La protección del consumidor en el contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico

Autor:Araya Alicia Estancona Pérez
Cargo:Doctora. Profesor Ayudante Universidad de Cantabria
Páginas:685-717
RESUMEN

En los últimos años, hemos podido ser conscientes de la disminución del número de contrataciones cuyo objeto es la adquisición de las otrora denominadas multipropiedades. Entre otros factores, es evidente que el número de resoluciones judiciales que han declarado la nulidad de un gran número de estos contratos ha desanimado su proliferación. La legislación "europea y nacional" y la jurisprudencia ... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, págs. 685 a 717 685
La protección del consumidor en el
contrato de aprovechamiento por turno
de bienes inmuebles de uso turístico
Consumer protection in timeshare
accommodation
por
ARAYA ALICIA ESTANCONA PÉREZ
Doctora
Profesor Ayudante
Universidad de Cantabria
RESUMEN: En los últimos años, hemos podido ser conscientes de la dismi-
nución del número de contrataciones cuyo objeto es la adquisición de las otrora
denominadas multipropiedades. Entre otros factores, es evidente que el número
de resoluciones judiciales que han declarado la nulidad de un gran número de
estos contratos ha desanimado su proliferación.
La legislación —europea y nacional— y la jurisprudencia muestran, una
clara tendencia de protección hacia el consumidor en los contratos de aprove-
chamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Recientemente, el
Tribunal Supremo ha sentado las bases sobre varias cuestiones de importancia
en la resolución de las controversias que pueden plantearse entre adquirentes y
empresarios en el controvertido contrato de aprovechamiento por turno.
ABSTRACT: In the last few years, we have realised a reduction of the
number of contracts which has as object the acquisition of the called timeshare
accommodation. Among other factors, it is clear that the number of court deci-
Araya Alicia Estancona Pérez
686 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, págs. 685 a 717
sions that have declared the void of some contracts is not helpful to proliferate
them and has dissuaded entrepreneurs.
The law —European and national— and the case law show as an eagerness
to protect the consumer in timeshare contracts. Recently Supreme Court has
laid the groundwork for some important matters to resolve disputes between
consumers and entrepreneurs in timeshare contracts.
PALABRAS CLAVE: Multipropiedad. Aprovechamiento por turno. Con-
sumidor. Sistemas club. Nulidad contractual.
KEY WORDS: Timeshare accommodation. Consumer. Club system. Void
contracts.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. CUESTIONES PREVIAS: 1. CondiCión
del adquirente Como Consumidor: A) Criterio jurisprudencial prevalente. B) Ar-
gumentos en contra. 2. tipología ContraCtual: A) Aprovechamiento por turno de
bienes de uso turístico. B) Adquisición de productos vacacionales de larga duración,
de reventa y de intercambio.—III. INEFICACIA DEL CONTRATO DE APRO-
VECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO: 1. Ventajas
otorgadas al adquirente Como Consumidor frente al empresario Con anterioridad
y simultáneamente a la CelebraCión del Contrato: A) Publicidad e información pre-
contractual. B) Garantías en la firma del contrato. 2. Ventajas otorgadas al adqui-
rente Como Consumidor frente al empresario tras la CelebraCión del Contrato: A.
Desistimiento unilateral. B) Acción de cesación. C) Ineficacia contractual: a) Reso-
lución contractual: causas. b) Anulabilidad vs. nulidad contractual. 3. deClaraCión de
nulidad del Contrato de aproVeChamiento por turno en la doCtrina jurisprudenCial
sentada a partir de la sts 16/2017, de 16 de enero: A) Clubs de vacaciones: nuli-
dad de la figura contractual bajo la Ley 42/1998. B) Efectos derivados de la decla-
ración de nulidad contractual.—IV. CONCLUSIONES.—V. JURISPRUDENCIA.
—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La riqueza geográfica y cultural acompañadas de la variedad climática, hacen
de España una atracción para el turismo mundial. Al margen de las innegables
ventajas que esto aporta a la economía nacional, no podemos olvidar las necesi-
dades que esta demanda exige. Ello nos lleva a buscar un equilibrio que procure
evitar los perjuicios propios de una gran afluencia de turistas al territorio nacional.
Son varios los campos de actuación en los que será necesario actuar en orden
«controlar» que uno de los motores de la economía española no sea una fuente
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, págs. 685 a 717 687
La protección del consumidor en el contrato de aprovechamiento…
incesante de conflictos. La manera más ordenada de frenar los conflictos ya sur-
gidos y de evitar la proliferación de nuevos es la llevada a cabo a través de la
intervención de las Instituciones públicas. Los legisladores europeo y nacional han
desarrollado una ardua labor con la que dotar de la seguridad jurídica necesaria a
todas aquellas relaciones jurídicas entabladas por los turistas que eligen nuestro país.
En particular, la normativa europea y nacional nos muestra la necesidad
imperiosa de frenar el abuso que las empresas dedicadas a la explotación de las
antiguamente denominadas multipropiedades estaban realizando1. Los adquiren-
tes de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turístico celebraban sus contratos confiando en que estaban adquiriendo una gran
oportunidad e, inducidos por prácticas comerciales agresivas y, en ocasiones,
engañosas, llevaban a cabo contrataciones vinculantes durante, en muchas oca-
siones, el resto de sus vidas. El mismo veto terminológico de «multipropiedad»
que la propia legislación realiza a la denominación del aprovechamiento por
turnos tenía como objeto evitar o prevenir aquellos abusos.
Son muchos los esfuerzos realizados por la jurisprudencia en orden a dotar
de una interpretación clarificadora a la normativa que tiene como finalidad la
protección del adquirente como consumidor. Aún en la actualidad, como se
verá, las resoluciones judiciales vienen a resolver controversias en las que los
contratos estaban regidos por la Ley 42/1998, de 15 octubre, que desarrolló el
derecho real de aprovechamiento por turno —trasposición de la Directiva 4/47/
CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa
a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los
contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen
de tiempo compartido—, ley derogada por la actual Ley 4/2012, de 6 de julio,
de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adqui-
sición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio
y normas tributarias —trasposición de la Directiva 2008/122/CE del Parlamento
Europeo y del Consejo de 14 de enero de 2009 relativa a la protección de los
consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de apro-
vechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos
vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio—. Ello nos invitará a
reflexionar acerca de los cambios que la nueva normativa ha introducido y si, bajo
su reglamentación, la resolución judicial pudiera haber adoptado otro sentido.
II. CUESTIONES PREVIAS
1. CondiCión del adquirente Como Consumidor
El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumi-

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