La reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y su aplicación a las operaciones inmobiliarias

Autor:Ignacio Albiñana Cilveti
Páginas:115-140
RESUMEN

La crisis económica de 2008, de consecuencias profundas, ha influido para que el Tribunal Supremo replantee la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus. Esta reconfiguración de la doctrina se plasma, principalmente, en dos sentencias de 2014 (30 de junio y 15 de octubre), que han reabierto el debate entre los autores en cuanto a la excepcionalidad o flexibilidad en la aplicación de dicha cláusu... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Presentación
  1. Varios factores han contribuido al reciente debate sobre la cláusula rebus sic stantibus (o cláusula rebus), tales como la crisis económica de 2008, que ha motivado una revisión de la doctrina jurisprudencial, entre la que cabe destacar las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 (RJ 2014, 3526) y 15 de octubre de 2014 (RJ 2014, 6129)1, que abogan por una configuración más normalizada de la cláusula rebus, así como las tendencias modernas del Derecho europeo y las normas existentes en Derecho comparado.

  2. Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962), nuestro Derecho carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias, aunque existen dispersas a lo largo del ordenamiento expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, que introducen excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor.

    Asimismo, el legislador ha promulgado normas de revisión de los efectos de contratos ya existentes, no solo para «superar las injusticias que pudieran derivarse de su exacto cumplimiento para una de las partes, sino también de incidir de manera más general en los intereses de la economía nacional, en una suerte de promulgación de un Derecho de aplicación retroactiva (a contratos ya otorgados) justificada en razones extraordinarias», como afirma la citada sentencia2.

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    Estas normas contemplan, en definitiva, supuestos concretos y puntuales, pero no existe en nuestra legislación una formulación legal de la doctrina de la cláusula rebus, frente al proceso de positivización de otras jurisdicciones de la figura de la «onerosidad sobrevenida».

  3. La cláusula rebus supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido (arts. 1091, 1255 y 1278 del Código Civil), siempre con adecuación a las pautas de la buena fe (arts. 7 y 1258 del Código Civil); pues por aplicación de la (implícita) cláusula rebus se acepta que una profunda alteración de las circunstancias, operante como un aleas anormal dentro del contrato, pueda conducir a la resolución del vínculo obligatorio o a su acomodación a los nuevos módulos económicos y haber sido roto el equilibrio de las prestaciones por esa imprevisible mutación fáctica3. Una excepcional aplicación de la cláusula rebus, frente a una relajación en dicha aplicación, no deja también de significar una pugna entre el principio de seguridad jurídica en el tráfico contractual frente al principio de justicia o, quizá mejor dicho, equidad en el orden económico.

  4. En este estudio analizaremos la doctrina jurisprudencial más relevante y más reciente, y pondremos el foco de atención en aquellas sentencias que tengan por objeto determinadas operaciones inmobiliarias, en donde las contingencias más frecuentes que se plantean son, principalmente, la variación del precio de mercado del bien objeto de compraventa, la frustración sobrevenida de la finalidad del contrato en operaciones de compraventa de inmuebles, dificultades en la obtención de financiación para el pago del precio de compra y el riesgo de explotación del arrendatario en contratos de arrendamiento de larga duración.

  5. En determinados pronunciamientos judiciales, las argumentaciones esgrimidas por la parte que invoca la aplicación de la cláusula rebus suelen mezclar o usar indistintamente la figura de la cláusula rebus y la de «imposibilidad sobrevenida» o «imposibilidad absoluta de la prestación».

    No es objeto de este estudio el análisis de esta otra figura (con diferencias con respecto a la cláusula rebus4), en donde el Tribunal Supremo reconoce la facultad resolutoria en caso de «circunstancias sobrevenidas e imprevistas en la vida del contrato». Así, entre otras5, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1994 (RJ 1994, 3216) ha considerado «ejercitable la facultad de resolución cuando existe

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    un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento [...] y por eso es extravagante el recurso a la cláusula 'rebus sic stanti-bus', si hay una frustración total del fin del contrato», y añade que «la imposibilidad de la prestación no sólo puede ser física o legal, sino económica, como cuando no produce ningún beneficio al que ha de recibirla, o cuando, como ocurre en el caso litigioso, es totalmente ruinosa para él recibirla. Existe entonces una frustración del fin del contrato, que impide jurídicamente su mantenimiento y faculta para resolverlo».

2. Requisitos o presupuestos para la aplicación de la cláusula rebus
2.1. Relaciones obligacionales susceptibles de aplicación de la cláusula rebus
  1. La6 premisa esencial es que debe existir un periodo de tiempo entre el momento de celebración del contrato y el de cumplimiento de la prestación. Este periodo puede presentarse de dos formas diferentes:

    (a) en contratos de tracto sucesivo, es decir, contratos en donde el cumplimiento de las prestaciones son reiteradas durante un plazo de tiempo, y es durante ese tiempo cuando pueden acontecer dichas circunstancias imprevistas que alteren los presupuestos del negocio (p. ej., contrato de arrendamiento de inmueble); y

    (b) en contratos de tracto único con ejecución diferida, es decir, contratos donde la prestación debe cumplirse pasado ese periodo de tiempo (p. ej., compraventa de inmueble en fase de construcción o sobre plano, en donde queda aplazado el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa o del pago del precio), y es durante ese periodo cuando pueden acontecer circunstancias imprevistas que alteren los presupuestos del negocio (p. ej., en caso de una compraventa, dificultades para la obtención de la financiación por el comprador para pagar el precio). En estos contratos, la cláusula rebus es aún de aplicación más excepcional.7

  2. La cláusula rebus no sería de aplicación, ni se ha venido invocando, en contratos de tracto único con ejecución no diferida, pues las circunstancias sobrevenidas se han de producir en un contrato que se está ejecutando o en el que la relación obligatoria se encuentra pendiente de cumplimiento.

2.2. Carácter sobrevenido de las circunstancias que afectan al contrato
  1. Nos referimos a «circunstancias sobrevenidas, y por tanto, acaecidas con posterioridad a la constitución de la obligación y antes de su cumplimiento» y, en consecuencia, como hemos indicado anteriormente, «todas aquellas circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato no podrán invocarse, con independencia de que cumplieran teóricamente los requisitos como justificativos de la posible revisión o resolución del contrato»89.

  2. En cuanto al periodo de tiempo —factor que es esencial para la aplicación de la cláusula rebus—

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    que ha de transcurrir entre el momento de celebración del contrato y el momento de cumplimiento de la prestación, depende de las circunstancias del caso concreto. En este sentido, un corto espacio de tiempo entre la fecha del contrato y el acaecimiento de la alteración de las circunstancias puede ser irrelevante10. A su vez, alteraciones acaecidas en un momento muy alejado de la fecha de celebración podrían no tener, como incidiremos más adelante, trascendencia alguna, por cuanto puede entenderse que tales alteraciones, en uno u otro sentido, fueron respectivamente asumidas plenamente por cada una de las partes.

  3. Si bien la figura de «imposibilidad sobrevenida» no es objeto de este estudio, conviene destacar que tal figura no se aplica a deudas de dinero. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962) afirma que, conforme a «nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación». Dada la existencia de características comunes en la cláusula rebus, la afirmación de tal sentencia podría referirse igualmente a la cláusula rebus.

2.3. Imprevisibilidad del cambio de circunstancias
  1. Conforme a la jurisprudencia tradicional, se requiere que el cambio de circunstancias sea imprevisible, es decir, que las partes no hubieran podido tomar en consideración el cambio acaecido y naturalmente que, defacto, no lo hubieran hecho, directa o indirectamente. Este análisis requiere realizar una labor interpretativa caso por caso. Si fuera previsible el riesgo derivado del cambio sobrevenido de las circunstancias, debe imputarse a la parte que debió haberlo previsto.

    En este sentido, la imprevisibilidad equivale a la imposibilidad de representarse razonablemente, según un criterio de lógica común, el acontecimiento como evento verificable...

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