La publicidad del crédito inmobiliario en la ley 5/2019, de 15 de marzo, y sus normas de desarrollo

Con la finalidad de que el potencial cliente disponga de información suficiente y veraz para fundamentar su decisión de contratar determinado crédito inmobiliario se contienen en el art. 6 de la Ley 5/2019 y en sus normas de desarrollo previsiones tendentes a protegerles frente a prácticas publicitarias desleales o engañosas y a facilitarles la comparación entre diferentes productos. A su estudio ...

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“La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España”. Así comienza la Exposición de Motivos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) por la que se realiza una incorporación parcial de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial al ordenamiento jurídico estatal.

Este trabajo tiene por objeto el análisis del art. 6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, bajo la rúbrica “información básica que deberá figurar en la publicidad de los créditos inmobiliarios”. Precepto de gran importancia en la medida en que, como afirma el Preámbulo de la Orden, de 11 de junio de 2010, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, la protección del cliente bancario, principio clave que inspira toda la legislación financiera y la actividad supervisora en el ámbito del mercado de productos y servicios bancarios, implica que el cliente debe disponer de información suficiente para fundamentar su decisión de contratación y esta información debe ser veraz. Con esta finalidad existen en el ordenamiento diversas previsiones que obligan a las entidades de crédito a ofrecer información y asumir obligaciones de transparencia. Sin embargo, estas previsiones no alcanzarían la eficacia deseada si la normativa financiera desconociera la relevancia que tiene la publicidad a la hora de que el cliente bancario tome, de forma razonada, sus decisiones.

Idea en la que insiste la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, pues los prestamistas y los intermediarios de crédito recurren con frecuencia a anuncios en los que a menudo ofrecen condiciones especiales para atraer a los consumidores a un determinado producto. Resulta, por tanto, oportuno que los consumidores gocen de protección frente a las prácticas publicitarias desleales o engañosas, y que puedan comparar anuncios. A fin de permitirles comparar distintas ofertas, es preciso establecer disposiciones específicas sobre la publicidad de los contratos de crédito y elaborar una lista de los datos que han de figurar en la publicidad y el material promocional dirigidos a los consumidores cuando dicha publicidad especifique tipos de interés o información cuantitativa sobre el coste del crédito (considerando 37).

Ahora bien, con carácter previo a adentrarme en el análisis del art. 6 LCCI, estimo oportuno recordar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se encuentra lejos de disciplinar todos los contratos de crédito inmobiliario, sino que este tipo contractual se encuentra regulado en una gran pluralidad de normas, tal y como he llamado la atención en un trabajo previo2, algunas de las cuales contienen disposiciones específicamente dedicadas a regular la publicidad de los contratos sometidos a sus respectivos ámbitos de aplicación como acontece con el art. 12 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito y el art. 9 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo a cuyo estudio he dedicado estudios anteriores3. A las consideraciones allí efectuadas me remito, limitándome en esta sede al estudio del art. 6 de la LCCI y sus normas de desarrollo, no sin antes poner de manifiesto que no existe motivo alguno que justifique la existencia de grandes discrepancias en la regulación de la publicidad en función del diferente ámbito de aplicación de unas y otras normas, no en vano la Directiva 2014/17/UE indica que “a fin de garantizar a los consumidores un marco uniforme en materia de crédito y de reducir al mínimo las cargas administrativas de los prestamistas y los intermediarios de crédito, conviene que, en lo esencial, la presente Directiva siga las pautas de la Directiva 2008/48/CE cuando sea posible, y concretamente recoja los preceptos conforme a los cuales es preciso que la información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles se facilite al consumidor mediante un ejemplo representativo” (considerando 20). Si es factible una similitud entre contratos inmobiliarios y contratos de crédito al consumo, y lo es, no hay motivo alguno para que el contenido del mensaje publicitado difiera en función de que el contrato publicitado se encuentre sometido a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito o a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Partiendo de la ausencia en el art. 6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de una definición de publicidad, podemos acudir al art. 2.1 de la Orden, de 11 de junio de 2010, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios que conceptualiza la misma como toda forma de comunicación por la que se ofrezcan préstamos o créditos, o se divulgue información sobre ellos, cualquiera que sea el medio de difusión que se utilice: prensa, radio, televisión, correo electrónico, Internet u otros medios electrónicos, carteles interiores o exteriores, vallas, octavillas, circulares y cartas que formen parte de una campaña de difusión, llamadas telefónicas, visitas a domicilio o cualquier otro sistema de divulgación con el fin de promover de forma directa o indirecta la contratación de un préstamo o crédito o la intermediación para la celebración del mismo.

En todo mensaje publicitario hay que diferenciar dos facetas: La faceta persuasiva consistente en el interés del emisor en la promoción de la contratación de bienes, servicios derechos y obligaciones. La faceta informativa radica en la comunicación de los diferentes bienes y servicios que son susceptibles de adquisición en el mercado, con alusión expresa a sus marcas de producto o servicio; en ocasiones la información se extiende a otros extremos de las prestaciones tales como precio, destino, propiedades, etc.4. Pues bien, la propia Orden de 11 de junio de 2010, en su art. 2.2, establece que no se consideran actividades publicitarias y, por tanto, quedan excluidas de la misma: a) Las campañas publicitarias corporativas, entendiendo por tales las que contienen exclusivamente información genérica sobre una entidad o su objeto social que estén destinadas a darse a conocer al público. b) Aquellos contenidos informativos que figuren en las páginas propias de la entidad en Internet, o en otro medio de difusión, que resulten necesarios para llevar a cabo la contratación de una operación. c) Las informaciones que sobre las características específicas de las operaciones figuren en las páginas operativas de la entidad en Internet en las cuales se lleven a cabo. Supuestos todos ellos que tienen una obvia finalidad informativa, pero carecen de ese plus que implica la publicidad en cuanto mecanismo de promoción de la contratación.

Partiendo siempre de la regla general de libertad publicitaria, se plantea la conveniencia o no de la señalización por el legislador del contenido mínimo de la información proporcionada a través de la publicidad. Pues bien, como comentaba, dedica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, su art. 6 a establecer la información básica que deberá figurar en la publicidad de los créditos inmobiliarios incluidos en su ámbito de aplicación. Y lo hace en términos similares a la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo en el sentido de acoger un sistema de términos desencadenantes en la medida en que las menciones que la publicidad deberá especificar de forma clara, concisa y destacada revisten carácter obligatorio si y solo si se indica un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario5. Teniendo presente que las referencias efectuadas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos (art. 2.3 LCCI).

Ahora bien, ¿cómo debe interpretarse la expresión “tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo”? En mi opinión, tal exigencia se referirá a aquellos supuestos en los cuales la alusión al coste de la operación se efectúa aportando una cifra concreta, como sería, por ejemplo, el supuesto en el que conste que el interés nominal es de un 3%. No será preciso, en cambio, y siempre desde mi punto de vista, someter la campaña publicitaria a la constancia de la información básica contenida en el art. 6 cuando se limita a contener expresiones del tipo “uno de los tipos de interés más bajos”, “los tipos de intereses más competitivos del mercado”, “el mejor tipo de interés”...

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