Comentarios a Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado: - Sobre la calificación refaccionaria de los créditos y su anotación. Su aplicación al ámbito de las cooperativas de viviendas

Autor:Encarna Cordero Lobato
Cargo:Catedrática de Derecho Civil. Universidad de Castilla-La Mancha Of Counsel de Pérez-Llorca
Páginas:1021-1039
RESUMEN

I. Texto de la resolución.-II. Comentario: 1. Introducción. 2. Una cuestión previa: la utilidad real de la anotación preventiva de créditos refaccionarios. 3. La insuficiencia del concepto jurisprudencial de crédito refaccionario. 4. Las excepciones a la par conditio y la fundamentación del privilegio de los créditos refaccionarios. 5. Construcción, reparación o mejora de cualquier clase de... (ver resumen completo)

 
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(*) Realizado en el marco del proyecto de investigación «Hipoteca, prenda de créditos, garantías financieras y Derecho Foral sobre garantías mobiliarias: una reflexión sobre los pilares de las garantías reales y las incertidumbres de las últimas reformas DER 2008-01746», financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación y dirigido por el Doctor Ángel CARRASCO PERERA.

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I Texto de la resolución

Resolución de 17 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número 39 de Madrid, a practicar una anotación preventiva de crédito refaccionario.

En el recurso interpuesto por don J. M. G. V., en nombre y representación de doña M. C. S. G., contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Madrid, número 39, doña María Josefa C. Pérez Martín, a practicar una anotación preventiva de crédito refaccionario.

Hechos
I

Mediante escrito presentado en el citado Registro de la Propiedad el vein-tinueve de octubre de dos mil nueve, doña M. C. S. G. solicitó la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario sobre determinadas fincas, sobre la base de que el veintitrés de abril de dos mil tres, dicha señora había ingresado en la Cooperativa «El Balcón de O’Donnell», con la finalidad de obtener una vivienda de protección pública de las que aquélla promocionaba, siendo la empresa «Gespozuelo, S. L.», la que promovía esa Cooperativa. Manifestaba la solicitante que con el dinero que aportó en su día se compraron determinadas fincas registrales inscritas en dicho Registro a nombre de la citada Cooperativa, que detalla, aclarando que dichos terrenos se compraron con las aportaciones de los socios y no con el capital social en los años 2005 y 2006, por lo que solicitaba la «anotación preventiva del crédito refaccionario sobre el proyecto de construcción de la vivienda en su apartado de compra de terrenos por importe de 48.874,04 euros».

II

Dicho documento fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe: «...Previa calificación del precedente documento, no se practica la anotación del crédito refaccionario en él solicitada en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos.-El veintinueve de octubre de dos mil nueve, a las 12,50 horas, se presenta, en el asiento 1.668 del diario 28, una solicitud de anotación preventiva de crédito refaccionario, a solicitud de doña M. C. S. G. Dicha solicitud se basa en que el veintitrés de abril de dos mil tres decidió ser parte de la Cooperativa «El Balcón de O’Donnell S. C. M. V.», para obtener una vivienda de protección pública, y que la empresa que promueve esa Cooperativa es Gespozuelo, S. L. Según la solicitante, con el dinero que aportó se compraron las fincas registrales ... (en realidad la ...) y 14.284 (aclarando que dichos terrenos se compraron con las aportaciones de los socios y no con el capital social en los años 2005 y 2006). A dicha instancia se acompañan los siguientes documentos: 1.º Un escrito de fecha 18 de febrero de 2009, del Consejo Rector de la Cooperativa «El Balcón de O’Donnell S. C. M. V.», en el que se comunica la cantidad aportada por doña M. C. S. G. a la Cooperativa; la fecha en la cual el Consejo aceptó y calificó su baja como voluntaria, acta de 15 de septiembre de

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2008, el artículo 14 de los estatutos que prevén las consecuencias de la baja y los reembolsos que deben producirse. Dicho escrito no tiene las firmas legitimadas. 2.º Contrato de inscripción en el «Balcón de O’Donnell S. C. M. V.», con número de socio 169, promoción entrega del Sur-Este de Vicálvaro, Madrid (UZP 201, UZP 202; UZP 203; UZP 204), de fecha 23 de abril de 2003 (con el anexo donde constan las cantidades entregadas), suscrito entre la solicitante de la anotación y la Cooperativa representada por don L. E. C. V., doña M. I. G. H. y don J. G. M., en calidad de Presidente, Vicepresidente y Secretario de la Cooperativa. Así como la memoria de calidades. Dicho documento se encuentra compulsado con el original por el Secretario del Ayuntamiento de Navalcarnero el día 26 de octubre de 2009. Pero en el documento original las firmas no están legitimadas. 3.º Modificación al contrato de inscripción antes citado, de fecha 26 de marzo de 2008, suscrito por las mismas partes. Se modifica la vivienda a adquirir, que pasa a ser de 90 metros cuadrados y cuatro dormitorios y adquiere un número distinto de cooperativista, el número 250. Dicho documento se encuentra compulsado con el original por el Secretario del Ayuntamiento de Navalcarnero el día 26 de octubre de 2009. Pero en el documento original las firmas no están legitimadas. La situación de las fincas sobre las que se solicita la anotación, registrales ... y ...: La ... figura inscrita a favor de la Cooperativa «El Balcón de O’Donnell, Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas», en pleno dominio, en cuanto a una participación del cincuenta por ciento, y dicha participación además de las notas de afección al Impuesto de la inscripción 3.ª, y la de estar incluida en la Junta de Compensación del UZP 204 Desarrollo Este. Los Berrocales, quedando afecta al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación o expropiación en caso de propietarios no adheridos, habiéndose expedido la certificación de dominio y cargas, aparece gravada con una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, que causó la inscripción 7.ª, respondiendo la citada participación de esta finca de un principal de doscientos mil euros, más responsabilidades accesorias; y la finca 14.284 aparece inscrita en su totalidad a favor de la Cooperativa «El Balcón de O’Donnell, Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas», en pleno dominio, y además de las notas de afección al Impuesto de la inscripción 1.ª y 6.ª, y la de estar incluida en la Junta de Compensación del UZP 204 Desarrollo Este. Los Berrocales, quedando afecta al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación o expropiación en caso de propietarios no adheridos, habiéndose expedido la certificación de dominio y cargas, aparece gravada con una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, que causó la inscripción 6.ª, respondiendo de un principal de dos millones novecientos setenta y nueve mil trescientos dieciocho euros, con cincuenta y cinco céntimos, más prestaciones accesorias. Fundamentos de Derecho: No se practica la anotación de crédito refaccionario solicitada habida cuenta de que dicha anotación debe practicarse cuando el crédito que garantiza tenga ese carácter de crédito refaccionario, carácter que no es a la legislación hipotecaria a la que corresponde definir (lo que debe entenderse por crédito refaccionario), sino a la legislación civil sustantiva, perteneciendo a la legislación hipotecaria solo el ámbito de la publicidad en materia inmobiliaria. Se trata, pues, de dilucidar «si los reembolsos» de las aportaciones hechas por un socio de una cooperativa de vivienda que ha causado baja justificada en la misma tienen o no el carácter de crédito refaccionario. La doctrina, ya que no hay un concepto establecido legalmente de refacción sino que el código se limita a establecer su preferencia en relación con otros créditos, ha ido perfilando junto con la jurisprudencia los contornos del concepto;

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refacción quiere decir etimológicamente acción de hacer o reparar una cosa, pero hoy es mantenido casi unánimemente que debe ser interpretado en un sentido amplio y que podría abarcar desde la reconstrucción de un edificio, la rehabilitación, mejora, e incluso la construcción ex novo. También es cierto que es unánime la doctrina y la jurisprudencia al interpretar que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido de modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario. No parece estar restringido el privilegio exclusivamente a un contrato de préstamo ya fuere de dinero o de efectos, sino que privilegia al que tuviere un crédito, de cualquier tipo, derivado de haber invertido en la construcción o conservación de una cosa que sin su actividad no estaría en el patrimonio del...

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