La publicidad substantiva
| Autor | Manuel Robles Espinosa |
| Cargo | Abogado La Habana |
| Páginas | 608-637 |
La publicidad substantiva *
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Ha venido a ser una difícil facilidad la implantación en nuestro clima jurídico de un régimen de publicidad inmobiliaria con fuerza probatoria absoluta, pues no obstante que sus excelencias y ventajas resaltan tan pronto se le enuncia o estudia, sin que se descubran en él los inconvenientes de otros sistemas, lo cierto del caso es que ya va resultando su creación entre nosotros algo así como una cuestión histórica, sin posibilidad de realización.
A la distancia de más de un siglo que nos encontramos del luminoso anteproyecto de Luzuriaga, aún podemos hacernos eco de su aspiración, ya que, como observa Campuzano, no hemos podido alcanzar, mucho menos rebasar, el grado -de progreso que vislumbrara aquella genial mentalidad. Es, en verdad, asombroso el fenómeno de contraste que presentan, a través de ese largo período, con las Bases de 1843, los distintos cuerpos legislativos que tan afanosamente se han- ocupado en la elaboración de la técnica inmobiliaria de publicidad.
¿Qué poderosas causas han impedido hasta ahora que pueda cristalizar en fórmulas y normas objetivas de inmediata aplicación lo que todos ven claro y bueno, superior a lo actual?
Varios y grandes son los obstáculos que han demorado ese adelanto en nuestro Derecho inmobiliario de distintos órdenes: económico, político, técnico y hasta no han faltado los de matiz psicológico.; pero,Page 609 indudablemente, todos de posible remoción e infinitamente pequeños si se les compara con los positivos beneficios de la publicidad esencial. Sin aires de novedad, creemos oportuno salir a su defensa en esta ocasión, cuando acaba de lograrse en España una admirable reforma de esta rama jurídica, por algunos considerada como meta y no como piedra miliar en el camino del perfeccionamiento, que, por obra humana que es, resulta siempre posible y nunca totalmente alcanzado.
Se dirá que este propósito no pasa de ser una gran ilusión. Quizá sea ello cierto, pero, como es bien sabido, las más grandes transformaciones y las realidades que hoy constituyen el culmen de la civilización, primero han vivido en el mundo de la quimera, en la mente de sus ilusos propulsores. Pertenece, pues, esta humilde contribución al mundo de las ilusiones; mas no olvida su designio aquella verdad del filósofo francés: "Lo que está concebido por la imaginación, ya está medio realizado."
Antes de seguir adelante, una aclaración: ¿Quiere esto decir que neguemos originalidad y autonomía al régimen español y nuestro de publicidad? De ningún modo. Siempre hemos tenido una reverente admiración para la obra portentosa a que dieron cima los jurisconsultos de la Gran Comisión que formó la primitiva Ley Hipotecaria. Su obra constituyó, para su tiempo y para las circunstancias en que surgiera, un verdadero prodigio. Pero, aparte de graves razones históricas y tradicionales por ellos señaladas, la existencia de dos regímenes jurídicos paralelos y excluyentes (el civil y el hipotecario), con orientaciones tan disímiles, teniendo el primero la del Derecho romano y el segundo la del Derecho germánico, hizo que las dificultades que presentaba una labor de enlace o acoplamiento de tendencias tan inconciliables diera como fruto una legislación híbrida y que aquéllas fuesen vencidas sólo en la medida humana y posible. De ahí que un nuevo planteamiento de la empresa, con una doble orientación que se me antoja más lógica y con base de actualidad, por ser hoy distintos los elementos que concurren y más propicios a su logro, nos llevaría seguramente a determinar para el régimen de publicidad bases muy próximas a las del Derecho alemán y suizo, que son las que corresponden, en puridad, al que quiso instaurarse desde el principio.
Aceptemos en buena hora la dualidad de sistemas (civil e hipotecario) , pero demos a cada cual lo suyo, sustanciándolo con sus propios elementos. Por lo que respecta a la publicidad, estableciéndola con ca-Page 610rácter necesario y sobre bases inconmovibles, una vez que se obtengan los factores que le faltan para su integral realización, que hasta ahora no han tenido éxito, y son a saber: 1.° La depuración de los historíales del Registro; 2.° La formación del catastro parcelario del territorio nacional, exacto, completo y con finalidad jurídica, y 3.° El establecimiento de un fondo de seguro inmobiliario que responda eficazmente a las consecuencias de aplicación del régimen de publicidad substantiva.
Analizaré separadamente y con toda brevedad estos tres elementos:
Uno de los mayores aciertos de la novísima reforma española lo constituye la ampliación- dada al restringido y raquítico expediente de liberación de la legislación anterior, respecto a .cargas, trabas, condiciones tácitas, derechos sin contenido ni virtualidad, y en cuanto a dar mayor facilitada para la extinción o caducidad de anotaciones preventivas, etc., que se observa en su articulado. Puede decirse que la Ley de 1944 ha dado un gran paso adelante en ese procedimiento de eliminación de titularidades muertas y de depuración de los libros del Registro y de los historiales de las fincas, tan necesarias en todo caso, pero más aún para poder implantar un régimen de publicidad substantiva, cuya pureza no deben perturbar inútiles parches ni turbias titulaciones, sedimentos estratificados de pasados errores y de. abandonos propiciados por un régimen defectuoso.
En un todo de acuerdo estamos con D. Ramón de la Rica 1 acerca de lo que él llama "el rejuvenecimiento formal de lal institución del Registro". Todo lo que él expresa en su libro debe hacerse porque es inaplazable, pero, sobre todo, sería de vital importancia para un régimen de publicidad con fuerza de cosa juzgada. Mejor nos irá copiando sus palabras:
"Todo ello evidencia la necesidad de remozar la institución en su aspecto formal externo, arbitrando un procedimiento legal, práctico y sencillo para que, bien a instancia de los interesados, bien por iniciativa del Registrador, pueda, al inscribirse un título traslativo del dominio, comenzar de nuevo la historia registral del inmueble, abriéndole nuevo folio y dándole nuevo número en el libro corriente, con declaración expresa de quedar cancelado y sin valor todo el anterior historial y con afirmación también expresa, previo un procedimiento fácil de depuración de gravámenes -que la ley de Reforma ya ha establecidoPage 611 en gran parte-, de que el actual estado jurídico-registral de la finca queda íntegramente expresado en el nuevo y primer asiento de la finca. Tan simple receta se reduce a "empezar de nuevo", sin establecer solución de continuidad con lo antiguo, sino tomando precisamente como punto de partida todo lo útil, lo aprovechable y lo vivo del pasado."
"Un sistema de caducidad de inscripciones, con las máximas garantías, por supuesto, y siempre sobre la base del óbito del titular inscrito, es también tema para futuras reformas, ya que la presente sólo lo estableció respecto a las anotaciones preventivas."
Con un procedimiento similar o idéntico al ideado por el sabio Académico y Registrador acabado de citar, en unión de los demás coeficientes de la publicidad absoluta, se llegaría a alcanzar plenamente el ideal perseguido.
Muy sumariamente voy a referirme a ésta, que es la institución básica para la implantación de un régimen de publicidad inmobiliaria con fuerza probante absoluta, pues es harto conocida y ello me releva de una explicación detenida 2.
Para señalar la importancia que esta institución tiene respecto al Registro de la Propiedad, basta con decir que ella constituye la base de objetividad substantiva para la exactitud, firmeza y seguridad de los pronunciamientos regístrales afirmados en sus datos de hecho, pues como el Catastro es el único medio cierto de establecer un paralelismo entre la realidad y el Registro, claro se ve que sin este instrumento de comprobación aquella oficina del Registro resulta algo ficticio, ya que los datos que contienen sus folios son meramente teóricos, basados en las declaraciones de los interesados (no contradichas por el propio Registro) y a veces en planos que no ofrecen la garantía de exactitud necesaria por su misma parcialidad. Diaho se está que quien contrata o adquiere con vista sólo de los libros no puede tener nunca la seguridad del contenido y alcance de su derecho en tal forma adquirido, ni siquiera de su existencia.Page 612
La comprobación de estas verdades es un hecho de observación frecuente; de ahí que pensemos, ¿cuánto no ganaría el Registro de la Propiedad en prestigio y exactitud con la confección de un buen catastro, nacional y parcelario, con su servicio de conservación y rectificación cuidadosamente llevado, y con la regulación adecuada de su coordinación o enlace con aquella oficina?
A esto podría argumentarse, como he oído decir muchas veces, que boy por hoy se realizan inscripciones con un ritmo normal, que la institución del Registro está aceptablemente regulada y ha dado todos los frutos esperados, sin necesidad del Catastro ni de otras instituciones complementarias de aquél. Pero al discurrir así se olvida que los inversionistas o adquirentes de bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios, más que en el Registro o en las cosas confían en las personas (justamente lo que se quiso evitar desde el origen), pues ninguno habrá tan ingenuo que solamente fundado en la búsqueda de los libros o en la certificación correspondiente realice operaciones de alguna importancia sobre bienes inscriptos. Antes, guiado por la prudencia, acudirá a todos los medios a su alcance, visuales, objetivos, técnicos etc., para cerciorarse a vista de ojos de la realidad y asesorarse contra los riesgos posibles, pero sobre todo de la clase de persona con quien ha de contratar. Conozco casos...
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