El rango hipotecario. Estudio crítico del sistema romano o latino de avance de puestos.
| Autor | M. Corona Quesada González |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho civil-Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de Barcelona |
| Páginas | 1315-1344 |
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En el ámbito jurídico inmobiliario el rango de los derechos reales se presenta, ante todo, como un criterio de resolución de un determinado tipo de conflicto de derechos 1. La situación de colisión de derechos que con el rango se pretende solventar se plantea en casos de incompatibilidad relativa entre derechos reales limitados, es decir, cuando recayendo éstos sobre un mismo inmueble pueden coexistir pero sin ostentar igual posición jurídica 2.
Page 1316No se plantea ningún problema en las relaciones entre la propiedad y los derechos reales limitados que la gravan, pues estos derechos prevalecen sobre aquélla al tener precisamente por función restringirla.
El rango opera ordenando los derechos, proporcionándoles una concreta posición 3. De tal suerte que el derecho de rango superior prevalece sobre el que lo tiene inferior (por subordinarse éste a la eficacia preferente de aquél) 4. Desde esta perspectiva el rango es una manifestación del principio de prioridad registral (prior tempore, potior iure) 5. Se halla además en estrecha relación con el principio según el cual nadie puede dar lo que no tiene (nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet) 6, pues el propietario que ha gravado su inmueble con un derecho real limitado sólo puede constituir sobre él un nuevo derecho de esa clase (si no cuenta con el consentimiento del titular del derecho de rango preferente) si el segundo puede coexistir con el primero sin perjudicarlo.
El rango como criterio de resolución de conflictos entre derechos es aplicable no sólo a los que se generen entre hipotecas recayentes sobre una misma finca, sino también a los que se originen entre cualesquiera derechos reales (vgr., entre dos servidumbres o entre dos usufructos) 7 e incluso Page 1317 entre hipotecas y otros derechos reales (vgr., entre una hipoteca y una servidumbre) 8.
No obstante, la aplicación más importante del rango se da cuando los derechos que entran en conflicto son hipotecas 9, ya que a consecuencia de la realización de valor puede suceder que el precio que se obtenga en la subasta no sea suficiente para cubrir el importe (total o parcial) de la cantidad asegurada por capital, intereses y costas con las hipotecas de segundo o ulterior rango, si se ejecuta la de primer rango 10.
Esto pone de relieve no sólo el valor jurídico del rango (en cuanto criterio de resolución de conflictos entre derechos reales limitados) 11 sino también su valor económico (ya que en función del rango que ostente cada derecho real -según sea de primer o de ulterior rango- su valor económico será diferente -superior o inferior, respectivamente-) 12.
Page 1318Atendiendo al innegable valor jurídico y económico del rango, en este trabajo pretendo analizar qué sistema jurídico de entre los que se suelen adoptar para determinar el rango en los países de nuestro entorno cultural y jurídico es preferible en Derecho español. El dilema se plantea entre el sistema romano o latino de avance de puestos 13, vigente en la actualidad, y el germánico de rango fijo 14.
En el Derecho romano y en el Derecho germánico se establecieron normas esencialmente distintas sobre el rango de los derechos reales de garantía inmobiliaria, que han llevado a hablar de dos diferentes sistemas de determinación del rango: el romano o latino, de avance de puestos, y el germánico, de puestos fijos.
En favor y en contra de uno y otro sistema de organización del rango se han esgrimido tradicionalmente una serie de argumentos, cuya comprensión requiere una previa explicación, siquiera sea breve, sobre la mecánica y funcionamiento de cada uno de esos sistemas.
En el sistema romano la hipoteca es el derecho real de garantía inmobiliaria por excelencia, caracterizado como indivisible y accesorio del crédito al que garantiza. Cada uno de los titulares de los diferentes derechos de hipoteca constituidos sobre un mismo inmueble tiene derecho a que se le pague el importe íntegro de la suma garantizada, sobre la totalidad del valor del inmueble (pignoris causa indivisa est) 15. En el momento de la realización de valor, la clasificación entre acreedores hipotecarios se hace por orden de prioridad temporal. La fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de las diferentes hipotecas determina el rango existente entre ellas. En este sistema la primera hipoteca comprime la potencial expansión de la segunda y ulteriores, de tal suerte que la desaparición de una hipoteca aprovecha a los acreedores hipotecarios posteriores, pues su derecho de hipoteca Page 1319 avanza entonces automáticamente y mejora de rango (al faltar la compresión de la hipoteca anterior), con lo que la garantía de su crédito aumenta tanto más en cuanto el importe del crédito garantizado por la hipoteca desaparecida fuera más elevado.
Sobre este sistema creo que huelgan más explicaciones por ser el que rige en nuestro ordenamiento jurídico y, por tanto, el que nosotros conocemos.
En el sistema germánico se tipifican ciertos derechos reales de garantía inmobiliaria que pueden existir por sí mismos, sin necesidad de la coexistencia de un crédito al que garantizar con carácter accesorio. Ello es así porque en este sistema los derechos reales de garantía cumplen dos funciones básicas, la de garantía o seguridad, cuando aseguran la efectividad de un crédito, y la de movilización del valor del suelo, cuando el derecho real de garantía es objeto en sí mismo considerado de tráfico jurídico, por lo que se incorpora en un título valor destinado a circular. En el cumplimiento de esta segunda función no es menester que el derecho real de garantía asegure la efectividad de un crédito, por no depender de ello su existencia, dada su no accesoriedad 16.
Sea como fuere, el derecho real de garantía en el sistema germánico clásico representa e individualiza sólo una parte del valor del inmueble gravado y queda limitado a esa fracción o parcela de valor. Objeto de responsabilidad no es el inmueble como cosa corporal, sino como unidad de valor 17. De ahí que los diferentes derechos reales de garantía que gravan un mismo inmueble ocupen puestos correspondientes a las diferentes parcelas de valor en que se halla ideal y jurídicamente fraccionado el inmueble sobre el que recaen 18. Es por ello que su rango se determina por el puesto que ocupan (lo que depende en la mayoría de los casos de la voluntad de las partes) 19 y no por la fecha de su inscripción en el Registro de la Propie-Page 1320dad. Si un derecho real de garantía de rango anterior desaparece, el propietario dispone del puesto que ha quedado libre, pudiéndolo utilizar para constituir un nuevo derecho real de garantía por el mismo importe (o inferior) que el anterior que lo ocupaba, con la importante consecuencia de que al ocupar cada uno de los derechos reales de garantía distintas parcelas de valor con total independencia los posteriores no pueden avanzar y mejorar su rango 20.
El sistema germánico rige en la actualidad, con algunas matizaciones, en el Derecho alemán y en el Derecho suizo 21. Aunque en ambos ordenamientos jurídicos la configuración y mecánica del rango es en esencia igual, y responde a iguales premisas o esquemas, existen ciertas diferencias que conviene poner de relieve.
En el Derecho alemán actual el rango de los derechos reales se determina de diferente forma según se trate de derechos que deben figurar en la misma sección del Registro o en secciones distintas 22. Cuando los derechos están inscritos en la misma sección, el rango se determina por el orden consecutivo de las inscripciones (nach der Reihenfolge der Eintragungen), y si están inscritos en diferentes secciones, por el orden de fechas de las inscripciones (§ 879 BGB) 23.
Existe cierta discusión entre la doctrina alemana acerca del significado de la expresión Reihenfolge der Eintragungen del § 879 BGB. La controversia gira en torno a si se refiere al orden temporal o cronológico de práctica de Page 1321 las inscripciones (de acuerdo con el Tempusprinzip: prior tempore, potior iure) 24, o al orden local o meramente espacial, esto es, al lugar que ocupan en el folio registral (conforme al Locusprinzip: prior loco, potior iure) 25. Aunque normalmente el orden temporal o cronológico y el local o espacial coinciden, la importancia de decantarse por una u otra interpretación se pone de manifiesto en los casos de discordancia entre uno y otro orden 26. Con todo, la doctrina que se inclina por la interpretación favorable al orden temporal suele matizar que para un tercero de buena fe sólo el orden local o espacial debe ser decisivo 27.
El rango que a un derecho real corresponde por ley o por haberlo acordado las partes, por regla general, no es inalterable en cuanto se rige por el principio del rango móvil. Lo que significa que los derechos de rango inferior avanzan y, en consecuencia, mejoran de rango, cuando un derecho de rango preferente se extingue. No obstante, sobre esta cuestión plantean una especial problemática los derechos reales de garantía debido, por una parte, a la institución de la Eigentümergrundschuld (que supuso en la práctica la instauración del sistema de rango fijo) 28 y, por otra, al Lóschungsanspruch 29 Page 1322 (que...
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