Registros públicos, clasificación de los bienes y transferencia de la propiedad (del Código Civil de 1952 a la reforma de Código Civil del Perú de 1984)

AutorCarlos Cárdenas Quirós
Páginas1903-1938
I La importancia de los registros publicos

Es indiscutible el trascendental papel que cumplen los Registros Públicos en la organización y desarrollo económico de una sociedad. Su mayor significación viene dada por la seguridad que otorgan a las operaciones comerciales, al intercambio de bienes y a otras actividades que son susceptibles de incorporarse a ellos.*

Un adecuado sistema registral ofrece no sólo la necesaria seguridad jurídica a los agentes económicos, sino que además alienta por propia naturaleza las transacciones comerciales. Para ello, como es evidente, el sistema debe estar correctamente organizado y debidamente dotado de los instrumentos legales y de otro orden que resulten necesarios para permitir el desarrollo de un sistema ágil, de costos razonables y acorde con los avances de la modernidad. En este sentido, en el orden inmobiliario, está claro que aparece como una importante insuficiencia del sistema en el Perú el hecho de que se carezca de un catastro.

El diseño de una política de fomento a la inversión privada y atracción de capitales foráneos pasa también por el tema de los mecanismos de seguridad que el Estado, dentro de la política diseñada, otorgue a los agentes económicos. Uno de esos mecanismos de seguridad es, efectivamente, el que se obtiene mediante la inscripción y publicidad de determinados actos y situaciones jurídicas en los Registros Públicos.

Los Registros Públicos son un medio para brindar certidumbre respecto de la titularidad de diferentes derechos. Los Registros, en tal sentido, son una garantía de seguridad jurídica. La importancia económica de los Registros es la que se deriva del hecho de poder conocer con certeza qué agentes económicos tienen, qué derechos sobre qué bienes o actividades y cuál es el estado jurídico de los mismos. El análisis del funcionamiento de los mercados que hace la teoría económica se basa precisamente en el supuesto de la existencia de derechos claramente definidos que faciliten la realización de las operaciones en el mercado.

En ausencia de este requisito, los costos de transacción se elevarán y trabarán la mejor asignación de recursos y la fluida celebración de actos y contratos.

Como dice Luis Díez Picazo 1: «La importancia de la publicidad en la constitución y en la transferencia de los derechos reales, en especial cuando recaen sobre bienes inmuebles, es evidente. La mayor o menor seguridad del tráfico está precisamente en función de la publicidad. Es igualmente claro que el desarrollo de la circulación de la riqueza y el fomento del crédito territorial, que son objetivos de índole económica deseables en una comunidad bien organizada, están precisamente en función de la seguridad jurídica del tráfico. Esto se observa con toda claridad en la transmisión de bienes inmuebles. El adquirente de un bien inmueble sólo habrá realizado una adquisición segura cuando pueda contar con que nadie ha de perturbarle en su propiedad. Para ello tendrá que saber con toda certeza que quien le ha transmitido la cosa era propietario de ella y que podía transmitirla. Para llegar a conocer con certeza que el transmitente es un legítimo propietario, no basta que externamente aparezca como tal. Habrá que exigirle una demostración palmaria de que adquirió legítimamente, lo cual supone, a su vez, tener que examinar la validez objetiva de la anterior transmisión y la cualidad de dueño en el anterior transmitente. Y de igual manera habrá que conocer toda la serie o cadena de transmisiones anteriores, por lo menos durante el tiempo necesario para la usucapión. No le bastará, sin embargo, al presunto adquirente de un bien inmueble, con tener certeza de que el transmitente es propietario. Necesitará además saber que el legítimo propietario podía transmitir la cosa, es decir, que no existían limitaciones en la facultad de disponer y que no había sido ya transmitida anteriormente. Se comprende que en estas condiciones el tráfico de inmuebles se torna radicalmente inseguro y que, por tanto, la circulación de la riqueza se produce en una comunidad así organizada con una gran dificultad.

El problema es el mismo desde el punto de vista del crédito territorial. La persona dispuesta a conceder un crédito con la garantía de un bien inmueble necesita que se le proporcione una garantía eficaz. Para ello necesita saber si el contratante es el verdadero dueño del inmueble, si puede darlo en garantía y si pesan o no sobre él otros gravámenes anteriores y preferentes que puedan disminuir en forma muy notable o hacer que se esfume completamente la garantía. Sólo en estas condiciones concederá el crédito».

Las reflexiones de Díez Picazo son, por supuesto, aplicables por extensión al caso de los bienes muebles registrados.

Precisamente para superar los problemas que menciona el autor citado es que aparece la publicidad cognoscibilidad como vehículo a través del cual se procura alcanzar la seguridad jurídica del tráfico.

A decir de Hernández Crespo 2, «los Registros jurídicos, tanto el de Propiedad como el Mercantil o el de Venta de Bienes Muebles a plazos, consagran y garantizan esa seguridad al proporcionar publicidad a las relaciones jurídicas inmobiliarias y mercantiles. (...) La publicidad que en estos Registros se consigue constituye el último eslabón de su evolución, y representa una pieza esencial de la tutela jurídica, derecho fundamental y aspiración de todos los ciudadanos...».

II Evolucion historica de la institucion registral en el peru

Como ha escrito Ignacio Izquierdo Alcolea, «la Historia no es sólo la consideración reflexiva y científica de las cosas que han sido, de tal manera que sean figuras muertas todas las que hayan tenido una existencia pasada. El orden jurídico pasa por distintas etapas en la marcha, unas veces veloz, más veces tranquila y sosegada, a través de los siglos. El Derecho actual, como todo orgánico y como unidad sistemática, es producto del pasado en la mayor parte de su contenido (...). También el legislador crea algunas veces figuras jurídicas ex novo, figuras jurídicas que aparecen desde este momento incorporadas a esa ordenación homogénea que es el Derecho positivo vigente» 3.

El primer libro de Registro de Inscripciones de Censos y Tributos que gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima, se mandó abrir en cumplimiento de la provisión real de la Audiencia de Lima, de 3 de abril de 1565, y en aplicación de la Real Carta Orden expedida por el rey Don Felipe II, derivada de los dos capítulos de las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539 4. El primer asiento del libro está fechado el 2 de mayo de 1575, autorizado por el Escribano de Cabildo don Juan Gutiérrez, y el último llega a septiembre de 1600 5.

En el Perú rigió la Real Pragmática de Carlos III, de 31 de enero de

1768 6, que creó los Oficios o Contadurías de Hipotecas y que se aplicó en las colonias americanas conforme a lo dispuesto por las Reales Cédulas de 8 de mayo de 1778 y 16 de abril de 1783.

Después de producida la independencia de la Corona española, las normas registrales coloniales continuaron aplicándose en el Perú hasta la vigencia del Código Civil de 1852.

Este Código, recogiendo lo establecido en la legislación colonial que sustituía, contempló la existencia en cada capital de departamento y a cargo de un escribano público, de «un oficio de hipotecas para el registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados» (art. 2.051, primer párrafo).

Refiriéndose a las limitaciones del Oficio de Hipotecas, Pardo Márquez 7 opina que «no prestó garantía efectiva a los derechos registrados, porque previamente no se daba seguridad al acreedor del derecho de propiedad del deudor sobre el inmueble que ofrecía en hipoteca. De modo que el registro no eliminó la posibilidad de la pérdida de la garantía real del acreedor hipotecario, que si bien se encontraba a cubierto de cualquier gravamen anterior no inscrito, no se halló libre del derecho excluyente del verdadero propietario que no podía sufrir perjuicio por el gravamen impuesto por quien no tenía derecho o al menos un derecho esclarecido».

Conforme al artículo 2.020 del mismo Código, la hipoteca se impone sobre un inmueble, indicando el primer párrafo del artículo 2.030 que se constituía «por medio del registro de un título en que se haya expresado la obligación principal y los bienes que la aseguran». Su segundo párrafo agregaba que se exceptuaban «los casos privilegiados en que la ley dispensa del registro». Las hipotecas debían registrarse en el oficio correspondiente al lugar donde se encontraba situado el fundo que se hipotecaba, cualquiera que fuera el lugar donde se hubiera contraído la obligación que se asegura (art. 2.032).

Por Ley de 2 de enero de 1888 se establece en el Perú el Registro de la Propiedad Inmueble, «bajo la dirección e inspección del Poder Judicial» (art. 1).

De acuerdo con el artículo 2 de la ley, «se llevará en Lima un Registro general de las propiedades radicadas en la República y de los derechos que en ella gravan. Habrá también Registros particulares en todas las capitales de Departamento y en las de provincia, en que, a juicio de la Corte Suprema, sea conveniente establecerlos» 8.

El artículo 3 de la ley contemplaba los actos susceptibles de inscripción en el Registro:

Las enfiteusis, censos, servidumbres, hipotecas legales, judiciales y convencionales, anticresis y cualquier derecho real que en él grave.

Las interdicciones judiciales, las medidas precautorias, los embargos, las demandas y toda providencia o resolución ejecutoriada que destruya o limite el derecho de libre disposición del propietario.

Los derechos de usufructo, uso y...

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