La protección procesal del arrendatario-consumidor y la suficiencia del juicio de desahucio de vivienda arrendada por falta de pago del art. 440.3 LEC

Autor:Ana María Rodríguez Tirado
Cargo:Profesora Titular de Universidad. Área de Derecho Procesal. Universidad de Cádiz
Páginas:93-113
RESUMEN

Las reformas procesales en materia de procesos arrendaticios se han centrado, básicamente, en la protección del arrendador con la finalidad de activar el mercado del alquiler mediante el juicio de desahucio del art. 440.3 LEC: la rápida recuperación de la posesión de la vivienda arrendada por el arrendador, en caso de impago de rentas o cantidades asimilares o en caso de expiración del plazo legal, para colocarla, de nuevo, en el... (ver resumen completo)

 
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1. - Mercado del alquiler, arrendador vs arrendatario, juicio de desahucio del art 440 3 LEC

El mercado del alquiler, deficitario en España en comparación con el mercado de la vivienda en propiedad3, ha sido y es centro de atención a partir de la crisis económica de finales de la primera década de los dos mil, y cuya potenciación ha sido uno de los objetivos del legislador con diversas reformas procesales, en particular, las de 2012 y 20134. El acierto de estas reformas en lo que concierte a la protección procesal ha sido dispar al fomentar, básicamente, la protección del arrendador bajo la finalidad de dinamizar el mercado del alquiler: la rápida recuperación de la posesión de la vivienda arrendada por el arrendador, en caso de impago de rentas o cantidades asimilares o en caso de expiración del plazo legal, para colocarla, de nuevo, en el mercado del alquiler o a su disposición.

Sin embargo, se ha dejado de lado la protección procesal del arrendatario, en particular, en situaciones de especial vulnerabilidad5 y en caso de existencia de cláusulas nulas (o anulables6) tanto si ostente o no la condición de consumidor cuando afecten al pago de las rentas. Por una parte, el legislador no ha ido parejo a la realidad social en la que había arrendatarios en situación de especial vulnerabilidad (y en riesgo de exclusión social) al no pagar las rentas por merma de su situación económica, agudizada por la mencionada crisis económica. Se había centrado, básicamente, en los devastadores efectos de las ejecuciones hipotecarias y no en el aumento de los desahucios de viviendas arrendadas.7 Y, como efecto dominó, ha llevado, en algunas ciudades, a subidas desorbitadas de la renta media mensual, inasequible para las familias de menores recursos económicos sin disponer, como contrapeso, de una adecuada política de vivienda pública y social al respecto.8

La reforma del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1.º de marzo (en adelante, RD-L 7/2019)9, ha intentado atender, aunque tímidamente, al arrendatario especialmente vulnerable con la inserción del apartado 5 en el art. 441 LEC10. En la propia Exposición de Motivos, justifica la reforma en la urgencia de “adoptar medidas para corregir los efectos de la reforma practicada en la regulación de los contratos de arrendamiento en 2013, ampliando los plazos legales e introduciendo mecanismos que sirvan para responder a la grave situación que viven los hogares más vulnerables, estableciendo plazos y garantías en el proceso”.11

Por otra parte, el legislador procesal no se ha hecho eco –de momento- del aumento de contratos de empresarios del ramo inmobiliario como arrendadores, que adentran sigilosamente en el mercado del alquiler. Esta nueva realidad social reviste una mayor complejidad al coexistir con la relación clásica de arrendador y arrendatarios particulares. En cualquier caso, el juicio de desahucio del art. 440.3 LEC no prevé a priori controlar judicialmente la existencia de cláusulas nulas en que se fundamente la pretensión como es la falta de pago o como causa expresa de oposición con independencia de la condición de consumidor o no del arrendatario.

Precisamente, frente a la clásica relación contractual de arrendador y arrendatario como particulares, cobra auge los arrendamientos en que las partes actúan como empresario y consumidor12. Así, el RD-L 7/2019 incide en esta diferenciación en diversos artículos como, por ejemplo, en la duración del plazo de alquiler en uno y otro caso (cinco años o siete años, respectivamente) o en la suspensión prevista en el art. 441.5 LEC.

Al respecto, en los medios de comunicación, se ha publicado diversas noticias en la que se ha puesto de manifiesto la adquisición de viviendas (y de parques de viviendas), tanto públicas13 como privadas, por fondos buitres. Los arrendatarios que ocupaban ya esas viviendas se han visto con renovaciones de contratos con subidas notables de la renta mensual, haciendo imposible o muy difícil afrontar el pago de las rentas impuestas por los nuevos arrendadores-empresarios (porcentajes que pueden llegar al cincuenta por ciento de la renta mensual anterior), en particular, en grandes ciudades españolas. Así, los afectados e, incluso, agrupaciones y plataformas en defensa de este colectivo, como la Plataforma contra los Fondos Buitre (Madrid), “ha(n) denunciado estas prácticas en las que multinacionales financieras compran masivamente viviendas públicas y privadas, también protegidas, para después incrementar los alquileres forzando la salida de muchos inquilinos vía desahucios. Esta posición les permite aumentar la rentabilidad de su inversión logrando beneficios millonarios con alquileres aún más altos o la venta de las viviendas. Además, destrozan como ha ocurrido el mercado de alquiler al provocar el alza generalizada del precio de los alquileres”.14

Si hablamos de “fondos buitre”, no estará alejado de la realidad que se utilice contratos tipos en que inserten cláusulas no negociadas por los arrendatarios de vivienda habitual, con o sin inclusión de condiciones generales de la contratación (según se incluya en una pluralidad de contratos)15. También es posible que incluyan cláusulas nulas16 (o anulables) o que conlleven, incluso, la nulidad del propio contrato17. Si se insertan condiciones generales de la contratación, también podría producirse la circunstancia de que se inserten cláusulas abusivas.

Ahora bien, nuestro ordenamiento sí dispensa y afianza la protección jurídico-procesal del consumidor en general, que se ha reforzado desde el Derecho de la Unión Europea (por ejemplo, Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores18). Por ejemplo, se ha reforzado en la ejecución hipotecaria la alegación de cláusulas abusivas en la oposición a aquélla. No en vano la propia Constitución Española de 1978 (en adelante, CE) reconoce el establecimiento de procedimientos eficaces para proteger la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de consumidores y usuarios, pues los poderes públicos han de garantizar la defensa de éstos (art. 51.1 CE). Este artículo se inserta, dentro del Título I “De los derechos y libertades fundamentales”, como principio rector de la política social y económica al igual que el derecho social a la vivienda digna y adecuada (art. 47.1 CE).

Este trabajo tiene como objetivo principal analizar la suficiencia del juicio de desahucio del art. 440.3 LEC cuando existe un contrato de arrendamiento de consumo ante la existencia de cláusulas abusivas y, en general, cuando existan cláusulas nulas (o anulables) que afecten a la pretensión en que se fundamente el proceso arrendaticio de desahucio por falta de pago.

2. - El arrendatario como consumidor - Cláusulas abusivas

Pensemos en un contrato suscrito entre un empresario, dedicado al arrendamiento de fincas urbanas con destino a servir de vivienda habitual, y una persona física como arrendatario de dicha vivienda; también puede ocurrir entre particulares. El contrato puede contener cláusulas fijadas unilateralmente por el empresario o por el arrendador particular. Entre estas cláusulas, podría haberse incorporado una relativa a la actualización de la renta y su revisión unilateral cada seis meses con un incremento por encima del IPC durante la duración mínima del contrato; la imposición de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendatario; la imposición al arrendatario de la obligación de realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso pactado sin derecho a repercutirlo al arrendador (más allá de las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario); la imposición al arrendatario de los arreglos comunitarios de fachada y de remozado del edificio, del arreglo de calderas comunitarias; la prórroga sujeta únicamente a la voluntad del arrendador o la reserva de rescisión del contrato unilateralmente en cualquier momento por el arrendador; la privación al arrendatario por el arrendador de facultades de compensación de créditos; inclusión de cláusula penal que obligue al arrendatario a pagar una pena contractual diaria por cada día de retraso en el pago de la renta19, etc.

Algunos de los pactos señalados serían nulos de pleno derecho por ir contra normas legales imperativas (por ejemplo, arts. 9.1, 18.1, 20.3, 21.1 y 4 LAU20), como límites a la libertad de pacto de las partes.21 Cuestión distinta será la relativa a la determinación del procedimiento adecuado para tramitar el proceso correspondiente según la pretensión planteada. MOLINA ROIG recalca la regulación del arrendamiento “en un contexto legislativo de carácter esencialmente imperativo, que precisa corregir las injusticias que su naturaleza personal (del arrendamiento) provoca cuando recae sobre un bien tan esencial e imprescindible como la vivienda”22 (el paréntesis es nuestro). En caso de que el arrendador sea consumidor, por ejemplo, el art. 86 LGDCU considera nulas las cláusulas que excluyan o limiten de forma inadecuada derechos legales del consumidor por incumplimiento defectuoso del empresario.

Además, con carácter general, se prevé la consideración de nulas de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario (o del subarrendatario) las normas del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no puestas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo...

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