La protección del deudor hipotecario. Aproximación a la Ley de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de José Antonio ESCARTÍN IPIÉNS y María Angustias MARTOS CALABRÚS (Coords.), Álvaro Núñez Iglesias (Dir.)
| Autor | Elena Sánchez Collado |
| Cargo | Universidad Rey Juan Carlos (Madrid) |
| Páginas | 3087-3099 |
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Como nos indican los editores del libro en las primeras páginas de presentación, este volumen es el resultado de los trabajos desarrollados en unas Jornadas organizadas en la Universidad de Almería en mayo de 2013 en el marco de un proyecto de investigación en torno a la incidencia de la reciente crisis económica en el Derecho de garantías, sobre todo en el sentido de abordar la necesidad
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de adaptar el sistema de garantías español al tiempo presente y superar ciertos desequilibrios en relación con los créditos hipotecarios y mejorar ciertos aspectos de su ejecución, tratando al mismo tiempo de evitar la caída en la insolvencia permanente del deudor-persona física, especialmente a raíz de la promulgación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda, y alquiler social. Se trata de un total de doce artículos que, con variada perspectiva, inciden en esta problemática, que en los últimos tiempos ha venido siendo objeto de una creciente reflexión por parte de la doctrina civilista española y de una frenética actividad normativa del legislador, no siempre acompañada por el éxito tanto doctrinal como práctico, como bien señalan muchos de los autores que colaboran en este volumen. No cabe duda de que nos encontramos ante una de las materias que viene experimentando mayores cambios normativos en los últimos tiempos, que en parte dejan inmediatamente obsoletos muchos de los trabajos doctrinales vertidos al respecto, aunque a mi juicio en este caso no puede decirse lo mismo, en la medida en que el libro contiene una variada y profunda reflexión en torno a los problemas teóricos que plantea esta cuestión de la protección de los deudores hipotecarios (en particular en situación de grave crisis económica como la actual) y las dinámicas sociales en que esta debe inscribirse, sin dejar de prestar atención a la perspectiva del Derecho comparado y las nuevas tendencias del Derecho europeo en lo relativo a la materia que nos ocupa. Es muy interesante, a este respecto, cómo el libro combina inteligentemente la óptica doctrinal (a cargo de profesores de Derecho privado de muy diversos lugares de España) como la práctica (fundamentalmente a cargo de notarios y registradores). Por todo ello considero que se trata de un libro no solo de amplio alcance, sino también de constante actualidad.
Tras la presentación, el libro se inicia con el artículo del notario Salvador TORRES ESCÁMEZ titulado «Protección del deudor hipotecario y principios jurídicos» (pp. 1-6). En su trabajo nos indica el autor que los tres principios jurídicos que de una manera más esencial resultan aplicables a la situación de deuda hipotecaria son el de seguridad jurídica, en su sentido de seguridad del ordenamiento, seguridad de los derechos, seguridad del tráfico y certeza de las relaciones jurídicas; el de responsabilidad patrimonial consagrado en el artículo 1911 del Código Civil, que es el mayor obstáculo que se opone a la dación en pago obligatoria y retroactiva; y en tercer lugar, el principio de protección del consumidor, en nuestro caso del consumidor hipotecario. Señala asimismo el autor que nuestro sistema hipotecario que nos parecía tan satisfactorio, ha sido objeto de un cuestionamiento general provocado por la crisis del que no se ha librado tampoco nuestro procedimiento ejecutivo, al estimar la sentencia de 14 de marzo del TJUE que el sistema español de ejecución hipotecaria es contrario a la normativa europea, al no permitir una fase de oposición en la que el deudor pueda discutir el carácter abusivo de una cláusula de la hipoteca que se ejecuta. Todas las expresadas cuestiones intentaron solventarse en virtud de la Ley 1/2013. Concluye el autor que ante el panorama actual del crédito hipotecario y su ejecución habría que optar, o bien por adoptar medidas de carácter social para ayudar a quienes por incumplimiento de sus obligaciones de pago se ven forzados a perder su vivienda, o bien por la solución por la que ha optado el legislador cual es la de reformar el sistema hipotecario, haciendo más difícil y compleja la ejecución.
El segundo trabajo («La evolución de la posición del deudor hipotecario desde el Pacto de Zurbano hasta la Ley 1/2013 de 14 de mayo: del favor creditoris cum hypotheca al principio de protección del consumidor en el tráfico inmobiliario»,
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pp. 7-35) corresponde a M.ª Belén SÁINZ-CANTERO CAPARRÓS. En él la autora destaca cómo la primera iniciativa protectora de los deudores hipotecarios fue el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de Medidas para el Impulso de la Recuperación Económica y el Empleo (Pacto de Zurbano), que aumentaba el importe del salario inembargable, cuando tras una ejecución hipotecaria el resultado de la venta no fuese suficiente para saldar la deuda y hubiese que continuar con la ejecución sobre el patrimonio del deudor, salario mínimo que se elevaría aún más con el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios, de Control del Gasto Público, etc. Con posterioridad, el Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, de protección de deudores hipotecarios sin recursos, aplicable a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca, vigentes a la fecha de su entrada en vigor, cuyo deudor se encontrase situado en el umbral de exclusión, introduciría algunos mecanismos dirigidos a la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes no pudiesen atender su pago y la flexibilización de la ejecución de la garantía real, entre ellos, la novación obligatoria de la deuda para los acreedores que se adhieran voluntariamente al Código de Buenas Prácticas. Indica la autora que la naturaleza excepcional y coyuntural de la norma comentada se deriva del carácter en realidad potestativo para los acreedores de todas las medidas que dispone, de suerte que la indicada norma no alteró en absoluto la naturaleza pro creditoris del sistema de contratación y ejecución hipotecarias. A las carencias y críticas manifestadas en relación con la indicada disposición responde a su juicio la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en relación a la cual indica la autora que a la vista de las reformas que opera en la LH, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y la LEC, es posible afirmar que la expresada ley da entrada a la intervención pública, preventiva y judicial, propias del Derecho de Consumo, en la contratación del préstamo y crédito hipotecarios.
La autora recuerda como ciertamente no hay norma en nuestro ordenamiento que respalde una dación en pago no voluntaria para el acreedor. La voluntad del acreedor es condición, tanto para aplicar el artículo 140 LH, como el artículo 3 del Código de Buenas Prácticas anexo al Real Decreto-ley precitado, ya que es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. Y es jurisprudencia consolidada, la que desestima las alegaciones del deudor que pretende que la ejecución no continúe sobre su patrimonio, cuando la ejecución del bien hipotecado no haya sido suficiente para saldar por completo la deuda. La expresada Ley 1/2013, de 14 de mayo permite que el juez pueda paralizar la ejecución de oficio o a instancia de parte, cuando observe la presencia en el contrato de cláusulas abusivas, pudiendo asimismo ordenar su continuación, pero sin aplicación de la cláusula abusiva de que se trate. Asimismo en la venta extrajudicial, el Notario puede advertir a las partes si existe alguna cláusula que pueda ser considerada abusiva. En todo caso, puede ser suspendida la venta cuando se acredite que, conforme al artículo 129 LH, se ha solicitado del órgano judicial competente que dicte resolución decretando su improcedencia.
De todo lo expuesto se concluye que, claramente, en los sistemas de contratación europeos del siglo XXI, la seguridad jurídica contractual no puede basarse en la intangibilidad de lo pactado, sino en el cumplimiento de la función económico-social del contrato, por lo que deben todos arbitrar instrumentos efectivos que garanticen el equilibrio de las partes en el momento de la contratación y en el del cumplimiento del contrato, atendiendo a la buena fe y equidad. De ahí concluye la autora que la ley no introduce de un modo decidido el control del equilibrio contractual funcional en la ejecución hipotecaria y se limita a dar
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entrada al control del desequilibrio contractual inicial, producido por las cláusulas abusivas pactadas.
En tercer lugar, el catedrático Manuel ESPEJO LERDO DE TEJADA expone en su trabajo («Contenido financiero del préstamo y proyección del deudor hipotecario», pp. 37-54) que, con relación a los préstamos para la adquisición de la vivienda habitual, el actual apartado 3 del artículo 114 LH, introducido por la precitada Ley l/2013, de 14 de mayo, ha quedado redactado con una formulación netamente imperativa en lo referente a la cuantía de los intereses moratorios, que en cumplimiento de lo ordenado en la EM de la referida Ley no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y con exclusión expresa tanto del anatocismo como de la capitalización de los intereses vencidos, con las muy circunscritas excepciones contempladas en la LEC. Además, en determinados casos, concretamente los préstamos de fecha anterior al 10 de marzo de 2012, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, existe un doble límite para los intereses de demora: el reconocido en el artículo 4 del RDL (que es el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% -sobre el capital pendiente de préstamo) y el del artículo 114.3 LH al que nos acabamos de referir. El autor estima que en la filosofía protectora de la Ley debería aplicarse en cada supuesto concreto el tipo que resulte más reducido o beneficioso para el deudor. Destaca asimismo que la DT 2ª de la Ley l/2013, de 14 de mayo, después de indicar que la limitación de los intereses de demora de...
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