Tema 29. Reanudación del tracto e inscripción registral de excesos de cabida. El tracto sucesivo. Expediente de liberación de cargas y gravámenes. Naturaleza, objeto y efectos

AutorJuan Candela Cerdán
Páginas29-52

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El principio de tracto sucesivo

El PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO es una técnica operativa propia de los sistemas registrales inmobiliarios de folio real como el nuestro, donde los libros se llevan por fincas y no por personas. Consiste en exigir que, en el historial jurídico de cada finca, los titulares se sucedan en relación de causante a causahabiente, formando una cadena de asientos y una genealogía de titulares sin solución de continuidad, de modo que el disponente de hoy sea el adquirente de ayer y el titular inscrito de hoy sea el disponente de mañana.

Su naturaleza, ha sido discutida, sosteniéndose que es:

  1. Un principio hipotecario autónomo.
    b) Una manifestación del principio de legitimación.
    c) Simplemente un presupuesto del procedimiento registral.

    En cualquier caso, el tracto sucesivo se define por tener en principio como finalidad el procurar que los asientos relativos a cada finca se practiquen, en lo posible, en el mismo orden en que las relaciones jurídicas se han ido produciendo en la realidad extrarregistral.

    Se trata, pues, de una regla dirigida al Registrador, para que éste, antes de dar acceso registral al título del adquirente, compruebe la legitimación registral del disponente. En este sentido, no es necesario que el disponente tenga su título inscrito en el momento del acto dispositivo, sino que basta con que lo tenga al tiempo de inscribirse el título del adquirente.

    El tracto sucesivo parece tener, así, un alcance formal a efectos puramente registrales, pues pese a la opinión mantenida por algunos autores, la mera titularidad

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    registral no confiere al titular inscrito poder de disposición si éste no lo tiene en el orden civil. Ahora bien, no obstante este alcance básicamente formal, el tracto sucesivo produce efectos esenciales para el sistema: conecta entre sí los actos y negocios jurídicos que integran el folio registral; implica un orden que determina, junto con el principio de prioridad, el rango de los derechos en el historial de la finca; niega acceso al Registro a aquellos títulos en los que el disponente carece de legitimación registral; y a la inversa, proporciona al titular inscrito la seguridad de que no podrá inscribirse ningún título si él no aparece como disponente.

    El principio de tracto sucesivo se formula en el artículo 20 de la ley hipotecaria, que examinaremos al hilo de su enunciado.

    Así, según el párr. 1º, que contiene la regla general, “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

    Aquí cabe poner de relieve varios aspectos:

    1. En primer lugar, el precepto se aplica, según hemos visto, a toda clase de títulos, ya declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el derecho inscrito.

    2. En segundo lugar, ha de poder establecerse una correspondencia o identidad absoluta entre la persona que otorgue o en cuyo nombre se actúe o contra la cual se dirija el acto inscribible, y la que aparezca como titular en el Registro.

    3. En tercer lugar, el precepto exige que el derecho de la persona que otorgue los actos registrables conste por inscripción o anotación, lo que suscita dos cuestiones:
      — Por un lado, una interpretación estricta de la norma lleva a considerar inidóneos para entender cumplido el requisito de la previa inscripción, cualesquiera otros asientos distintos de la inscripción o la anotación. En este sentido, la DGRN resolvió que, dirigida una demanda contra una persona que sólo ostentaba en el Registro un asiento de presentación, no procedía su anotación por chocar con el principio del tracto sucesivo.

    — Por otro lado, en cuanto a las anotaciones, no todas tienen entidad suficiente al respecto: han de proclamar la titularidad actual de un derecho (como la anotación de créditos refaccionarios), o una titularidad en formación (como las anotaciones de suspensión de títulos

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    adquisitivos por defectos subsanables, o las preventivas de embargo, o las del derecho hereditario o de legados de cosa inmueble específica). 4º. Finalmente, en el aspecto formal, esa previa “inscripción o anotación” exigida por el precepto en sentido estricto, se requiere para “inscribir o anotar” en sentido amplio, es decir, no sólo para practicar asientos de inscripción o anotación, sino para practicar cualesquiera otros tipos de asientos, como cancelaciones o notas marginales, que vengan exigidos por el título que quiere acceder al Registro. Tras formular la regla general, el art. 20 pasa a regular sus aplicaciones concretas.

    Así, al pretenderse la registración de un título pueden suceder tres cosas:

  2. Una de ellas es que exista, efectivamente, identidad entre el titular registral y el disponente, en cuyo caso se practicará el asiento correspondiente.

  3. Otra cosa que puede suceder, según el párr. 2º de la norma, es que el derecho resulte inscrito “a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen”. Ello puede constituir: defecto insubsanable, en cuyo caso “los Registradores denegarán la inscripción solicitada”, o defecto subsanable, en cuyo caso, según permite el art. 105 Rh, los Registradores “podrán suspender la inscripción”, extendiendo a solicitud del interesado “anotación preventiva por defecto subsanable”. A este respecto, se produce un defecto subsanable, por ejemplo, cuando un subadquirente del titular inscrito se ha demorado en la inscripción de su título (como contempla el propio art. 105 Rh, al prever que la persona que otorgue el acto o contrato alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito), o cuando se ha sufrido error en el título al expresar el nombre o apellidos del transmitente, o cuando se ha modificado la denominación social de la entidad titular sin haberse justificado este extremo.

  4. Finalmente, también puede suceder, según el parr. 3º de la norma, que el derecho de que se trate “no resultare inscrito a favor de persona alguna y no se acredite fuera inscribible con arreglo al art. 205”, en cuyo caso “los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el art. 96 de esta Ley” para las anotaciones por defectos subsanables, que es de 60 días. La razón es que este supuesto constituirá, normalmente, defecto subsanable, producido normalmente porque la finca no estará inmatriculada o porque se han omitido inscripciones anteriores. En tales casos, la subsanación consiste en reconstruir el tracto acudiendo bien al art. 205 Lh, previsto para la

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    inmatriculación de fincas, o bien al art. 7, según el cual “el titular de cualquier derecho real impuesto sobre una finca cuyo dueño no hubiera inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento”.

Modalidades del tracto sucesivo

En cuanto a las modalidades del tracto sucesivo en nuestro sistema, el eslabonamiento de causante a causahabiente puede lograrse de dos maneras: una rígida o tracto normal, que exige que dentro del folio abierto a cada finca se practique un asiento propio para cada uno de los actos o negocios inscribibles; y otra más flexible, que permite que en un solo asiento se recojan varios actos o negocios inscribibles, en lo que se denomina “tracto abreviado o comprimido”, cuyo fundamento es evitar inscripciones que, por puramente formularias y transitorias, recargan el historial de la finca y dan lugar a gastos y operaciones inútiles.

Así, el propio art. 20 recoge varios supuestos de inscripción de bienes procedentes de herencia, donde no se exige una previa inscripción especial a favor de los herederos.

Según el párr. 5º, no será precisa dicha “inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:

  1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.

  2. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes”, si bien “la inscripción que se haga habrá de expresar dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare.

  3. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante”.

Finalmente, según el párr. 6º, tampoco será necesaria la citada inscripción previa “cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían”, en cuyo caso “deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas”.

Otro caso de tracto abreviado es el del párr. 4º del propio art. 20, según el cual “no será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, re-

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presentantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes”.

Otro caso de tracto abreviado es el del art. 47 Rh, según el cual “no será obstáculo para la inscripción de cualquier...

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