Cuestiones prácticas sobre la reclamación de deudas a copropietarios morosos en las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

Autor:Achón Bruñén, Mª José.
Páginas:1849-1900
RESUMEN

I. Objeto del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH.-II. Preferencia del crédito a favor de la Comunidad por gastos comunitarios. -III. Requisitos para iniciar este procedimiento: 1. Existencia de una deuda dineraria, vencida, exigible y de cantidad determinada. 2. Adopción por la junta de un acuerdo aprobando la liquidación de la deuda. 3. Certificación del acuerdo. 4.... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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La problemática suscitada por el incumplimiento por parte de ciertos copropietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal de la obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, en los gastos comunes, obliga a arbitrar mecanismos procesales ágiles y efectivos que fortalezcan la posición de dichas comunidades frente a la actitud hostil, y generalmente reiterada, de los vecinos incumplidores que pretenden aprovecharse de la 1850 DICTÁMENES Y NOTAS pasividad de la comunidad originada por la incomodidad que supone acudir a los tribunales de justicia para reclamar cantidades de dinero frecuentemente de escasa entidad.

El juicio monitorio 1 se presenta como un instrumento procesal idóneo para articular este tipo de reclamaciones, ya que permite aprovechar una de las principales ventajas que brinda este procedimiento, esto es, evitar el proceso declarativo que se desarrollaría sin la comparecencia del deudor 2, permitiendo aprovechar su falta de oposición para revestir de carácter ejecutivo a un documento que en principio carece de dicha cualidad (la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda por quien actúe como Secretario con el visto bueno del Presidente) 3, por lo que si el moroso no paga ni se opone se procede directamente a dictar auto despachando ejecución.

La utilización del juicio monitorio por parte de las comunidades en régimen de propiedad horizontal para reclamar cantidades debidas por los copropietarios en concepto de gastos comunes no ha sido una novedad de la LEC 1/2000, sino que data de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, de 6 de abril de 1999 4, la cual estableció en el artículo 21 un cauce procesal que revestía todas las connotaciones de un procedimiento monitorio, a pesar de que el legislador no se atrevió a denominarlo como tal hasta la promulgación de la nueva LEC, en la que una de las principales novedades fue precisamente la instauración de este procedimiento cuyos orígenes se remontan a la Alta Edad Media 5 y que aunque en la legislación procesal española ha tenido escasa incidencia 6, ha reportado unos excelentes resultados en otros países de nuestro entorno 7.

Actualmente, la LEC regula este proceso en los artículos 812 y siguientes, si bien resulta obvio que el juicio monitorio regulado en el vigente artículo 21 de la LPH (reformado por la Disposición Final 1.ª de la LEC) no es coincidente con el contemplado en la LEC, por lo que no resulta arriesgado defender que actualmente existen en nuestro ordenamiento procesal civil dos tipos de juicio monitorio: el ordinario, regulado en los artículos 812 y siguientes de la LEC, y el privilegiado, contemplado en el artículo 21 de la LPH, el cual merece este apelativo tanto ratione mateñae como por sus singulares peculiaridades, que lo convierten en una baza procesal especialmente atractiva para el acreedor y que, grosso modo, son las siguientes: - innecesariedad de un análisis previo por parte del órgano judicial de los documentos aportados con la petición inicial con objeto de cerciorarse de que los mismos constituyen un principio de prueba (art. 815.1 de la LEC); - posibilidad de solicitar el embargo preventivo sin previa prestación de caución cuando el deudor se oponga a la petición del acreedor (párrafo 5 del art. 21 de la LPH); - posibilidad de utilizar en la petición inicial los servicios de Abogado y de Procurador que deberá pagar el deudor con sujeción a los límites del artículo 394.3 de la LEC, tanto si atiende el requerimiento como si no comparece; - inclusión de los honorarios del Abogado y de los derechos del Procurador en la tasación de costas cuando se desestime totalmente la oposición del deudor aunque la intervención de dichos profesionales no hubiere sido preceptiva (párrafo 6 del art. 21 de la LPH).

En suma, y con base en lo antedicho, nos atrevemos a defender que el juicio monitorio contemplado en el artículo 21 de la LPH no sólo merece el calificativo de «juicio especial» sino el superlativo de «especialísimo», ya que a su vez constituye una modalidad de un juicio especial, lo que en cierto modo resulta paradójico, teniendo en cuenta que la voluntas legislatoris que subyace en la vigente LEC es la de reducir la gama de juicios especiales existentes en nuestro ordenamiento procesal civil.

No obstante, procede reseñar que no existe ninguna obligación legal que imponga a las Comunidades de Propietarios la necesidad de acudir al juicio monitorio del artículo 21 de la LPH para instar la reclamación de gastos comunes, por lo que, a pesar de que este procedimiento les brinda ciertas prerrogativas procesales, no existe inconveniente alguno en que prefieran acudir al procedimiento declarativo que corresponda, sin que en dichos casos quepa acoger la excepción de inadecuación de procedimiento 8.

I Objeto del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH

A tenor de lo previsto en el artículo 21 de la LPH son susceptibles de reclamación por medio del juicio monitorio las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9.1 de dicha ley, esto es, la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, así como la contribución a la dotación del fondo de reserva existente para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

En cuanto al fondo de reserva, éste constituye una novedad de la Ley de 6 de abril de 1999 [art. 9.1/j], cuya finalidad es atender las obras de conservación y reparación del edificio, no pudiendo ser su importe inferior al 5 por 100 del último presupuesto ordinario. Su constitución constituye una exigencia legal contra la que no cabe pacto en contra por parte de los copropietarios, sin perjuicio de que la ley exima de dicha obligación a las agrupaciones de comunidades a las que se refiere el artículo 24 de la LPH.

Respecto a los gastos comunes, deben incluirse tanto los ordinarios como los extraordinarios 9, siempre que no tengan la consideración de individualizables, es decir, deben ser gastos que se hayan efectuado en beneficio de la comunidad, lo que no conlleva inexorablemente que deban reportar provecho a todos los copropietarios, por lo que la falta de uso de ciertos servicios comunes no exime per se del deber de abonar los gastos derivados de los mismos (art. 9.2 de la LPH), pues si así fuera también se tendría que exonerar de la contribución en dichos gastos a los propietarios de los pisos o locales desocupados o inhabitables por algún siniestro, lo que supondría incrementar la cantidad que debería abonar el resto de los copropietarios ajenos a dichas situaciones.

Bien es cierto que dicho criterio puede resultar cuanto menos paradójico, pero hay que tener en cuenta que, de conformidad con el artículo 5 de la LPH, la cuota de cada copropietario se habrá fijado en proporción a la superficie útil de su piso o local, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios o elementos comunes, por lo que resulta inadmisible que cualquier comunero pueda decidir si contribuye o no a los gastos comunitarios en razón de los servicios que utilice, no procediendo la exención de un gasto sin haber obtenido antes la nulidad del acuerdo impugnado o la modificación de los estatutos 10.

Por consiguiente, la contribución a los gastos comunes como norma general debe efectuarse con arreglo a la cuota de participación de cada copropietario fijada en el título, sin perjuicio de que sea la Junta y no el título quien acuerde un sistema especial de pago de ciertas partidas como, por ejemplo, los honorarios del Administrador, que en muchas comunidades se pagan a partes iguales por considerar que benefician a todos los copropietarios de la misma manera 11.

En todo caso si se pretende un sistema de distribución de gastos distinto al fijado en el título constitutivo será necesario que los propietarios lo acuerden por unanimidad (art. 17.1.ª de la LPH), pues sólo por esta vía podrán quedar eximidos ciertos copropietarios (generalmente los de los locales) de contribuir al mantenimiento de algunos servicios que no utilizan 12. Incluso se ha llegado a plantear por la doctrina 13 el supuesto contrario, es decir, la posibilidad de variar el reparto de los gastos en caso de un uso más intenso de los elementos comunes por parte de alguno de los propietarios, valga como ejemplo el caso de que un piso se destine a despacho de abogados o a un consultorio médico, lo que propiciará un uso reiterado del ascensor por parte del público que lo visita.

Lo cierto es que los copropietarios pueden modificar las reglas contenidas en el título constitutivo en relación a la distribución de gastos, siempre y cuando lo hagan por unanimidad (art. 17.1.ª de la LPH), sin perjuicio de que sea posible que acuerden por mayoría la mera condonación de una deuda a uno o varios comuneros, ya que dicha medida de carácter extraordinario no supone en puridad un cambio del régimen de distribución de gastos 14. Ahora bien, la pasividad de la comunidad ante el pago de una...

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