Los recursos contra las calificaciones registrales sientan jurisprudencia sobre los procedimientos urbanísticos
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 52-59 |
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Entre las competencias de la Dirección General de los Registros y del Notariado se encuentran la organización, dirección, inspección y vigilancia de las funciones de la fe pública notarial y las de naturaleza registral en las materias de la propiedad, así como la evacuación de cuantas consultas le sean efectuadas sobre aquéllas, así como la tramitación y resolución de los recursos gubernativos contra los actos de los titulares del ejercicio de las citadas funciones.
Como se puede comprobar en este trabajo, existe una tremenda actividad de la Dirección General relativa a la resolución de recursos interpuestos por
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los interesados y por los Notarios respecto a la interpretación y calificación de los Registros de la Propiedad y Mercantiles. Frente a lo que pudiese pensarse, tal divergencia de criterios sobre las innumerables normas -estatales y auto-nómicas- y el alcance de su interpretación ha logrado paso a paso y resolución tras resolución, asentar cierta doctrina que ha conseguido homogenizar la actuación tanto de Notarios como de Registradores en muchos aspectos urbanísticos. No obstante, la impugnación igualmente se puede dirigir ante la jurisdicción civil, e incluso se puede presentar una demanda ante los tribunales civiles, aunque no es lo habitual como refiere MARTÍN PASTOR54, y personalmente, creo que en la mayoría de los casos es innecesaria.
En el ámbito de la edificación y respecto a los requisitos necesarios que debe reunir la escritura de declaración de obra nueva, existe una abundante base de Resoluciones que arrojan luz al respecto, profundizando en las diferentes materias implicadas.
La Ley Hipotecaria, en el Título XIV, bajo el epígrafe "Recursos contra la calificación" aborda este tema. Dispone su art. 322 que la "calificación negativa del documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse al presentante y al Notario autorizante del título presentado". Esto significa que cuando se presenta el documento público notarial en el Registro correspondiente, el titular del mismo puede denegar la inscripción por contener alguna cláusula no acorde con la legislación o faltar algún requisito imprescindible. Tal notificación puede practicarse por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y quedase constancia fehaciente. De hecho, en las Notarías actualmente se reciben las calificaciones negativas a través del correo corporativo del Notario, lo que supone un innegable medio rápido, eficaz y económico para subsanar los errores padecidos involuntariamente55.
La calificación puede ser suspensiva o denegatoria afectando parcialmente al interesado, que podrá solicitar la inscripción parcial del título presentado. Interpuesto el recurso, el Registrador hará constar por nota al margen del asiento correspondiente una relación sucinta pero suficiente del contenido de los pactos o cláusulas rechazadas y la razón que justifica tal negativa56.
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Si la calificación fuere negativa o el Registrador denegare la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación57. Vigente el asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido podrán solicitar, dentro del plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo anterior que se practique anotación preventiva.
Refiere el art. 324 de la Ley Hipotecaria que las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble58.
Entre otros interesados, están legitimados para interponer el recurso:
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La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto; el defecto o falta de acreditación de la representación se podrá subsanar en el plazo que habrá de concederse para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requieran;
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El Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso.
Esta opción es la más utilizada, la de que el Notario autorizante, con fundamento en su elevado nivel jurídico y como redactor del documento, interponga el recurso que fundamentará con criterios legales. La subsanación de los defectos indicados por el Registrador en la calificación no impedirá a
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cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso.
Naturalmente, como refleja el art. 326...
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