Derechos reales: El subsuelo como finca registral independiente

AutorMa Goñi Rodríguez De Almeida
CargoDoctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas1827-1833

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I Extensión del dominio

Desde siempre, a la hora de configurar el derecho de propiedad ha existido una preocupación en el hombre por tratar de delimitar este derecho, no sólo para poder extender al máximo sus facultades dominicales, sino también para impedir las injerencias ajenas en su propiedad y por lo tanto limitar las facultades de los otros propietarios.

Surge, por tanto, desde siempre, la «necesidad» de acotar el dominio, de ver cuál es su extensión, y si materialmente, ésta abarca todas las facultades que el hombre puede obtener sobre la cosa, su extensión vertical, ha sido, asimismo, objeto de polémica.

En el Derecho romano, como de todos es sabido, se entendía que el dominio alcanzaba verticalmente hasta el infinito en el espacio aéreo situado encima del fundo correspondiente, y hasta las profundidades más remotas; de este modo, el dueño del suelo era dueño de una ficticia columna vertical que alcanzaba hasta donde existiera confín. Los romanistas medievales acogieron estas ideas y las llevaron al límite extendiendo el dominio de la superficie de la finca usque ad sidera et usque ad inferos.

El Código Civil español, claramente de influencia romana en este punto, recogió en el artículo 350 del Código Civil esta idea. Así, este artículo establece que «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está Page 1828 debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvo las servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las Leyes sobre Minas y Aguas y en los Reglamentos de Policía».

Distinguimos en el dominio vertical, tal y como se deduce de este artículo, además de la estricto plano horizontal (terreno), el vuelo o superficie, que podemos definir como aquel espacio situado por encima del terreno, y el subsuelo: el espacio situado por debajo del mismo.

Si bien, aunque de la literalidad del artículo parece que sólo el subsuelo pertenece al titular del terreno, podemos interpretar, sin embargo, que ambos espacios (vuelo y subsuelo) son objeto de dominio del titular de la superficie. Confirmación de ese dominio vertical sobre el vuelo, y tal y como interpreta LACRUZ BERDEJO 1, es que el propietario puede hacer las obras y plantaciones que tenga por conveniente; es decir, tiene la «posibilidad de utilización exclusiva» de ese espacio, y eso no es sino consecuencia de la titularidad dominical sobre el mismo. Que el dominio se extiende al vuelo, lo confirman asimismo las SSTS de 7 de noviembre de 1995 y 10 de diciembre de 1980, que entienden invadido el derecho de propiedad, por una invasión del vuelo.

Por tanto, y como lógica herencia de la tradición romana y consecuencia inmediata del principio de accesión, se puede decir, a la luz de este artículo 350 del Código Civil, que el propietario del suelo lo es de todo lo que verticalmente exista y se le una o incorpore por encima y por debajo. En este sentido, la STS de 23 de junio de 1998 establece que el derecho de propiedad sobre un terreno se extiende a: a) su superficie; se presume iuris tantum que todo lo comprendido dentro de ese perímetro superficial pertenece al propietario (SSTS de 3 de julio de 1975 y 6 de julio de 1992; b) el vuelo: puede ser parte del derecho de propiedad o constituirse como derecho real independiente (STS de 24 de diciembre de 1991, y 23 de junio de 1998); c) el subsuelo: cuyo aprovechamiento puede atribuirse a otros, actuando, entonces, como limitación dominical y con acceso al registro (STS de 17 de noviembre de 1997).

Este artículo, no obstante, ha sido matizado e interpretado por la doctrina 2), en el sentido de que la propiedad sobre el vuelo y el subsuelo alcanzará únicamente hasta donde sea posible su explotación por el hombre, hasta donde llegue el interés de su propietario, su «interés potencial» 3, y a esto se ha unido, a partir de la CE de 1978, el límite a la propiedad privada como es la función social de la propiedad, que «recorta», o aclara los límites verticales, por la existencia de servidumbres administrativas, o bienes de domino público (minas, aguas subterráneas) que, en ningún caso, aun situándose físicamente en esa ficticia columna de propiedad, pueden pertenecer al dominio particular del titular del suelo al que correspondan.

La STS de 3 de abril de 1984 reitera esta tesis del interés del propietario al afirmar que el derecho de propiedad «alcanza hasta donde llegue el interés del propietario», y no puede mantenerse de una forma rigorista y absoluta.

Pues bien, esa extensión vertical del dominio, si bien, hoy mucho más limitada que antes, sigue siendo indeterminada, pues el concepto de «hasta donde Page 1829 alcance el interés del hombre» crea inseguridad jurídica, pues ese interés es variable y dependiente de las nuevas tecnologías y medios, así como de la voluntad del propio titular. Igualmente, las posibilidades de escindir o separar del dominio determinadas facultades de explotación, o uso respecto del vuelo y el subsuelo a favor de terceras personas, que puedan llegar a confundirse con el propio dominio, hacen mas complejo todo lo que acabamos de decir, y ponen de relieve que la extensión vertical del dominio no es un tema todavía resuelto.

II Escisión vertical del dominio

A pesar de que la regla general, como acabamos de decir, es que toda la extensión vertical del terreno es propiedad del titular del mismo, con las limitaciones que corresponda, sus componentes superior (el vuelo) e inferior (el subsuelo), pueden cobrar autonomía propia y actuar separadamente del suelo en el que se asientan y de su titular. Es decir, es...

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