La publicidad registral

Autor:Manuel Figueiras Dacal
Cargo del Autor:Registrador de la Propiedad
Páginas:247-287
RESUMEN

1. La publicidad formal de los asientos. Los Índices informatizados. 2. Otros aspectos de la publicidad informativa. 3. Obligaciones de los Registradores añadidas a la publicidad. El control de las "condiciones generales de la contratación". El nuevo Registro de Bienes Muebles.

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

    El Registro publica la "eficacia real" de los derechos inscritos, y también proporciona otras informaciones.


Page 247

1. La publicidad formal de los asientos Los Índices informatizados

Como todos los REGISTROS, y precisamente por razón de su propia finalidad esencial, "el REGISTRO DE LA PROPIEDAD debe ser público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes y derechos reales anotados o inscritos". (Arts. 607 C.C. y 221 L.H.); o lo que es igual, "para quienes tengan interés legítimo", según la nueva redacción del Artículo 332 del R.H. dada por el R.D. 1867/1998, que, por la citada STS de 24 de Febrero de 2000 (Sala de lo Contencioso) fue declarada como conforme con lo preceptuado en la Ley Hipotecaria (Art. 221.7) que, con similar redacción, se refiere a los "fines lícitos" que se proponga quién solicita la información registral.

Al REGISTRADOR es a quién compete calificar ese "interés conocido" o "interés legítimo" (STS, de 16 de Junio de 1996, citada por la anterior), y que deberá hacerlo con exclusiva referencia a los fines de la especial aplicación jurídica que se propone realizar el interesado. No obstante, en la práctica se suele operar con restricciones mínimas, según los criterios comunicados por las sucesivas Circulares e Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 4 de Abril de 1979, 8 de Abril de 1983 y 12 de Junio de 1985, 5 de Febrero de 1987 y la de 17 de Febrero de 1998; en todas las cuales, sin perjuicio de aludir a la amplitud de criterio con que debe entenderse esa especial referencia al "interés legítimo" que debe tener quién acude al Registro buscando información, se aconseja el establecimiento de algún tipo de control que permita que quede Page 248 en la Oficina información suficiente de las personas que solicitan la simple exhibición de los Libros o la expedición de notas informativas.

La publicidad formal de los asientos registrales, -dice Luis María CABELLO DE LOS COBOS y MANCHA-, tanto en el ámbito de los Registros de la Propiedad como en los Registros Mercantiles, como único medio legalmente establecido para conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles y de las sociedades y demás sujetos inscribibles, se debe ajustar a los siguientes principios: 1/ "Publicidad jurídica", por su finalidad, que es la de probar, judicial y extrajudicialmente, la existencia, extensión y límites del derecho inscrito y que su titular es el único legitimado para disponer de él. 2/ "Publicidad directa", es decir, al alcance de cualquier interesado, de manera efectiva, y sin necesidad de tener que acudir -con un coste añadido-, a la intervención de empresas u otros profesionales para obtenerla. 3/ "Publicidad profesional", ya que no consiste en dar un conocimiento indiscriminado, sino únicamente a quién acredite que tiene un "interés legítimo", de acuerdo con el sentido y función de la institución registral, si bien en el ámbito mercantil dicho interés se presume; y también se presume, según las últimas disposiciones, en las personas y entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico, así como en las Entidades y Organismos públicos y los detectives, "siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro". Y 4/ "Publicidad responsable", ya que los Registradores serán responsables de su eficacia y de sus excesos o defectos, sin que deba extenderse a más de la que sea necesario para satisfacer ese legítimo interés del solicitante, por lo que no puede consistir en la mera reproducción xerográfica o literal de los asientos, sino mediante su "tratamiento profesional", que deber excluir siempre "los datos sensibles de carácter personal y patrimonial".

Todos estos principios han sido recogidos en la nueva redacción de los artículos 222, 253 y 258 de la Ley Hipotecaria, según la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su Disposición Adicional Segunda , y, consiguientemente, en la nueva redac-Page 249ción del artículo 332 en sus puntos 1 y 2, del Reglamento Hipotecario, dada por el R.D. 1867/1998, de 14 de Febrero, los cuales, aunque impugnados en los recursos contenciosos que dieron lugar a las Sentencias aludidas, fueron declarados conforme a derecho, siempre que se interpreten y apliquen respetándolo establecido categóricamente por el Artículo 222. 1 de la Ley Hipotecaria, conforme a lo cual los Registradores están obligados a poner de manifiesto los libros del Registro y no meramente su contenido, en la parte necesaria a las personas que, a juicio del Registrador, tengan interés legítimo en consultarlos (S. de 12 de Diciembre de 2000), debiendo distinguirse entre manifestar los libros (mediante su exhibición, conforme a los Artículos 221.1 L.H. y 332.1 R.H.) y manifestar su contenido, lo que se realiza a través de certificaciones y notas simples, a tenor del Artículo 222.2 L.H. y 332.4 R.H.(S. de 31 Enero 2001).

Conforme a estos principios y preceptos, el REGISTRO DE LA PROPIEDAD proporciona la INFORMACIÓN de sus ASIENTOS, mediante los instrumentos de PUBLICIDAD FORMAL establecidos en la citada Ley y en el Reglamento, que son: la "exhibición material" de los Libros de Inscripciones; la manifestación "del contenido de los asientos" mediante las "notas informativas" adecuadas o normalizadas informáticamente, y las "certificaciones" oficiales.

La primera forma, es decir, la EXHIBICIÓN "de los propios Libros Oficiales", está actualmente muy restringida, ya que debe hacerse muy excepcionalmente y con las precauciones necesarias para evitar su deterioro y el conocimiento por los extraños de datos significativos que afecten a la intimidad de las personas, por lo que debe restringirse el acceso directo a los mismos, incluso a los ficheros o núcleo central de la base de datos del archivo del Registrador, el cual hará la manifestación que deba realizar, bien por exhibición en la parte indispensable, o por nota informativa, o bien por certificación, y, en todo caso, "mediante el tratamiento profesional" de los asientos.

La NOTA SIMPLE consistirá en un extracto sucinto" de todo lo que puede interesar al solicitante, y "tiene un valor puramente informativo ya que no da fe de su contenido", aunque no se excluye la res-Page 250ponsabilidad del Registrador que las emite, como todo lo que se produce en el Registro. Puede decirse que funcionan como sustitutivo práctico de la mera exhibición directa de los Libros, muy utilizadas anteriormente, y en las que el particular tomaba personalmente los datos que le interesaba antes de la Reforma del Reglamento Hipotecario de 1982. Actualmente, ante la avalancha de solicitudes de información ha sido necesario suprimir la MANIFESTACIÓN directa de los Libros, para evitar su deterioro, limitándola a casos excepcionales (Autoridades Judiciales, para cotejo, según las Instrucciones de la Dirección General de 8 de Abril de 1983 y 12 de Junio de 1985).

La CERTIFICACIÓN es la única forma de información dotada de fehaciencia y autenticidad (Art. 225 L.H. y 23.1 del C. de C.), y puede ser de variado contenido, según los términos de lo solicitado por los interesados u ordenado por las Autoridades.

Las NOTAS SIMPLES pueden solicitarse de palabra o por escrito, e, incluso, "a través de la red de intercomunicación" de todos los Registros; mientras que las CERTIFICACIONES, en la actualidad únicamente podrán ser expedidas a solicitud por escrito del interesado, o en virtud de Mandamiento judicial; y según sus términos podrán ser bien literales o en relación, de todos los asientos relativos a una finca o de asientos determinados, y referirse, incluso, a todos los existentes desde la creación de los Registros o de un período determinado (Arts. 223 y sigtes. del R.H.).

Es evidente que todos los datos o elementos de la INFORMACIÓN que se suministre por cualquiera de los medios indicados deberán ser tomados de los ASIENTOS practicados en los LIBROS OFICIALES, incluso con indicación de los Asientos de Presentación existentes en el Libro Diario y todavía pendientes de despacho, para que la información sea completa..

No obstante, en la actualidad, aprovechando la nueva tecnología que ya permite la expedición automatizada, y casi inmediata a su solicitud, de las NOTAS de valor INFORMATIVO está regulada la incorporación a los INDICES INFORMATIZADOS de todos los datos esenciales de las fincas y de los derechos contenidos en los asien-Page 251tos, mediante la aplicación de los Programas Informáticos adecuados que permiten la incorporación automática a medida que se van practicando los nuevos asientos, a la vez que se procura realizar la recuperación progresiva de los Archivos Históricos de cada Registro. No obstante, el valor de esos INDICES INFORMATIZADOS, como el de todo Libro Auxiliar (Art. 362 R.H.), no puede pasar de ser una mera ayuda para el buen funcionamiento de las Oficinas, y nunca podrán sustituir, tanto en su contenido como en su fehaciencia, a los verdaderos asientos de los LIBROS OFICIALES, que son los únicos dotados de "fe pública" por el "control judicial" de su apertura y llevanza (Arts. 238 y 240 L.H.) y por la "firma del Registrador" auténtica, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado" (Art. 9 L.H.), o, mejor dicho, aunque es lo mismo, "con el título presentado y los documentos complementarios" (Art. 51.14 R.H.). Es, pues, exclusivamente del propio y auténtico contenido de esos LIBROS OFICIALES, de donde deben ser obtenidos los datos para las CERTIFICACIONES, porque son los que contienen los verdaderos asientos registrales, y por tanto los únicos que pueden proporcionar con fehaciencia el exacto e íntegro contenido de los derechos que dichos asientos...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA