La propietat temporal
| Autor | Adolfo Lucas Esteve |
| Páginas | 219-237 |
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
CAPÍTOL 10
LA PROPIETAT TEMPORAL
La regulació d’allò que el legislador denomina «propietat temporal» és introduïda
en el Llibre V del CCCat per la Llei 19/2015, de 29 de juliol, i integra el Capítol VII del
Títol IV d’aquest llibre, dedicat al dret de propietat. L’exposició de motius d’aquesta llei
resulta de consulta obligada per determinar les raons per les quals el legislador ha con-
siderat oportú congurar, com a noves formes del dret de propietat, relacions jurídiques
en les quals la titularitat dominical queda temporalment limitada, de manera que sorgeix
una relació jurídica entre un propietari temporal, que té atribuïdes les facultats possessò-
ries sobre la cosa objecte del dret de propietat i respecte del qual el termini és resolutori, i
aquell altre titular successiu a qui s’atribueix la facultat d’adquirir tals facultats en el futur,
i respecte del qual el termini té caràcter suspensiu.
1. Justicació legal de la nova regulació
En examinar el text en què el legislador exposa l’esperit i la nalitat de la norma,
descobrim que aquesta s’integra en una política social d’habitatge que té per objecte faci-
litar l’accés a l’habitatge en propietat, de forma que, d’una banda, pugui reduir-se’n el cost
d’adquisició –de manera especíca, el desemborsament inicial exigit– i, de l’altra, pugui
anomenar-se «propietat» allò que s’ha adquirit, encara que no presenti una de les caracte-
rístiques pròpies d’aquest dret, la durada indenida. Estableix l’exposició de motius de la
Llei 19/2015 que «La introducció d’aquestes modalitats de domini obeeix, principalment,
al propòsit d’aportar solucions al problema de l’accés a la propietat de l’habitatge, tot exi-
bilitzant les vies d’adquisició, oferint fórmules que permetin abaratir o minorar els costos
econòmics i respectant la naturalesa jurídica del dret de propietat, de conformitat amb la
tradició jurídica pròpia.» Sembla inevitable, a la vista del que s’ha exposat, plantejar-se les
bondats d’una política legislativa que introdueix modicacions en una norma civil i, dins
d’ella, en la conguració dels elements essencials de la institució més important del dret
patrimonial, per atendre nalitats de caràcter social o, tal com es diu literalment en l’ex-
posició de motius, amb «la pretensió que, des del dret civil i de manera estructural, es doti
l’Administració pública d’instruments útils a l’hora de programar les polítiques de promo-
ció de l’habitatge.» Sobretot en la mesura en què sembla possible la creació de relacions
jurídiques generadores de titularitats anàlogues a les denides com a propietat temporal
o compartida mitjançant la simple subjecció del dret de propietat, tal com el coneixem, a
determinats pactes contractuals que n’afectin la durada o el règim d’exercici, i respecte dels
220 RAFAEL ARNAIZ RAMOS
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
quals poden establir-se, en la legislació sectorial corresponent –d’habitatge, scal, urbanís-
tica–, les mesures de foment que es considerin convenients. A aquesta circumstància cal
afegir-hi la possibilitat que un canvi en els patrons de comportament del mercat immobi-
liari, o simplement en la seva conjuntura, deixin en lletra morta les noves gures creades.
Davant d’aquesta objecció cal també ponderar l’oportunitat de donar major exibilitat al
concepte de propietat, de manera que pugui servir, sense necessitat de forçar-ne el contin-
gut, d’establir complexes fórmules contractuals o d’acudir a altres drets reals típics, per al
foment de relacions jurídiques el naixement i la proliferació dels quals interessen al conjunt
de la comunitat. En aquesta línia resulten d’especial interès, com a embrió de la nova regu-
lació, les propostes sobre «tinences intermèdies» realitzades en el seu moment per Sergio
Nasarre Aznar i Héctor Simón Moreno, en el seu treball «Fraccionando el dominio: las
tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda», publicat en la Revista Crítica
de Derecho Inmobiliario, núm. 739, pàgs. 3063-3122.
En tot cas, el germen de la regulació de la propietat temporal i compartida rau en
els intents realitzats per diferents administracions públiques, situades en territori català,
de facilitar l›accés a l›habitatge i, de forma específica, a l›habitatge protegit de promoció
pública. Aquests intents van demostrar la dificultat de facilitar aquest accés mitjançant
la transmissió de drets de propietat plena, ja que els elevats costos de la promoció im-
pedien una reducció sucient de preus i imposaven endeutaments hipotecaris excessius.
Tampoc no va tenir èxit la promoció pública d’habitatges per comercialitzar-los en forma
de lloguer, pels ingents costos de gestió generats i l’escassa demanda d’habitatge de lloguer.
Finalment es va intentar la transmissió de drets reals limitats de contingut anàleg al dret
de propietat –drets de superfície–, però la resposta del mercat va ser negativa, tant des del
punt de vista de la demanda d’habitatge com des del punt de vista del nançament de l’ad-
quisició, en el qual a les entitats nanceres els resulta molt difícil admetre com a garantia
la hipoteca d’un dret real diferent del domini.
Si bé l’exposició de motius de la Llei 19/2015 cita com a precedents de la nova gura
certes situacions de propietat temporal regulades pel dret català –donació amb pacte de
reversió, venda a carta de gràcia o la situació generada pel deïcomís–, el legislador català
pren com a model inspirador de la nova regulació la del leasehold estate pròpia del dret
anglès, com a oposada al freehold estate, ambdues denides per la Law Property Act de
1925, l’accés del qual queda regulat al Registre de la Propietat per la Land Registration
Act de 2002. En aquesta conguració s’anomena freehold estate el dret de propietat ple i
de durada indenida que recau sobre béns immobles. En contraposició a aquesta titulari-
tat plena, el leasehold estate atribueix al titular un domini menys ple, de durada temporal,
estès només a l’interior de l’edicació i no al sòl sobre el qual s’assenta, i subjecte, pel que
fa al seu exercici, als pactes celebrats amb el titular del freehold estate. La distinció entre
ambdues titularitats respon no només a la tradició jurídica anglesa, sinó a les caracterís-
tiques físiques de la realitat immobiliària d’aquest país. Així, la majoria dels habitatges
unifamiliars pertanyen als titulars en règim de freehold –i per tant en règim de ple domini–,
mentre que la majoria de pisos i apartaments que hi ha en blocs els pertanyen en règim de
leasehold, és a dir, en règim de propietat temporal, i amb subjecció a determinats pactes
relatius a l’exercici del dret celebrats entre el titular temporal i el titular successiu. En tot
cas, el leasehold és inscriptible en el Registre de la Propietat a favor del titular i susceptible
de ser objecte de garantia hipotecària.
Per tant, mitjançant la creació del dret denominat de propietat temporal el legislador
busca fer compatibles dos objectius: d’una banda, mantenir la qualicació jurídica d’allò
adquirit com referida a un dret de propietat, cosa que en promou la demanda i en facilita
l’admissió com a objecte de la garantia hipotecària que asseguri la devolució del preu; de
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba