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Rectificación de superficie de un elemento de división horizontal

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

En una escritura otorgada por el dueño de un apartamento, sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios, se rectifica la descripción del apartamento, que en la división horizontal aparece con 49 m2 y una terraza anexa de 127 m2. El apartamento pasa ahora a 98,15 m2 y la terraza a 93,40 m2. Se justifica la legalidad de la obra con diversos certificados técnicos y municipales.

El registrador exige consentimiento de la Comunidad de Propietarios por afectar el acto al título constitutivo de la propiedad horizontal.

El recurrente alega que se trata simplemente de rectificar un error en la escritura de división horizontal, que el promotor inicial estaba autorizado para hacer modificaciones, cita en su favor doctrina de la Dirección, y algunas otras afirmaciones que no procede reproducir, dice la DGRN. El notario añade que está prevista en los Estatutos esa autorización, por lo que no se necesita consentimiento de la Comunidad.

La DGRN confirma el defecto por cuanto señala que para considerar el acto como mera rectificación de un dato erróneo de la finca y no modificación de la propiedad horizontal el error tendría que ser indubitado de un dato cierto; y en el caso concreto la superficie construida del elemento privativo aumenta al doble al propio tiempo que el anejo sufre una disminución del 25%.

No es argumento en contra, en el plano técnico, la prueba de la legalidad urbanística de la modificación escriturada, ni los certificados técnicos aportados ya que ninguno de ellos prueba que el apartamento ampliado y su anejo, tal como se describen, estén dentro de los linderos del elemento privativo, cuya descripción consta en el Registro se modifica.

Tampoco es argumento, en el plano jurídico, la apelación a la existencia de una autorización al promotor inicial, repetida en las escrituras posteriores, pues no consta en el Registro, ni la apelación a los Estatutos de la Comunidad, pues la no necesidad de autorización en ellos se refiere al cambio de uso y a las modificaciones...

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