral, en tanto en cuanto no se demuestre su inexactitud. Se presume la exactitud del Registro mientras no se demuestre lo contrario; mas, si se trata de tercero que ha adquirido por negocio jurídico fundándose de buena fe en el contenido del Registro, la aludida...

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