Reflexiones sobre la Ley 1/2013 de protección a los deudores hipotecarios

Autor:Mateo C. Juan Gómez
Cargo:Abogado de Bufete Buades
Páginas:3125-3150
RESUMEN

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, adolece de algunas incorrecciones técnicas, contiene medidas algo peculiares y genera no pocas dudas, haciendo previsible que se sucedan en un futuro próximo nuevas reformas. Se estructura en cuatro capítulos, relativos a: (i) la suspensión de los lanzamientos hipotecarios; (ii) mejoras en la regulación del mercado hipotecario; (iii) reformas al... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El pasado 15 de mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, entrando en vigor el mismo día.

A vuela pluma, la rúbrica de la Ley inspira una doble reflexión. En primer lugar su numeración evoca el hecho de que nos encontramos ante la primera Ley promulgada en 2013, pese a acercarnos ya al ecuador del año. Dato algo preocupante si se tiene en consideración que sí ha habido tiempo de aprobar seis reales decretos leyes, y si unimos a lo anterior que en 2012 se promulgaron 29 Reales Decretos-leyes, por 17 Leyes de ámbito nacional, deberemos coincidir

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con López Jiménez1 en que «vivimos tiempos raros» pues «disponemos de un Parlamento que apenas legisla y de un ejecutivo que legisla con fruición».

La segunda reflexión a extraer de la rúbrica de la norma puede resumirse en un interrogante, ¿realmente se ciñe la nueva ley únicamente a la reforma de las ejecuciones hipotecarias (deudores hipotecarios)? La respuesta es negativa pues, como veremos, se introducen reformas —lógicas por otra parte— que afectan al proceso de ejecución ordinaria.

La mejor forma de iniciar el estudio de una ley es la lectura de su Exposición de Motivos, declaraciones del legislador que servirán para interpretar el espíritu o finalidad (el teleos) de las disposiciones que la conforman. Analizando la Exposición de Motivos de la nueva ley se aprecia con cierta decepción la aplicación de la técnica de «copia y pega», al coincidir gran parte de la misma —palabra por palabra— con la recogida en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre2. Así, como ya se hiciera en el Real Decreto calendado, se reproducen diversos vocablos con indudable impacto político-social, tales como crisis económica, vivienda habitual, exclusión social, e incluso alguno poco apropiado desde una perspectiva de técnica jurídica, como el de desahucios3.

Haciendo uso de dicha terminología, el legislador busca salir al paso de las demandas y presiones sociales de las que diariamente se hacen eco los medios de comunicación.

No obstante, sorprendentemente, se echa en falta en la meritada Exposición de Motivos, referencia alguna al proceso legislativo, que reviste gran singularidad en este caso al haberse originado por iniciativa legislativa popular, mecanismo de democracia participativa reconocido en nuestra Carta Magna4.

El objetivo del presente trabajo es el de destacar, sin ánimo de exhaustividad, las principales novedades introducidas por la esperada norma. Para ello, en un intento de presentar nuestro análisis de forma ordenada, seguiremos el mismo esquema interno de la ley, dividida en cuatro capítulos o temáticas conexas:
(i) la suspensión de los lanzamientos; (ii) las medidas de mejora del mercado hipotecario; (iii) la reforma del proceso ejecutivo; (iv) las modificaciones al Real Decreto-ley 6/2012.

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II Capítulo I: suspensión de lanzamientos

La inclusión de dicho capítulo en la reforma legal parece no tener demasiado sentido. Pese a que en la Exposición de Motivos se proclama que dicho capítulo ostenta una trascendencia indudable5, lo cierto es que no es así y la arenga fijada en el preámbulo de la norma no es fruto sino del «copiado» al que antes nos hemos referido.

La suspensión de lanzamientos derivados de ejecución hipotecaria venía regulada en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, prácticamente en los mismos términos que en la presente ley. Tan sólo concurren dos novedades que matizan las previsiones del antiguo (pese a que se cumplen ahora seis meses de su aprobación) Real Decreto. A saber:

1. El ámbito temporal

Al igual que hiciera el Real Decreto, la nueva ley suspende los lanzamientos por plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de la norma. La cues-tión es simple, al aprobarse la Ley seis meses después que el Real Decreto, en la práctica supone una ampliación de medio año respecto de las suspensiones que pudieran acordarse.

2. El ámbito de aplicación subjetivo

Se relaja uno de los requisitos que debían observarse del beneficiario de la suspensión. El Real Decreto exigía que los ingresos totales de la unidad familiar no superasen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples6, pero ahora dicho límite máximo se amplía a cuatro veces e incluso cinco veces, en supuestos concretos de discapacidad, enfermedad o dependencia.

Cumple destacar que pese a vaciarlo totalmente de contenido, la nueva ley no deroga expresamente el Real Decreto-ley 27/2012 (de hecho la Ley no contiene ninguna Disposición Derogatoria), ni tan siquiera realiza mención alguna del

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mismo, ignorándolo de un modo absoluto, a diferencia de lo que sucede con el otro Real Decreto que modifica (RDL 6/20127).

III Capítulo II: medidas de mejora del mercado hipotecario

Mediante el Capítulo II se reforman preceptos de la Ley Hipotecaria, de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y de la Ley 41/2007. La modificación se centra principalmente en cinco cuestiones.

1. La cuestión de la vivienda habitual

En las últimas reformas operadas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativas a la ejecución hipotecaria, ha ido ganando protagonismo la cuestión de la vivienda habitual, limitando los potenciales valores de adjudicación o el posible lanzamiento del inmueble. Como era predecible, el rol concedido a la vivienda habitual ha generado numerosas dudas conceptuales (¿qué debe entenderse por vivienda habitual? ¿hay tal vez que acoger el concepto tributario?) y procesales (¿sobre quién pesa la carga de acreditar la condición de vivienda habitual?).

La Ley 1/2013, a la que hay que reconocer cierto mérito en este punto, viene a suavizar el debate añadiendo un apartado 3 al artículo 21 de la Ley Hipotecaria, por el que se exige que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda se haga constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda. Tal manifestación, contenida en escritura pública constituirá a la postre una presunción procesal iuris tantum. Eso aclara la cuestión de la carga procesal para los préstamos que se pudieran conceder a futuro, pero no esclarece la cuestión respecto de los préstamos celebrados hasta la fecha —en los que no se incluye tal manifestación—, ni tampoco las dudas relativas al concepto de vivienda habitual y, más concretamente, si es suficiente con el ánimo o si se exige la permanencia efectiva y continuada durante un determinado lapso temporal.

Pensemos, por ejemplo, en quién adquiere una segunda vivienda que a posteriori, por avatares de la vida debe transformar en su primera vivienda, sin deshacerse de la anterior. ¿Cuánto tiempo ha de permanecer en esta segunda para que sea tenida por tal? y, paralelamente ¿cuánto tiempo debe ausentarse de la primera para que deje de ostentar tal condición?

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2. Limitación de los intereses moratorios

Éste es uno de los temas que más «juego» está dando actualmente a los Juzgados a la hora de tramitar una ejecución hipotecaria. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 14 de marzo (y antes de ella la STJUE de 14 de junio de 20128), y su proclama a la facultad —y deber— del juez de analizar —de oficio o a instancia de parte— el carácter abusivo de las cláusulas incorporadas en el título ejecutivo, ha dado lugar a numerosos acuerdos de jueces que tratan de unificar criterios para determinar qué debemos entender por cláusulas abusivas y, más concretamente, qué tipo de interés moratorio merece tal calificación. Así, a título de ejemplo:

— Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona (4-4-2013) Abusivos los que superen 2,5 veces el interés legal, salvo en aquellos casos en los que el interés remuneratorio pactado fuere superior al antes indicado, en cuyo caso el de demora no podrá superarlo en más de dos puntos. Ello siempre que se trate de un consumidor.

— Junta de Jueces de Denia (22-4-2013)

Abusivos los superiores a 2,5 veces el interés legal, al tiempo de celebración del contrato, siempre que se trate de un consumidor.

— Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de elche (19-4-2013) Abusivos los superiores a tres veces el interés legal, a fecha del contrato, y siempre que se trate de vivienda habitual.

— Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Santiago de Compostela (5-4-2013)

Abusivos los que superen tres veces el interés legal, a fecha del contrato, siempre que se trate de un consumidor.

— Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Toledo (16-4-2013) Abusivos los superiores a 2,5 veces el interés legal, a fecha del contrato, siempre que se trate de un consumidor.

— Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Murcia (26-4-2013) Abusivos los superiores a tres veces el interés legal, a...

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