El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

AutorAntonio José Moya Fernández, Javier Villanueva Redondo y Javier Colino Sánchez-Ventura
Páginas102-117
Actualidad Jurídica Uría Menéndez / ISSN: 1578-956X / 48-2018 / 102-117
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1 · INTRODUCCIÓN
1.1 · Antecedentes y objetivos: Directiva 2014/17
y Proyecto de Ley
El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario («Proyecto») tiene por objeto
la transposición —tardía, a la par que apresurada—
de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del
Consejo Europeo de 4 de febrero de 2014, sobre
los contratos de crédito celebrados con consumido-
res para bienes inmuebles de uso residencial, por la
que se modifican las Directivas 2008/48/CE y
Directiva»), y se enmarca en el movimiento
regulatorio y supervisor del sector financiero euro-
peo y en el ámbito de la protección al consumidor.
La finalidad de la Directiva es, a su vez, crear un
mercado interior del crédito hipotecario más armo-
nizado, transparente, eficiente y competitivo, así
como establecer un marco jurídico sólido y con
reglas homogéneas en relación con la conducta res-
ponsable de los prestamistas y los intermediarios de
crédito, que garantice un elevado grado de protec-
ción a los consumidores.
En este escenario, el principal objetivo del Proyecto
es, por un lado, la incorporación al ordenamiento
jurídico español, siquiera parcialmente, del régi-
men de protección previsto en la Directiva y, por
otro lado, la introducción de una serie de previsio-
nes (que no traen causa de la Directiva) que persi-
guen «potenciar» la seguridad jurídica del mercado
hipotecario y reforzar la transparencia, formal y
material, de los contratos de préstamo hipotecario.
El Proyecto se encuentra en tramitación parlamen-
taria, en fase de presentación y debate de enmien-
das parciales (tras haberse rechazado una enmienda
a la totalidad planteada por el Grupo Parlamentario
Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-
En Marea), siendo previsible que su aprobación
como Ley se produzca próximamente.
EL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS
DE CRÉDITO INMOBILIARIO
El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario
El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
traspone parcialmente al ordenamiento jurídico español el régimen
de protección previsto en la Directiva 2014/17UE del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso
residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y
2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, e introduce una
serie de previsiones adicionales cuya finalidad es potenciar la seguri-
dad jurídica, la transparencia en la contratación de crédito inmobi-
liario y la reducción de la litigiosisad asociada a la abusividad de
determinadas cláusulas contractuales y falta de transparencia.
Este artículo pretende abordar los aspectos fundamentales del Pro-
yecto de Ley desde una perspectiva procesal y civil, sin examinar
cuestiones regulatorias, y poner de relieve las deficiencias e inconsis-
tencias detectadas en el texto proyectado que se deberían de aclarar
durante la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley, así como
traer a colación las enmiendas más relevantes planteadas por algu-
nos Grupos Parlamentarios en relación con las materias que se ana-
lizan.
The Real Estate Credit Agreements Bill
The Real Estate Credit Agreements Bill partially transposes into the
Spanish legal system the protective regime set out in Directive
2014/17UE of the European Parliament and of the Council of 4 Feb-
ruary 2014 on credit agreements for consumers relating to residential
immovable property and amending Directives 2008/48/EC and
2013/36/EU and Regulation (EU) No 1093/2010, and introduces a
series of additional forecasts, whose purpose is to increase legal secu-
rity, transparency in the acquisition of real estate credit, and to
reduce the litigiousness associated with certain unfair (abusivas) con-
tractual clauses and a lack of transparency.
This article aims to address the fundamental aspects of the Bill from
a procedural and civil perspective, without examining regulatory
aspects, and place a spotlight on the deficiencies and inconsistencies
that have been detected in the draft text, along with raising aware-
ness around the most relevant amendments proposed by several Par-
liamentary Groups regarding the analysed topics.
pAlABrAs ClAve
Contrato de crédito inmobiliario, Bienes inmuebles de uso resi-
dencial, Vivienda, Hipoteca, Transparencia, Información pre-
contractual, Solvencia, Régimen de vencimiento anticipado,
Intereses de demora, Oposición a la ejecución.
Key Words
Real estate credit agreements, Residential real estate assets, Hous
-
ing, Mortgage, Transparency, pre-contractual information, Sol
-
vency, Early termination regime, Default interests, Opposition to
the enforcement.
Fecha de recepción: 15-1-2018
Fecha de aceptación: 15-5-2018
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foro de actualidad
Sin perjuicio de que el plazo de trasposición de la
Directiva expiró el 21 de marzo de 2016, los críticos
del Proyecto obvian mencionar que ya existían en
nuestro ordenamiento jurídico varias normas que abor-
daban algunas de las medidas contempladas en la
Directiva en materia de protección a los consumidores.
A lo largo de este trabajo se abordarán los aspectos
civiles y procesales más relevantes del Proyecto, por
lo que no se analizarán materias puramente regula-
torias, como las relativas al régimen jurídico y san-
cionador de los agentes del mercado de crédito
inmobiliario.
1.2 · Consideraciones generales
Desde esta perspectiva, desde ahora ya se pueden
anticipar una serie de consideraciones generales
acerca del Proyecto:
(A) Trasposición parcial. La transposición de la
Directiva tiene carácter parcial. El Proyecto no
aborda aspectos fundamentales que la Directiva
establece con un nivel máximo de armonización
(e.g., la ficha europea de información normali-
zada («FEIN») y la información sobre la tasa
anual equivalente), difiriendo prácticamente
toda su regulación al desarrollo reglamentario.
No obstante, en aras de la seguridad jurídica
que se postula, sería recomendable que, cuando
menos, se incorporasen al Proyecto las líneas
esenciales de cada una de estas materias.
(B) Delegación reglamentaria. La técnica legisla-
tiva empleada deja mucho que desear. El Pro-
yecto contiene numerosas habilitaciones al desa-
rrollo reglamentario por orden ministerial a lo
largo de su articulado (e.g., definición del índice
o tipo de interés de referencia, requisitos míni-
mos de conocimientos y competencia exigibles
a los prestamistas e intermediarios, información
poscontractual periódica a facilitar al prestata-
rio). Lo anterior limita la eficacia de las medidas
que introduce e impide la supuesta unidad de
regulación que se pretende conseguir.
(C) Conflicto con la normativa autonómica. El
Proyecto va a generar un «desplazamiento» de la
densa normativa autonómica vigente sobre cré-
dito hipotecario. En este sentido, se prohíbe
expresamente modificar los modelos normaliza-
dos o adicionar documentación que confunda
al prestatario. Recordemos que ya hay tres
comunidades autónomas que han regulado
estas cuestiones: Andalucía, Madrid y Cataluña.
(D) Solapamiento de normas. El Proyecto no es
una ley sobre los contratos de crédito per se (ni
mucho menos una reforma profunda de la Ley
Hipotecaria). El título de la nueva ley puede
inducir al erróneo entendimiento de que nos
encontramos ante una ley especial que recoge
una regulación completa de esta tipología con-
tractual, pese a que no es así y a que el marco
normativo interno que regula la contratación de
los contratos de crédito inmobiliario es abun-
dante, disperso y no siempre fácil de conciliar.
La dispersión de normas sobre la actividad de
concesión de crédito no parece razonable y difi-
culta su correcta aplicación.
2 · ÁMBITO DE APLICACIÓN
Como se verá, el ámbito de aplicación del Proyecto
adolece de falta de claridad y precisión, lo que ha
sido objeto de numerosas críticas. Todo apunta a
que los desajustes y la falta de homogeneidad
advertidos en el Proyecto se deben a una tramita-
ción excesivamente apresurada.
El legislador español ha introducido un plantea-
miento «novedoso». El ámbito de aplicación es más
amplio que el que contemplaba la Directiva en dos
sentidos: (i) se extiende su aplicación a todas las
personas físicas, con carácter general, y con inde-
pendencia de que sean o no consumidores; y (ii)
alcanza a garantes y fiadores personas físicas, y no
sólo a los prestatarios.
Hubiera sido preferible que el Proyecto hubiera
seguido las líneas marcadas por la Directiva y que
su regulación girase en torno a la figura del consu-
midor, sin perjuicio de que se pudiera extender la
aplicación de algunos artículos a otros intervinien-
tes, con las especialidades que fueran convenientes.
De este modo, tal vez, se hubieran evitado algunos
de los problemas relacionados con la falta de con-
creción del Proyecto.
2.1 · Ámbito de aplicación subjetivo
2.1.1 · Prestamistas inmobiliarios e intermediarios de
crédito inmobiliario
Desde el punto de vista del acreedor, el Proyecto
será de aplicación a las personas físicas o jurídicas
que, de manera profesional, se dediquen a la activi-
dad de concesión de créditos en sentido amplio o a
la intermediación. Así, con la redacción actual del

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