A propósito de las cuestiones de derecho privado en la ordenación de las viviendas vacacionales

Autor:Inmaculada González Cabrera
Cargo del Autor:Profesora Titular de Derecho Mercantil. Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
Páginas:171-192
 
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CAPÍTULO VIII
A PROPÓSITO DE LAS CUESTIONES DE DERECHO
PRIVADO EN LA ORDENACIÓN DE LAS VIVIENDAS
VACACIONALES*
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Profesora Titular de Derecho Mercantil
Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. II. LA CONFIGURACIÓN DE EMPRE-
SARIO Y DE CONSUMIDOR EN LA ORDENACIÓN AUTONÓMICA. III.
EL EQUIPAMIENTO MÍNIMO DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES.
IV. LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO. V. LA SUSCRIPCIÓN DE UN
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. VI. REFLEXIONES FINALES.
VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El desarrollo masivo de la denominada economía colaborativa y, con
ella, la reserva exponencial de los pisos turísticos o viviendas vacacionales
ha ido generando múltiples problemas que han pretendido atacarse desde
la regulación particular de las Comunidades Autónomas (CCAA), al am-
paro de las competencias propias en la materia turística, de conformidad
con el artículo 148.1.18 de la Constitución Española (CE). Ahora bien, el
tiempo ha evidenciado de un lado, que si bien la mayoría de ellas han con-
* El presente trabajo se ha realizado en el marco de los Proyectos de Investigación
siguientes: el otorgado por el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad, DER2017-
85616-R,bajo el título: “Desmontando la economía colaborativa: Hacia una nueva forma de
comercialización de productos y servicios” y el otorgado por la ULPGC, CEI2018-24, “Aspectos
económicos y jurídicos de la economía colaborativa en Canarias. El caso de la vivienda vacacional en Gran
Canaria”,  nanciado por la Consejería de Economía, Industria, Comercio y Conocimiento
del Gobierno de Canarias.
** Profesora investigadora del Grupo de investigación Turismo, Ordenación del Territorio
y Medio Ambiente (TOTMA), que se integra dentro del Instituto Universitario ECOAQUA de
la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria. Se indica esta doble  liación en cumplimiento
del Anexo IV, G del Reglamento de Plani cación Académica de la Universidad de Las Palmas
de Gran Canaria. Contacto: inmaculada.gonzalezcabrera@ulpgc.es.
Inmaculada González Cabrera
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gurado las viviendas turísticas como una modalidad alojativa de carácter
extrahotelero, no han insertado en la regulación propia de dicho sector la
ordenación especí ca que se hace de tales viviendas; bien al contrario, se
han ido con gurando como una normativa “ad hoc”, sin que hubiera una
coherencia entre ésta y la regulación del resto del sector alojativo extraho-
telero1. Como excepción, cabe citar, entre otros, los Decretos 159/2012, de
20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas
de uso turístico de la Generalitat de Catalunya; 20/2015, de 17 de abril, de
principios generales y directrices de coordinación y de cooperación del
Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasi cación de las empresas
y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012,
de 19 de julio de Turismo de las Illes Balears; y, 12/2017, de 26 de enero,
por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas
turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad de Galicia. De otro,
al ser competencia de las CCAA, esta normativa particular se ha ido creando
por cada una de ellas atendiendo a su idiosincrasia y particularidad, de for-
ma que, en la actualidad, tenemos una pluralidad de normas que ordenan
estos pisos turísticos de forma absolutamente dispar, generándose también
incertidumbres y falta de seguridad jurídica, no sólo para los explotadores,
sino fundamentalmente para los turistas a los que les resultará complejo
entender que se les exijan determinados requisitos en unas (por ejemplo,
la formalización de un contrato por escrito en la Comunidad Autónoma de
Canarias) y no en otras, así como el distinto tratamiento jurídico que dicho
turista puede tener como consumidor o no, si quien le oferta el servicio tiene
la condición de empresario o de particular, dependiendo, también, de la
CCAA dónde se demande la vivienda.
A todo esto, se le une la preocupación de los legisladores estatal y auto-
nómico de controlar el exceso de estos pisos y la tributación de quienes los
están explotando. Ciertamente, a este respecto se está trabajando en una
mesa sectorial que pretende proponer algunas líneas generales sobre la
regulación de estas viviendas que puedan ser asumidas por las CCAA en sus
ordenaciones propias. No obstante, y más allá de los anuncios de una modi-
cación de la Ley 46/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal2, de la
creación de un registro único y de un mejor trabajo para lograr la tributación
de los mismos, no está claro si la pretendida regulación que quiere ofrecerse
por el legislador central como norma marco es ordenar los pisos turísticos
1 Sobre el particular, nos hemos pronunciado en GONZÁLEZ CABRERA, I.: “¿La
necesaria regulación «ad hoc» de las viviendas vacacionales? El caso de Canarias”, Revista
Internacional de Derecho del Turismo. RIDETUR, vol. 2, núm. 1, 2018, pp. 23-54.
2 La misma se ha modi cado parcialmente por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de
diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, a  n de incorporar una
modi cación en el quórum de adopción de acuerdos para la limitación o condicionamiento
de la explotación de viviendas vacacionales, Real Decreto que no ha sido convalidado por
el Parlamento.

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