Questões relevantes sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil
| Autor | Fabio Machado Baldissera |
| Cargo | Abogado destacado en la Oficina de Sao Paulo. |
| Páginas | 120-124 |
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A locação de imóveis urbanos no Brasil apresenta-se cada vez mais como um tema de grande relevância para o direito imobiliário. Isto se deve, principal-mente, em virtude dos valores envolvidos nas locações que cresceram num ritmo ascendente nos últimos anos e, ao importante ingrediente que o imóvel representa no fundo de comércio empresarial.
As locações urbanas no ordenamento jurídico brasileiro são basicamente reguladas pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 com suas posteriores alterações («Lei 8.245/91» ou «Lei do Inquilinato») e, em caráter suplementar pelo Código Civil brasileiro, Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 («Código Civil»).
Ressalva-se ainda, a existência de algumas exceções pontuais à Lei do Inquilinato, com relação às locações de imóveis urbanos, as quais se encontram mencionadas com maiores detalhes no item a seguir. Ademais, as locações de imóveis rurais, não se encontram abrangidas pela Lei do Inquilinato e, sim, por outras normativas específicas que cuidam de imóveis rurais, tais como, a Lei n° 4.504/ 64 («Estatuto da Terra») e o Decreto n.º 59.566/66 («Regulamento»).
Não serão objeto deste estudo, tanto as exceções à Lei do Inquilinato, como as locações de imóveis rurais, uma vez que o objetivo deste artigo é aproximar o leitor de forma prioritária as particularidades contidas na Lei do Inquilinato em relação aos imóveis urbanos em geral.
A locação de imóvel consiste numa relação obrigacional, pela qual uma das partes obriga-se a ceder o uso e gozo da coisa a outra, por prazo determinado ou indeterminado, coisa esta que se trata de um bem imóvel infungível. Neste sentido, a principal obrigação do locador consiste em entregar o imóvel ao locatário, em estado apto de servir ao uso a que se destina e, de outro lado, consiste na principal obrigação do locatário, pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sejam eles legais ou contratualmente exigíveis.
Ademais, como já mencionado, a locação de imóvel urbano, como regra geral, regula-se pela Lei do Inquilinato, entretanto, continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais, o arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades e as seguintes locações:
(i) de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
(ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
(iii) de espaços destinados à publicidade; e
(iv) em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
O legislador pátrio no que tange à locação de imóveis urbanos optou em manter a sua sistemática tradicional e histórica de possuir uma normativa específica competente para regular as locações de imóveis urbanos.
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Possivelmente, esta opção foi originada, em face das características específicas destes imóveis urbanos e dos centros urbanos, que possuem as suas peculiaridades próprias, as quais em muito se diferenciam dos imóveis que servem à destinação rural, mais especificamente, à atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, que são reguladas pelo Estatuto da Terra e pelo Regulamento.
Como já referido, a Lei do Inquilinato, atualmente, é o arcabouço legal vigente responsável por disciplinar as locações de imóveis urbanos, desta forma, o Código Civil, que cuida da locação de coisas, no Capítulo V do Título VI, aplica-se apenas de forma subsidiária às locações de imóveis urbanos, naquelas situações em que não houver disposição específica na Lei do Inquilinato.
À primeira vista, esta afirmação é de vital importância, para dominar de forma sólida a aplicação dos diferentes sistemas jurídicos que incidem nas locações urbanas, pode parecer óbvia aos mais desavisados e aos que dominam tais normativas. Entretanto, a prática jurídica mostra aos operadores do direito que, identificar e reconhecer qual a lei aplicável a uma determinada relação jurídica específica, constitui-se numa importante tarefa e que não é considerada como óbvia, em função da...
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