La protección de los compradores de vivienda en situación de prehorizontalidad 'sobre plano

Autor:Beatriz Corredor Sierra
Cargo:Registradora de la Propiedad
Páginas:39-52
RESUMEN

La Ley 57/68 ha sido derogada por la Ley 38/1999, 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada a ésta por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Esta nueva normativa, en vigor desde el 1 de enero de 2016, modifica la regulación anterior respecto al régimen de garantías de las cantidades... (ver resumen completo)

 
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Tras varios años de parálisis en la iniciación de nuevas promociones de vivienda, durante los cuales ha ido absorbiéndose paulatinamente parte del stock acumulado, en los últimos trimestres se observa una tendencia que obliga a poner de nuevo el foco en las operaciones de compraventa de viviendas meramente proyectadas. Así, según los datos del Ministerio de Fomento, los visados concedidos por los Colegios de Arquitectos Técnicos para la construcción de obra nueva aumentaron en 2015 más de un 42%. Parece un incremento espectacular, pero hay que tener en cuenta que partíamos de niveles históricamente bajos: si bien el año pasado se concedieron algo menos de 50.000 visados, en 2006 fueron 865.000. Este hecho explica la distribución del número de compraventas entre vivienda nueva y usada. Según la serie histórica de la Estadística Registral Inmobiliaria1 nunca antes se habían vendido menos viviendas nuevas que en 2015, y nunca desde 2007 se habían vendido tantas viviendas de segunda mano.

La oferta de vivienda sobre plano se ha convertido de nuevo, por tanto, en protagonista del mercado inmobiliario; ahora, el que quiere adquirir una casa nueva en determinadas zonas de las principales ciudades debe recurrir a la vivienda en construcción.

Los derechos de los compradores en este tipo de negocio jurídico estaban regulados, hasta el 1 de enero de 2016, por varias disposiciones normativas:

• La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

• El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la Ley 57/1968, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas.

• La Ley 50 /1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

• La Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

La Ley 57/68 ha sido considerada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo como una medida esencial de intervención estatal en el mercado inmobiliario, dirigida a la protección del consumidor, entendido como la parte más débil de la relación contractual. Dicha protección se ve avalada por la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, que se hace eco del clamor social amparado por dicha jurisprudencia, protegiendo al cooperativista y al comprador de vivienda aún no construida con los beneficios tuitivos de la legislación sobre consumidores. El legislador estableció dichas normas como de ius cogens, como un mandato de ineludible cumplimiento, dirigido a la protección del adquirente, al instituir un derecho objetivo de reintegro de los capitales anticipados para la adquisición de la vivienda en construcción (art. 1 Ley 57/1968), de la que hace responsable activamente tanto los promotores como a las entidades bancarias, al obligar a abrir una cuenta especial para el depósito de las cantidades anticipadas, garantizada mediante la prestación de un aval solidario o un seguro de caución.

La Ley 57/68 ha sido derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, -en vigor desde el 1 de enero de 2016-, cuya Disposición Final tercera modifica también la regulación hasta ahora existente en cuanto al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano, que está determinada en la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Las entidades aseguradoras deberán, antes del 1 de julio de 2016, y para las cantidades que se entreguen a cuenta a partir de esa fecha, adaptar las pólizas vigentes al régimen introducido por la Ley 20/2015.

Respecto la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, la citada Disposición adicional primera de la Ley 38/99, en la redacción dada por la Ley 20/2015, determina que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de

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toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

• Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

• Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito, en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponerse para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

• Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Como requisitos de estas garantías, la nueva regulación determina que:

• Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales. En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas, con los impuestos aplicables y sus intereses, y éste, en el plazo de treinta días, no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación. En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.

• Para que un aval pueda servir como garantía deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito. En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses, y éste, en el plazo de treinta días, no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

• La suma asegurada por el seguro de caución, o por el aval, será la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos

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aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

• En cuanto a la ejecución de estas garantías, si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

• Expedida por el órgano administrativo competente la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte para la ocupación de la vivienda, y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.

La norma determina además obligaciones relativas a la información contractual y a la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción. En los contratos deberá hacerse constar expresamente:

• Que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente que faculte para la ocupación de la vivienda.

• Referencia al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.

• Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las...

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