Reconstrucción y Registro: análisis de los problemas registrales

Autor:Jorge López Fernández
Cargo:Registrador de la Propiedad de Lorca 3
Páginas:3297-3322
RESUMEN

En esta primera parte podemos encontrar un planteamiento de los problemas que han surgido como consecuencia de la destrucción de los edificios (muchos de ellos organizados en régimen de propiedad horizontal). Se examinan separadamente las repercusiones en la configuración de los edificios (obras nuevas), en cuanto a la propiedad horizontal y a las cargas que afectan a los pisos y locales y, en... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Análisis de los problemas registrales

Es inevitable enfrentarse a la realidad. Los terremotos de 11 de mayo de 2011 han causado, entre otros males, la destrucción total o parcial de numerosos edificios, muchos de ellos de finalidad residencial y constituidos en régimen de propiedad horizontal, que son los que presentan los problemas sociales y humanos más agudos.

A pesar de haberse promulgado varias normas de carácter estatal, apenas han tratado las implicaciones civiles y registrales de la reconstrucción. A pe-

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sar de que la excepcionalidad de la situación pudiera hacer esperar otra cosa, ninguna de ellas 1 ha proporcionado hasta la fecha una regulación ad hoc o dictada especialmente con el objeto de resolver los problemas jurídicos ante los que nos encontramos.

Ni siquiera se han introducido excepciones o modalizaciones en las normas jurídicas aplicables a la reconstrucción de los edificios, con la puntual salvedad del Real Decreto-ley 11/2012, en cuanto a edificación o ejecución forzosa, que en el fondo no es más que una concreción de normas ya existentes. La Comunidad Autónoma de la Región de Murcia ha aprobado la Ley 7/2012, de 20 de julio, reguladora de la reedificación por sustitución forzosa para la urgente reconstrucción de Lorca en la cual, además de regularse con mayor precisión el mecanismo de la sustitución forzosa, indirectamente se tratan de superar problemas derivados del régimen de propiedad horizontal, al menos en los casos que se produzcan en su ámbito de aplicación 2.

Por consiguiente, la normativa civil y registral, incluso urbanística, aplicable a los problemas que vamos a tratar, es la legislación vigente ordinaria, con la que resolveríamos los problemas urbanísticos y de propiedad horizontal o propiedad de que tenemos que ocuparnos habitualmente.

El propósito del presente trabajo es compendiar y plantear los problemas fundamentales que la reconstrucción de edificios origina desde el punto de vista jurídico-registral y apuntar las soluciones posibles dentro de la legalidad sin desconocer la existencia de conflictos de intereses ni de los inconvenientes de aplicar una legislación ordinaria a situaciones extraordinarias.

Subyacen en la exposición dos convicciones: primera, la propiedad es un derecho civil fundamental, reconocido como tal en la Constitución y en la Convención para la protección de los derechos humanos y las libertades fundamentales, tal y como nos ha recordado varias veces el Tribunal de Estrasburgo. La teoría de la función social ha hecho evolucionar el derecho de dominio, pero alrededor de ella se han tejido derivaciones que a veces conducen a banalizar los derechos del propietario, favoreciendo injerencias administrativas espurias y exagerando las limitaciones del dominio. La propiedad, insisto, es un derecho fundamental de la Carta europea y no convendría desdeñarlo ni siquiera cuando la propiedad de unos pueda colisionar con los intereses de la mayoría.

La segunda idea inspiradora de estas notas es que (aunque de alguna manera hubiera sido preferible una legislación excepcional, temporalmente limitada o no), si bien hay legislación, sobre todo reciente, que permite afrontar jurídi-

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camente los problemas derivados de la reconstrucción, concediendo enérgicas prerrogativas a la Administración pública, esto no debería hacernos olvidar que los derechos privados, la propiedad, están creados para el interés de quienes los ostentan.

Por esto es de esperar que la iniciativa de los propietarios sea suficiente para llevar a buen puerto la reconstrucción de los edificios que es de su interés, en el marco de la legislación de propiedad horizontal, que será suficiente en muchos casos. El hecho de que la propia Ley de Economía Sostenible dote a las comunidades de propietarios de nuevas facultades para las tareas de rehabilitación constituye un reconocimiento al papel fundamental de la iniciativa de los propietarios. Y probablemente la realidad de los hechos beneficiará y primará a las comunidades de propietarios que sean capaces de lograr acuerdos mientras la falta de consenso actuará en sentido contrario, perjudicando a todos.

II Obras nuevas y reconstrucción

Consideramos el supuesto de hecho de un edificio destinado principalmente a vivienda (y en régimen de propiedad horizontal). La reconstrucción de viviendas unifamiliares o de un solo propietario es, por regla general, mucho más simple.

La reconstrucción de los edificios tiene acceso al Registro de la Propiedad mediante declaración de obra nueva. En este punto no hay especialidades destacables.

Son presupuestos o requisitos esenciales de toda obra nueva una licencia y un certificado expedido por técnico competente de que el proyecto se ajusta a la misma, llamémosles licencia y proyecto [a estos se sumarán otros requisitos, algunos recientemente introducidos por la ley 3, que expondremos después].

Y dichos presupuestos o requisitos de la obra nueva, naturalmente, son extensibles a la reconstrucción ex novo de la obra derruida o a la alteración de la morfología de un edificio y a las modificaciones estructurales que afecten a plantas o volumetría.

La declaración de obra nueva será llevada a cabo por los propietarios del inmueble mediante el otorgamiento de una escritura pública que describa sus características fundamentales (número de plantas, superficie construida, superficie ocupada…) y en la que se justifique el cumplimiento de los requisitos previstos por la Ley de Suelo y otras leyes de aplicación, principalmente los que acreditan el cumplimiento de la legalidad urbanística: licencia municipal y certificado expedido por técnico competente de que la obra realizada se ajusta al proyecto aprobado por la licencia.

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Licencia y certificado técnico se exigirán para la inscripción de la obra nueva en construcción, es decir, en una primera etapa.

Más adelante, como veremos, cuando la obra esté terminada, será preciso justificar o aportar los demás requisitos o documentos que las leyes han venido imponiendo para garantizar las responsabilidades derivadas de la construcción del edificio o asegurar la habitabilidad y la sostenibilidad del mismo —1) seguro decenal, siempre que el edificio esté destinado a vivienda, con la excepción a favor de los autopromotores; 2) licencia de primera ocupación; 3) el certificado de eficiencia energética, y 4) libro del edificio—.

Demolido o derribado un edificio que va a ser sustituido por otro, ¿es necesario o conveniente promover la cancelación de las inscripciones anteriores de obra nueva y división horizontal?

A tenor de lo que veremos en la parte segunda de esta exposición, la respuesta a esta cuestión dependerá, en cierto modo, de la decisión de los propietarios, de cómo gestionen la reconstrucción de su edificio y sus intereses.

Puede decirse, a priori:

— Que en el caso de que la situación lo hiciera necesario, porque la diferencia entre el edificio que se va a construir y el anterior sea tan ostensible que no guarden semejanza, o simplemente porque el modo de actuar que los propietarios han escogido lo aconsejan, estos podrían instar la cancelación de la inscripción del anterior edificio que ocupara el solar mediante escritura pública otorgada por todos ellos, acompañada del acto administrativo justificativo de la demolición de aquel.

— Y, de otro modo, si no es preciso (porque no hay un cambio radical y lo aconsejable son modificaciones), la cancelación de la inscripción del antiguo edificio se hará constar en el Registro de modo abreviado cuando se inscriba la nueva edificación que reemplace a la que hubiera existido sobre la finca, en la medida que la desaparición del antiguo edificio resulte del nuevo título de obra nueva y de la licencia para el nuevo edificio (que normalmente subsumirá las previas que el Ayuntamiento haya tenido que dar).

Las declaraciones de obra nueva y sus modificaciones, en cualquier caso, deben ser realizadas por todos los propietarios.

Si se trata de una obra nueva destinada a vivienda unifamiliar o el propietario es único, o una única sociedad de gananciales, no hay más cuestión. No la habrá tampoco si la finca pertenece a varias personas en proindiviso y todas ellas concurren a la declaración de obra nueva.

Es en el caso de los edificios en régimen de propiedad horizontal, como decimos, donde pueden aparecer los problemas propios de alcanzar un acuerdo entre una pluralidad de interesados: igualmente los títulos deberán ser otorgados

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por todos los propietarios del edificio a reconstruir (entendiendo por tales, a efectos de Registro, los propietarios inscritos), al menos en la medida que afecten al «contenido esencial» del «derecho singular y privativo de propiedad», como define el artículo 3 LPH al derecho exclusivo de cada uno de los propietarios.

La propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio, según el artículo 23 LPH, surgiendo una comunidad de bienes sobre el solar y, en consecuencia, los actos de disposición de derechos sobre el mismo deben otorgarse por unanimidad por aplicación del Código Civil (art. 397). Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, unanimidad significa exactamente consentimiento de todos los propietarios vigentes según las respectivas inscripciones. La única salvedad posible son aquellos casos en que las modificaciones exigidas por la reconstrucción se limitan a los aspectos comunes de la obra nueva y la propiedad horizontal sin afectar al contenido esencial del derecho de dominio privativo de cada propietario 4. En estos supuestos, la unanimidad podría expresarse en junta de propietarios 5.

Además de las disposiciones del Código Civil, así lo exige también el principio de...

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