La propietat horitzontal

AutorAdolfo Lucas Esteve
Páginas267-316

Page 267

En l’actualitat, la normalitat convida a viure en pisos integrats dins d’un edifici, especialment a les grans ciutats, però aquesta normalitat no sempre ha estat així, és a dir, tot ha estat resultat d’un procés al que el legislador ha tingut que fer front i que mostra una evolució legislativa en matèria de propietat horitzontal. En un primer moment la realitat creixent d’habitatges integrats en edificis en els que coexistien elements privatius (pisos o locals) amb una sèrie d’elements comuns presentaven situacions i necessitats que el legislador havia de resoldre. Per tal de donar resposta a aquestes necessitats la primera resposta legislativa la trobem a l’àmbit estatal, concretament, a la Llei de 26 d’octubre de 1939 que paral·lelament va donar una nova redacció a l’article 396 del Codi Civil (CCE). Després de diverses modificacions és la Llei 49/1960, de 21 de juliol (LPH), modificada per la Llei 8/1999, de 6 d’abril, la que proporciona a l’àmbit estatal una àmplia regulació en matèria de propietat horitzontal.

Al dret civil català el règim jurídic de propietat horitzontal el trobem a la Llei 5/2006, de 10 de maig, per la que s’aprova el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCat). Concretament, la regulació de la propietat horitzontal la trobem al capítol tercer del CCCat (arts. 553-1 a 553-59). La regulació catalana, si be s’inspira en la llei estatal, resol alguns problemes que s’havien plantejat doctrinal i jurisprudencialment.

Dins d’aquesta regulació hem de diferenciar unes disposicions generals (arts. 553-1 a 553-32), una regulació de la propietat horitzontal simple (arts. 553-33 a 553- 47) per aquells casos en que ens trobem amb un sol edifici, i una regulació de la anomenada propietat horitzontal complexa (arts. 553-48 a 553-52) doncs és així com el legislador català es refereix als complexos immobiliaris privats que ja estaven regulats amb aquesta última denominació a la LPH des de la reforma introduïda per la Llei 8/1999, de 6 d’abril. La propietat horitzontal complexa regula aquells casos en que ens trobem amb un conjunt immobiliari integrat per diversos edificis amb uns espais o elements comuns a tots ells el que requereix certes especialitats com una dualitat de quotes i una dualitat de sistemes de govern. La propietat horitzontal per parcel.les es regula separadament als articles 553-53 a 553-59 CCCat.

Page 268

I La propietat horitzontal simple
1. Què és i quan ens trobem davant d’un règim de propietat horitzontal?

L’article 553-2 CCCat disposa que poden ser objecte de propietat horitzontal els edificis, fins i tot en construcció, en els que coexisteixin elements privatius amb elements comuns. Aquesta mateix precepte inclou com a elements privatius els habitatges, locals i qualsevol altre espai físic sempre que disposi d’independència funcional i amb possibilitat de ser atribuïts en exclusiva a una persona/propietari, i com a elements comuns aquells necessaris per fer un ús i gaudi adequat del elements privatius i que són de propietat inseparable respecte dels elements privatius. Ens ajudaran a precisar els conceptes d’elements privatius i comuns els articles 553-33 i 553-41 CCCat, així com l’article 396 CC.

L’article 553-1.1 CCCat estableix, de la mateixa manera que feia la LPH, un dret de propietat exclusiva sobre els elements privatius i d’una situació de comunitat sobre els elements comuns. Així, el Codi parteix d’aquesta dada física: un edifici en el que coexisteixen elements comuns i privatius, per tal de determinar la possibilitat d’existència d’un règim de propietat horitzontal. Malgrat que és el supòsit fàctic més habitual, el legislador català no oblida altres situacions com les ports esportius o els cementiris, entre d’altres, a les que determina aplicables les disposicions generals en matèria de propietat horitzontal matisades per la seva pròpia naturalesa jurídica i per la normativa administrativa aplicable (art. 553-2.2 CCCat). Aquesta enumeració, per tant, no és taxativa.

En primer lloc, l’article 553-2.1 CCCat permet que sigui objecte de propietat horitzontal un edifici encara que aquest estigui simplement en construcció. És el que tradicionalment s’havia conegut com una situació de prehoritzontalitat, situació respecte a la que en temps anteriors s’havia plantejat si li era o no d’aplicació la LPH. Aquest debat ja va quedar sense sentit a l’àmbit estatal, doncs la LPH permet expressament l’aplicació de la llei a aquestes situacions de prehoritzontalitat i es confirma a la normativa catalana amb l’article 553-7 CCCat.

Per tal de determinar quan un edifici està en construcció haurem d’aplicar el que disposa l’article 8.4 LH que permet la inscripció de la propietat horitzontal merament començada, els articles 46.2 (inscripció de l’obra començada) i 51 (alienació de pisos o locals de un edifici en construcció) ambdos preceptes del RD 1093/1997, de 4 de juliol, que aprova el Reglament d’inscripció al Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística. Finalment, els articles 17 i 19 de la Llei 8/2007, de 28 de maig, del Sol.

A més, l’apartat segon de l’article 553-2 CCCat permet estendre l’aplicació del règim de propietat a realitats físiques diferents a la de un edifici. En aquest sentit disposa:

«2. Es pot constituir un règim de propietat horitzontal en els casos de ports esportius amb relació als punts d’amarratge, de mercats amb relació a les parades, d’urbanitzacions amb relació a les parcel·les i de cementiris amb relació a les sepultures i en altres de semblants, que es regeixen per les normes generals d’aquest capítol adaptades a la naturalesa específica de cada cas i per la normativa administrativa que els és aplicable».

Hem vist doncs quina és la situació fàctica que permet donar un primer pas necessari per determinar l’existència d’un règim de propietat horitzontal, però no és...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR