La recuperación de la regla venta quita renta en los arrendamientos de vivienda

Autor:Luis Javier Arrieta Sevilla
Cargo:Profesor Contratado Doctor de Derecho civil Universidad de Navarra
Páginas:53-99
RESUMEN

La regla venta quita renta expresa una posible solución al conflicto trilateral que surge cuando, durante la vigencia de un arrendamiento, el propietario-arrendador lleva a cabo un acto de disposición del bien arrendado a favor de un tercero. Conforme a ella, el adquirente puede no estar obligado a respetar el arrendamiento celebrado por el transmitente. Una de las principales modificaciones... (ver resumen completo)

 
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ADC, tomo LXXII, 2019, fasc. I, pp. 53-100
La recuperación de la regla venta quita renta
en los arrendamientos de vivienda 1
LUIS JAVIER ARRIETA SEVILLA
Profesor Contratado Doctor de Derecho civil
Universidad de Navarra
RESUMEN
La regla venta quita renta expresa una posible solución al conflicto trila-
teral que surge cuando, durante la vigencia de un arrendamiento, el propie-
tario-arrendador lleva a cabo un acto de disposición del bien arrendado a
favor de un tercero. Conforme a ella, el adquirente puede no estar obligado
a respetar el arrendamiento celebrado por el transmitente. Una de las prin-
cipales modificaciones incluidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos por
la Ley 4/2013, de 4 de junio es, precisamente, la relativa a la enajenación de
la vivienda arrendada a un tercero. De este modo, para los contratos cele-
brados con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma, la oponibili-
dad del arrendamiento frente a terceros se vincula a su constancia registral.
El presente trabajo examina el fundamento jurídico de la regla venta quita
renta, su nacimiento, su crisis y su recuperación en los arrendamientos de
vivienda a través de la relación entre los artículos 7.2 y 14 LAU con el artí-
culo 1571 CC. En concreto, se propone una reinterpretación del artículo
14.2 LAU que exige una nueva delimitación de su ámbito de aplicación y la
revisión de los requisitos que se le exigen al adquirente para que pueda dar
por concluido el arrendamiento no inscrito.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento, tercero, oponibilidad, inscripción, resolución, relativi-
dad de los contratos.
1 Quisiera agradecer al profesor Javier Fajardo Fernández su disponibilidad para
leer una versión previa de este trabajo y sus comentarios, observaciones y sugerencias para
mejorarlo. En cualquier caso, los defectos y deficiencias de los que pudiera adolecer el
texto son exclusivamente responsabilidad mía. Este trabajo se enmarca en el proyecto
«Derecho y vivienda» del Plan de Investigación de la Universidad de Navarra.
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Recovery of the rule sale breaks hire
in housing leases
ABSTRACT
The rule sale breaks hire shows a possible legal resolution to the trilateral
conflict that arises when, during a lease, the owner-lessor carries out an act
of disposition of the leased property in favour of a third party. According to
this rule, the transfer of the leased property to a third party may result in the
termination of the contract if the lease concluded by the transferor does not
bind the purchaser. Precisely, one of the main amendments included in the
Urban Lease Act by Act 4/2013, of June 4th, is related to the transfer of the
leased property to a third party. Specifically, for the contracts concluded
after the entry into force of the reform the enforceability of the lease against
third parties is related to its registration. This paper examines the legal basis
of the rule sale breaks hire, its origins, its crisis and its recovery in housing
leases through the relationship between articles 7.2 and 14 LAU and article
1571 CC. In particular, it is proposed a reinterpretation of article 14.2 LAU,
a new delimitation of its scope and a review of the requirements that the pur-
chaser must meet to terminate the unregistered lease.
KEYWORDS
Lease, third party, enforceability, registration, termination of contract,
contractual relativity.
SUMARIO: I. Planteamiento.—II. Nacimiento y crisis de la regla venta
quita renta. 1. Introducción. 2. Génesis romana y su recepción medie-
val. 3. Derecho civil codificado y Leyes especiales. 3.1. La Ley Hipote-
caria. 3.2. El Código civil. 3.3. La legislación especial arrendaticia.—
III. La enajenación de vivienda arrendada tras la Ley 4/2013. 1. El
nuevo paradigma del arrendamiento de vivienda. 2. Contenido normati-
vo de la reforma. 2.1. Introducción. 2.2. Exégesis coordinada de los
artículos 7.2 y 14 LAU-2013.—IV. Análisis crítico de la reforma en el
marco de la seguridad jurídica. 1. Introducción. 2. El equívoco artículo
14.1 LAU-2013. 3. Los requisitos de aplicación de la regla venta quita
renta: reinterpretación del artículo 1571 CC. 3.1. La buena fe del adqui-
rente. 3.2. La necesaria inscripción del adquirente. 3.3. La onerosidad
de la adquisición.—V. Conclusión.—Bibliografía.
I. PLANTEAMIENTO
El ordenamiento está llamado a resolver los posibles conflictos
jurídicos que puedan surgir. Especial interés generan aquellos que
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se pueden denominar trilaterales porque dos partes pugnan por el
reconocimiento de derechos subjetivos recíprocamente incompati-
bles fruto de una conducta irregular de un tercero. Así ocurre, por
ejemplo, en los casos de doble venta, de venta de cosa ajena o los
pagos realizados al acreedor aparente. También habría que incluir
en este grupo las situaciones en las que el propietario de un inmue-
ble arrendado lo enajena a un tercero que ignora la existencia del
arrendamiento. En estos casos, corresponde al legislador decidir
qué derecho –el arrendamiento o el dominio– debe ser protegido y
en qué relación jurídica el arrendador-transmitente incurre en
incumplimiento.
La presente constituye una materia caracterizada por los cam-
bios de criterio en función de los intereses que, en diversos
momentos, han influido en la creación normativa del Derecho en
la que la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas constituye el últi-
mo eslabón. En relación a este trabajo, la principal novedad que
presenta la reforma de 2013 se compendia en uno de los puntos de
su preámbulo:
«Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del
arrendamiento de viviendas para que la protección de los dere-
chos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a
costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la
actualidad».
Con este objetivo, varios preceptos proponen tácitamente la
necesidad de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propie-
dad, pues sólo así el arrendatario estará plenamente seguro del
mantenimiento de su derecho en caso de enajenación de la vivien-
da a un tercero. Aunque la inscribibilidad del arrendamiento no es
una novedad, la Ley 4/2013 aspira a ser un punto de inflexión en la
praxis arrendaticia que, con carácter general, se desenvuelve al
margen de los libros tabulares.
El presente trabajo examina la recuperación de la regla venta
quita renta y los requisitos necesarios para su aplicación. Tras este
apartado introductorio se aludirá a la evolución histórica de los
cauces de protección jurídica del arrendatario y la relevancia de la
regla venta quita renta (II). Con posterioridad se examinarán las
consecuencias de la enajenación de una vivienda arrendada tras la
Ley 4/2013 y el nuevo paradigma diseñado por la reforma (III). Por
último, se llevará a cabo un análisis crítico de su contenido (IV) y
se presentarán una serie de conclusiones (V).

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