La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y principios regístrales
| Autor | Alvaro Delgado Scheelje |
| Cargo | Gerente de Bienes Muebles.Oficina Registral de Lima y Callao |
| Páginas | 111-127 |
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La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de públicas, esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos. Así, la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulgación y conocimiento, mientras la segunda ocultación y desconocimiento.
El objeto de este tipo de publicidad, es decir, aquello que es materia de publicación, puede ser, en principio, cualquier clase de acontecimiento, y la divulgación del mismo busca principalmente producir un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida.
A la publicidad en sentido jurídico, en cambio, y dentro de ésta a la publicidad registral, le corresponde un concepto mucho más estricto.
A lo largo de la historia del derecho es sencillo constatar que los diversos pueblos y sociedades permanentemente han buscado divulgar determinadas situaciones relevantes para el resto de la comunidad por sus importantes efectos jurídicos.
Es decir, hay una evidente necesidad de exteriorizar y divulgar determinadas situaciones (actos o derechos), por lo que siempre se han buscado Page 112 desarrollar sistemas de publicidad, a veces muy incipientes, otras veces muy acabados, pero sistemas que, finalmente, pretendían en todos los casos posibilitar el conocimiento de estas situaciones 1. Como bien dice Pau PedrÓN, para «entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: si se va a comprar, que el vendedor sea dueño...», y a continuación agrega que el «Estado, para satisfacer esa necesidad de certidumbre, organiza la publicidad. A través de la publicidad se hacen innecesarias las averiguaciones. El Estado hace públicos esos datos cuyo conocimiento se requiere para entablar las más diversas relaciones jurídicas» 2.
Luego de una larga evolución histórica donde la aparición de la ciudad moderna como nuevo núcleo de convivencia social resulta fundamental 3, la publicidad registral alcanza un considerable nivel de desarrollo para llegar a ser hoy en día lo que es, a saber: el sistema más perfecto y eficiente que se haya inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el tráfico de los mismos.
La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en día, una creación del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria cuando ésta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica en la misma, respecto de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individualizables. La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país sigue ple-Page 113namente vigente y más apremiante que nunca, pero orientada fundamentalmente a la publicidad otorgada a través de un Registro, reservándose únicamente para los bienes que por su naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad a través de la posesión, toda vez que aquélla resulta ser mucho más exacta y eficaz que ésta.
A la publicidad en sentido jurídico, como ya se adelantó, y dentro de ésta a la publicidad registral, le corresponde un concepto mucho más estricto. La doctrina ha conceptualizado a la publicidad jurídica registral de diversas maneras, aunque siempre manteniendo algunos elementos y caracteres comunes, tales como la continuidad en la divulgación, el objeto de la misma, que son situaciones jurídicas con cierta trascendencia o relevancia para terceros, la cognoscibilidad general o posibilidad de conocer estas situaciones y la organización de tal divulgación por parte del Estado, como sujeto distinto a aquéllos involucrados en la situación política.
Es sobre la base de estos elementos y caracteres, entonces, que proponemos la siguiente definición: La publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos.
La publicidad jurídica, si bien comparte los elementos básicos de la publicidad en general en cuanto a la divulgación y conocimiento, no busca, sin embargo, exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino sólo aquellos relevantes para el Derecho en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se publican únicamente situaciones jurídicas que por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en tales situaciones.
En consecuencia, el objeto de la publicidad jurídica son estas situaciones jurídicas, cuestión sobre la que hay acuerdo en la doctrina, al margen de que el objeto de la inscripción (¿qué se inscribe?) no sea la misma situación sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma Page 114 doctrina (dependiendo de la posición que se adopte se estarán inscribiendo y publicando derechos o inscribiendo actos y publicando derechos).
Ello es así porque lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicadas, así como las titularidades que a éstas corresponden. De esta manera, a quien compra no le interesa tanto el acto de adquisición (compraventa, donación, permuta, etc.), como el derecho de propiedad del vendedor, ni el gravamen que recae sobre el bien (hipoteca, embargo, etc.) sino la situación de afectación jurídica a que se encuentra sometido y el monto de la misma. Menos aún le interesa, como es obvio, si lo que se inscribió fue la compraventa o el derecho de propiedad, el acto constitutivo de la hipoteca o el derecho a favor del acreedor hipotecario, etc.
Lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos como para la seguridad en el tráfico patrimonial, son los efectos exteriorizados de aquellos actos, así como la vigencia y duración en el tiempo de dichos efectos. El titular y los terceros resultarán beneficiados o perjudicados dependiendo de si la situación o derecho se encuentra o no publicada.
Las situaciones jurídicas publicadas no se exteriorizan en forma esporádica o eventual, sino en forma continuada. Es decir, de manera sostenida e ininterrumpida. Esta característica es la que distingue a la publicidad registral de otro tipo de publicidades, también de contenido jurídico, como aquéllas que se realizan a través de notificaciones o edictos, por ejemplo.
Por otra parte, quien publica es el Estado. Este fenómeno es el que la doctrina ha denominado la heteropublicación y consiste, en palabras de Lacruz y Sancho, en la «...publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado; más exactamente, consiste en una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de derecho privado, realizada por la Administración» 4.
El «sujeto extraño» es el Estado, a través de la Administración pública y, concretamente, de un órgano operativo generalmente creado y organizado para tal fin. En nuestro caso, así como en la mayoría de países, este órgano operativo se encuentra conformado por los Registros Jurídicos o Públicos (Registro de Propiedad Inmueble, Registro Mercantil, etc.).
Page 115A diferencia de lo que ocurre con la publicidad en sentido lato en que lo importante es que el conocimiento exteriorizado llegue efectivamente a los destinatarios del mismo, la publicidad jurídica material tan sólo busca que éstos tengan la posibilidad de conocer. Esta posibilidad de conocer es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general, que constituye el efecto de la publicidad jurídica registral.
La cognoscibilidad general o posibilidad de conocer supone que los terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas, aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo. Como señala Manzano Solano, la cognoscibilidad general «...sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurídicas se producen independientemente de que se dé o...
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