La protección sustantiva del deudor hipotecario. Especial consideración a los intereses de demora y al vencimiento anticipado del crédito

Autor:Marta Carballo Fidalgo
Cargo del Autor:Profesora Titular de Derecho Civil
Páginas:105-141
 
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105SOBREENDEUDAMIENTO DE CONSUMIDORES
ESTRATEGIAS PARA GARANTIZAR UNA SEGUNDA OPORTUNIDAD
1. Protección contractual y postcontractual del
deudor hipotecario en el marco normativo previo
a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario
Hasta la reciente promulgación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, regula-
dora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI), la protección
material del deudor hipotecario se ha desarrollado esencialmente en el marco
de la legislación especial en materia de cláusulas abusivas, contenida en los arts.
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumido-
res y Usuarios (en adelante, TRLGDCU), aplicable exclusivamente al consumidor
como adquirente de bienes y servicios destinados a un uso no profesional y a las
CAPÍTULO 3
La protección sustantiva del deudor
hipotecario. Especial consideración
a los intereses de demora y al
vencimiento anticipado del crédito
MARTA CARBALLO FIDALGO
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Santiago de Compostela
SUMARIO: 1. Protec ción contractual y postcontractual del deudor hipotec ario en el marco
normativo previo a la LCCI. 2. Normas de protección material del prestatario en la LCCI. 2.1.
La tímida intervención legal en materia de ejecución hipotecaria. 2.2. Normas de protección
sustantiva del prestatario. 3. Régimen de los intereses de demora. 3 .1. Los intereses de de-
mora en el contexto de la legislación sobre cláusulas abusivas. 3.2. La limitación imperativa
del interés morator io exigible: el artículo 25 de la LCCI. 4. Régimen del vencimiento anticipado
del crédito. 4.1. El vencimiento anticipado del crédito en la jurisprudencia del TJUE y del TS.
De la sentencia Aziz a la sen tencia Abanca Corporación Bancaria y Bankia. 4.2. La pérdida del
beneficio del plazo por el pr estatario en la LCCI. 5. Bibliografía.
MARTA CARBALLO FIDALGO
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MARTA CARBALLO FIDALGO COORDINADORA
cláusulas no negociadas individualmente, sobre cuyo contenido aquél no ha po-
dido influir. En la medida en que tal disciplina constituye una transposición de
la Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores, su desarrollo práctico ha estado fuertemente intervenido por la
jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE)
que, a instancia de órganos jurisdicciona les españoles y en ejercicio de su función
de intérprete del derecho comunitario, ha ido determinando las pautas definito-
rias del carácter abusivo de una cláusula, el alcance de los efectos contractuales
y procesales ligados a la declaración judicial de abusividad y la compatibilidad o
incompatibilidad con la disciplina comunitaria de la normativa española y de los
criterios sostenidos por el Tribunal Supremo en su interpretación. En el concreto
ámbito del crédito hipotecario, la interlocución entre TS y TJUE ha determina-
do la progresiva fijación del tratamiento jurídico merecido por algunas cláusulas
típicas, como las cláusulas de redondeo al alza1, las cláusulas suelo2, las cláusulas
de cálculo del tipo de interés conforme al año comercial (360 días)3, las cláusulas
de fijación de intereses moratorios o las cláusulas de vencimiento anticipado del
crédito4, estando otras –como la cláusula IRPH o las cláusulas de asignación de
gastos hipotecarios– pendientes de decisión por el tribunal europeo 5.
Junto a la normativa en materia de cláusulas abusivas, la protección del deu-
dor hipotecario se ha procurado en España a través de una serie de leyes promul-
gadas en el bienio 2012-2013, dictadas con el doble objeto de mejorar su posición
1 STJUE (Sala Primera), 3.6.2010, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, C-484/08;
STS, Civil, 4.11.2010; STS, Civil, 2.3.2011, que declararon la nulidad de las cláusulas de re-
dondeo al alza del tipo de interés del crédito resultante de la aplicación del índice de referen-
cia, a la sazón ya prohibidas por el art. 87.5 TRLGDCU..
2 STS, Civil Pleno, 9.5.2013; STJUE (Gran Sala), 21.12.2016, Gutiérrez Naranjo, C-154/15,
C-307/15 y C-308/15, EU:C:2016:980, a propósito de la nulidad de la cláusula de limitación
a la baja del tipo de interés variable y de la preceptiva restitución por el prestamista de las
cantidades indebidamente cobradas por efecto de su aplicación.
3 STJUE (Sala Primera), 26.1.2017, Primus, C-421/14, ECLI:EU:C:2017:60 que sostiene la po-
sibilidad de fiscalización del método de cálculo de los intereses ordinarios del préstamo con-
sistente en la utilización del año comercial de 360 días, en lugar del año natural de 365 días.
4 Sobre intereses moratorios y vencimiento anticipado, infra., epígrafes III y IV.
5 En materia de IRPH, vid., STS, Civil, Pleno, 14.12.2017; Conclusiones del Abogado General
Sr. Szpunar, presentadas el 10 de septiembre de 2019, asunto C-125/18, Marc Gómez del
Moral Guasch contra Bankia, S.A.: ECLI:EU:C:2019:695. En materia de gastos hipotecarios ,
SSTS 44, 46, 47, 48 y 49, Civil, Pleno, 23.1.2019.
CAPÍTULO 3 LA PROTECCIÓN SUSTANTIVA DEL DEUDOR HIPOTECARIO. ESPECIAL CONSIDERACIÓN A LOS …
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ESTRATEGIAS PARA GARANTIZAR UNA SEGUNDA OPORTUNIDAD
contractual y de flexibilizar el rigor del procedimiento de ejecución hipotecaria
sobre la viv ienda habitual6.
Una parte de estas leyes se ha reservado a deudores hipotecarios situados
en el umbral de la pobreza; entre ellas, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo,
de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos7. La nor-
ma, además de puntuales reglas de protección sustantiva8, incorporó una serie de
mecanismos tendentes a evitar la ejecución de la vivienda a través de un plan de
reestructuración y, de no ser éste viable, a procurar su sustitución por una dación
en pago unida a la facultad de permanecer en la vivienda como inquilino9. Tales
medidas han tenido un efecto limitado, por girar en torno a la elaboración de un
Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por la entidad prestamista
–aunque, producida la ad hesión, sus prev isiones sean de aplicación obligatoria–,
y por el propio carácter restrictivo con que se define al deudor «en el umbral de
exclusión» a quien se destina la norma (art. 2 y 3)10. Una restricción que también
caracterizó el ámbito de aplicación del RDL 27/2012, de 15 de noviembre, de me-
didas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que esta-
6 Vid., VALERO FERNÁ NDEZ REYES, 2015, pp. 369403; D OMÍNGUEZ LUE LMO, 2017,
pp. 964-1002.
7 Norma a su vez modificada en los años 2013, 2015 y 2017. Las referencias al contenido del RD-
Ley 6/2012 que se harán en este trabajo deben entenderse realizadas a su versión consolidada.
8 Vid., art. 3 bis, que sanciona el derecho de fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores a utili-
zar el beneficio de excusión, aun cuando hubiesen renunciado a él; art. 4, que limita el importe
de los intereses de demora exigibles a 2 puntos adicionales al interés remuneratorio pactado.
9 Sintéticamente, la versión vigente del CBP contempla tres fases de actuación: a) las medidas
previas a la ejecución hipotecaria, consistentes en un plan de reestructuración de la deuda que
puede incluir la negociación de una carencia en la amortización de capital de cinco años, la
ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del
préstamo y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo
de carencia, con inaplicación en todo caso de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de
interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario y de los costes por compensación
en caso de amortización anticipada del crédito; b) las medidas complementarias, proceden-
tes en caso de que el plan de reestructuración sea inviable (por suponer una cuota hipotecaria
superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad
familiar) y consistentes en una quita del capital pendiente de amortización, que la entidad
prestamista puede rechazar sin necesidad de justificación; c) la dación en pago de la vivienda
–y facultad de permanecer durante dos años en ella como inquilino, fijándose la renta anual
en el 3% del importe total de la deuda pendiente–, quedando ésta definitivamente cancelada.
10 Vid., sobre la escasa repercusión práctica de las medida s recogidas en el RD-Ley 6/2012,
DOMÍNGUEZ LU ELMO, 2017, pp. 972-973.

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