La protección jurídica del comprador de vivienda
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Páginas | 231-262 |
CAPÍTULO VIII
LA PROTECCIÓN JURÍDICA
DEL COMPRADOR DE VIVIENDA*
M.ª Teresa ALONSO PÉREZ
SUMARIO: INTRODUCCIÓN.—I. FASE PRECONTRACTUAL: LA INFORMACIÓN COMO
REMEDIO PREVENTIVO.—1. Normas a considerar.—2. Características de la información y
de la forma en que debe procurarse.—3. Contenido de la información a suministrar.— A) Re-
lativa a los sujetos.— B) Información relativa al contrato mismo.— C) Información sobre la
vivienda.— D) Relativa al precio.—4. Consecuencias del incumplimiento de la obligación
de información.—A) Consecuencias jurídico-privadas, en particular la exigibilidad de lo
ofrecido en la información precontractual.—B) Sanciones administrativas.—II. FASE DE
PERFECCIÓN DEL CONTRATO.—1. Emisión del consentimiento.—A) Contrato privado
de compraventa de vivienda.—B) Elevación a escritura pública.—C) Inscripción del contrato
de adquisición de vivienda en el Registro de la Propiedad.—2. Control del contenido del
contrato; análisis de algunas cláusulas abusivas.—III. FASE DE EJECUCIÓN DEL CON-
TRATO.—1. Retraso en la entrega habiéndose pagado parte del precio.—A) La constancia
de la fecha de entrega.—B) Medidas predispuestas por la Ley 57/1968.—C) Consecuencias
del incumplimiento.—2. Defectos en la construcción: Responsabilidades y garantías.—A) La
Ley de Ordenación de la Edif cación.—B) El artículo 1.591 del Código Civil.—C) El Texto
Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.—D) Acciones
edilicias y artículo 1.124 del Código Civil.
* Abreviaturas: Ley 57/1968: Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones
de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. LGDCU: Ley 26/1984,
de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. LOE: Ley 38/1999,
21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en
la compraventa y arrendamiento de viviendas. TRLGDCU: Texto Refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre.
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INTRODUCCIÓN
Nuestro ordenamiento jurídico no es ajeno a la importancia que la
vivienda tiene en la vida de cualquier persona hasta el punto de que la
propia Constitución consagra, en el art. 47, el derecho de todos los espa-
ñoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, e insta a los poderes
públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas
pertinentes para hacer efectivo ese derecho.
El acceso a la vivienda puede articularse jurídicamente a través de
diferentes cauces, pero, sin duda, en nuestro país se opta mayoritaria-
mente por adquirir, mediante contrato de compraventa, la propiedad pri-
vada del inmueble que se destina a dicho f n. Que esto sea así determina
el marco jurídico en el que debemos desenvolvernos para afrontar el
estudio de las medidas que el ordenamiento jurídico ofrece para proteger
al adquirente de una vivienda en el sentido de que dicha adquisición no
le plantee ningún problema adicional a los propios de la envergadura de
la inversión que afronta.
Este estudio versa sobre la protección del adquirente de una vivien-
da y debemos plantearnos de qué o de quién lo debemos proteger. Si
tomamos en consideración el concepto liberal de contrato que se ref eja
en nuestro Código Civil y que se fundamenta en una utópica igualdad
de los sujetos que negocian su concertación, no debería protegerse a
ninguno de ellos, pues cada uno sería el mejor defensor de sus intereses
en la negociación; sin embargo, tal concepción responde a un estadio
de desarrollo económico que, de haber existido, ya está superado. En
la actualidad, el tráf co jurídico económico de bienes —incluidos los
inmuebles destinados a vivienda— genera desigualdades en el mercado
que sitúan al sujeto que precisa bienes y servicios en una situación de
inferioridad con respecto a los empresarios y comerciantes con quie-
nes contrata su adquisición. Y es frente a la situación de desequilibrio
que genera el mercado por lo que debe protegerse al adquirente de una
vivienda. Por ello, muchas de las normas que van a servir a tal f n se
enmarcan en el ámbito del Derecho del Consumo, aunque no se limitan
a este sector del ordenamiento jurídico.
En este estudio se trata de ofrecer un panorama de los instrumentos o
mecanismos de defensa ofrecidos, centrándonos en los más importantes
o relevantes. Para estudiarlos, vamos a tomar como referencia las dife-
rentes fases que se dan en la contratación, a saber: la precontractual, la
de perfección del contrato y la posterior a su celebración o de ejecución
del contrato.
Para f nalizar esta introducción, dos diques más al mar de problemas
y cuestiones al que nos enfrentamos: el Registro de la Propiedad y las
viviendas protegidas. Aunque evidentemente su estudio excede el pro-
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pósito del presente trabajo y no sería necesario explicitar esta exclusión,
no debe dejar de mencionarse ni de considerarse la importante y valiosa
función protectora desempeñada en este ámbito por el Registro de la
Propiedad. En cuanto a la vivienda protegida, nos excusa de su estudio el
hecho de que se dedique a la misma con carácter específ co una parte de
esta obra a la que nos remitimos. Por último, como se puede comprobar
por lo dicho en la introducción, se analiza la cuestión fundamentalmen-
te desde la óptica de las relaciones de consumo, aunque muchas de las
medidas de protección que vamos a ver —no todas— también son apli-
cables a la protección de quienes compran su vivienda a particulares.
I. FASE PRECONTRACTUAL: LA INFORMACIÓN
COMO REMEDIO PREVENTIVO
Cuando el adquirente de la vivienda es un consumidor, se entiende
que el desequilibrio que le perjudica deriva de un desconocimiento, más
o menos profundo, no sólo de los productos y servicios cuya adquisición
precisa, sino también de las relaciones contractuales que debe celebrar
para obtenerlos. Por ello, el grueso de medidas protectoras se concentra
en intentar paliar tal carencia, obligando al empresario —que se dedica
a la comercialización de viviendas y que sí conoce todo acerca del bien
y del contrato— a informar al adquirente.
En la única fase en la que la información suministrada puede ser
ef caz en la protección del adquirente de una vivienda es en la precon-
tractual, ya que es previa a la decisión de consumo o, lo que es lo mismo,
anterior a la prestación del consentimiento contractual. Sólo cuando es
anterior a ese momento, la información favorece que el consumidor
adopte sus decisiones con pleno conocimiento de las consecuencias
—también de las jurídicas— de su comportamiento y, por tanto, libre-
mente.
1. Normas a considerar
sario a informar al consumidor, diciendo que debe tenerse en cuenta,
además, lo dispuesto en otras normas, por lo que habrá de considerarse, a
estos efectos, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección
de los consumidores en cuanto a información a suministrar en la compra-
venta y arrendamiento de viviendas. Este Real Decreto (cfr. Disposición
Adicional segunda) sólo es de aplicación supletoria en aquellas CCAA
que tienen asumida competencia plena en materia de protección de con-
sumidores, salvo lo dispuesto en el art. 3.2 (integración del contenido del
contrato por la información suministrada en fase precontractual) y en el
art. 10 (relativo a condiciones generales y cláusulas abusivas), los cuales
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