La reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través del expediente de dominio en la jurisprudencia de la DGRN.
| Autor | Maria Goñi Rodriguez de Almeida |
| Cargo | Doctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 1631-1637 |
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El problema que vamos a tratar de abordar -muy frecuente en la práctica, probablemente por el desconocimiento por parte de los abogados o de los particulares del verdadero significado del tracto interrumpido- es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido por medio del oportuno expediente de dominio, cuando el promotor de dicho expediente y persona que pretende inscribir su título de propietario es, a su vez, adquirente o causahabiente del titular registral; o, si por el contrario, procede la inscripción directa a favor de dicha persona mediante la presentación de los documentos que acreditan su adquisición derivativa.
Una lectura rápida de esa cuestión llevaría una respuesta igual de rápida, en el sentido de que si es adquirente del titular registral y tiene documentos que acreditan su adquisición, basta con que los aporte para continuar el historial concatenado de la finca, sin solución de continuidad, tal y como se desprende del principio del tracto sucesivo. Sin embargo, cuando se plantea este problema, o esta disyuntiva, es porque las cosas no suelen ser tan fáciles, sino que aquél que pretende la inscripción a su favor carece normalmente del título público necesario para su inscripción, o muy frecuentemente se trata de transmisiones hechas por los herederos del titular registral que no han llevado a cabo las operaciones sucesorias correspondientes, y que por tanto no tienen la finca inscrita a su nombre, lo que impide la inscripción directa del nuevo adquirente. Es decir, cuando se plantea este supuesto suele existir alguna imposibilidad a prioride inscribir directamente el título de adquisición. Pero esa imposibilidad o dificultad normalmente formal, ¿debe implicar necesariamente la interrupción del tracto y su reanudación por el especial procedimiento del expediente de dominio?
Trataremos de dar respuesta a esta pregunta planteada.
Si de manera excepcional el expediente de dominio (medio típico de inmatriculación), se utiliza para reanudar el tracto interrumpido, tal y como lo declaran los artículos 40 y 209 RH, y eso es incuestionable, para tratar de resolver la cuestión planteada habrá que fijarse entonces en qué es el tracto interrumpido o cuándo se considera que se ha producido dicha interrupción; pues sólo si se produce la misma habrá que reanudar el tracto a través de los procedimientos previstos y entre ellos se encuentra el expediente de dominio.
Es decir, desde el principio debe quedar claro que no se cuestiona si el expediente de dominio es medio adecuado para reanudar el tracto interrumpido, que sí que lo es, sino que sólo será procedente utilizarlo cuando haya verdadera interrupción en el tracto (y aun entonces de forma excepcional). ¿Cuándo existe realmente tracto interrumpido?
El principio de tracto sucesivo es un principio hipotecario formal que básicamente pretende la correlación entre los asientos del folio registral, de forma que cada asiento nuevo que se practique tenga su causa y precedente inmediato en el anterior, de este modo, sólo puede inscribirse el derecho solicitado cuando el transmitente es el último titular registral (art. 20 LH).
Con ello se pretende obtener el historial íntegro de las vicisitudes jurídicoreales de cada finca registral y poder ofrecer la sucesión de titulares sin solución de continuidad.
Pues bien, si cada nueva titularidad que se pretende inscribir encuentra su base o causa en la anterior inscrita, se cumple el tracto; pero cuando el último titular registral no coincida con el que otorga o transmite el nuevo derecho que se pretende inscribir, el Registrador denegará su inscripción por falta de tracto sucesivo, pues éste se convierte en un presupuesto necesario para la inscripción. A su vez, y como dice CURIEL LLORENTE1, esto es expresión de la presunción de exactitud del Registro, en el sentido de que los pronunciamientos registrales sólo pueden quedar sin efecto o modificarse por el consentimiento del propio titular registral o por resolución judicial, ya que"para inscribir un acto debe justificarse la legitimación derivada de la titularidadPage 1632registral; la inscripción, una vez practicada, legitima al nuevo titular para otorgar actos inscribibles". Si no coinciden el último titular registral con el transmitente, parece que falta el tracto, pero ¿hemos de entender que siempre, en ese caso, se ha interrumpido el tracto?
No siempre esa falta de coincidencia entre el último titular registral y el que otorga el nuevo derecho significa que se ha interrumpido el tracto. Existen supuestos que se denominan de tracto sucesivo abreviado, en los que están inscritos todos los titulares registrales, no falta ningún título intermedio, pero sin embargo, por razones de economía registral, se reflejan en un mismo asiento dos titularidades distintas. Son los supuestos recogidos en el artículo 20.2.º y 20 último LH, en los que no hay interrupción de tracto sino la práctica en un mismo asiento de dos transmisiones, una de las cuales está llamada a su rápida cancelación, y por razones de economía registral, se"ahorra" la extensión de un asiento. Lo mismo puede decirse de las denominadas"modalidades del tracto sucesivo", en las que tampoco coincide el último titular registral con el transmitente del derecho que se pretende inscribir, y sin embargo no hay tracto interrumpido (arts. 20.4.º, 20.5.º-1.º y 3.º LH).
Propiamente hablando, hemos de considerar que el tracto se ha interrumpido cuando falta la inscripción en el Registro de algún título intermedio que es causa del que se pretende inscribir. Es decir, cuando falta por inscribir alguna transmisión sobre una finca ya inmatriculada; transmisión que es el antecedente inmediato de la que se pretende inscribir. Por lo tanto, es la falta formal de inscripción en el Registro de una titularidad material y...
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