La propietat compartida

Autor:Adolfo Lucas Esteve
Pàgines:373-390
 
EXTRACTO GRATUITO
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
CAPÍTOL 16
LA PROPIETAT COMPARTIDA
1. Introducció
La regulació continguda en el Llibre V del CCCat relativa a la propietat compartida,
i continguda en el Capítol VI del Títol V, en el qual es regulen les situacions de comunitat,
és introduïda per la Llei 19/2015, de 29 de juliol, d’incorporació de la propietat temporal
i de la propietat compartida, i respon, segons es dedueix de l’Exposició de Motius de la
referida llei, «al propòsit d’aportar solucions al problema de l’accés a la propietat de l’habi-
tatge, exibilitzant les vies d’adquisició, oferint fórmules que permetin abaratir o minorar
els costos econòmics i respectant la naturalesa jurídica del dret de propietat, de conformi-
tat amb la tradició jurídica pròpia». Estem, per tant, davant una de les modalitats de les
anomenades «tinences intermèdies», que, juntament amb la propietat temporal, considera
el legislador que han d’ajudar a promoure l’accés a l’habitatge en propietat per part de qui
manca dels recursos econòmics necessaris per adquirir el ple domini.
La conguració de la propietat compartida com una mesura de foment de l’accés
a l’habitatge va resultar ja establerta en la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a
l’Habitatge, en l’àmbit de la protecció pública d’habitatge i com una forma d’actuació
pública. Així, l’article 71 d’aquesta Llei deneix la «propietat compartida», als efectes en
ella establerts, com cadascuna de les formes d’accés a l’habitatge protegit intermèdies entre
el lloguer i la propietat, que impliquen la transmissió al adquirente del domini d’una part
de l’habitatge i la retenció de la resta per part d’una tercera persona. Continua el precepte
assenyalant que la gura de la propietat compartida pugues o no implicar la transmissió
futura i per fases al adquirente del ple domini sobre l’habitatge, i preveu la possible apli-
cació a l’ús de la part de l’habitatge no transmès a l’usuari de les corresponents «ajudes
protegides» (sic) per al lloguer, segons l’establert per les disposicions reguladores de les
ajudes per a aquestes tipologies d’habitatges. Conclou el precepte assenyalant que les Ad-
ministracions Públiques poden participar en l’adquisició de propietats compartides.
Per tant, ja en la Llei 18/2007, el legislador dissenya una fórmula d’accés diferit a la
propietat de l’habitatge, a la qual se li podrien trobar altres precedents més llunyans en
el sistema d’accés diferit a la propietat recollit en el Decret 2114/1968, de 24 de juliol, pel
qual es va aprovar el reglament de la Llei d’Habitatges protegits, en el qual es regulava un
contracte d’accés diferit a la propietat pel qual es transferia al cessionari la possessió 2 de
374 RAFAEL ARNAIZ RAMOS
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
l’habitatge protegit, conservant el cedent el domini ns a tant el cessionari hagués abonat
la totalitat de les quantitats al fet que estigués obligat. Encara que no existia en aquest rè-
gim situació de copropietat, sí es generava una relació entre posseïdor no propietari i pro-
pietari no posseïdor que presentava semblances amb la qual a continuació anem a estudiar.
Han de també buscar-se les fonts d’on beu la nova regulació en el Dret Inglés i, de
forma concreta, en la «shared ownership property», forma d’accés a la propietat com-
partida d’habitatges en la qual persones amb ingressos per sota d’una quantitat, primers
adquirentes o adquirentes d’habitatge protegit poden comprar una participació indivisa
d’entre el 25 i el 75%, pagant una renda per l’ús de la participació indivisa de la qual no
són propietaris i amb dret a anar adquirint aquesta participació, ns a, si escau, adquirir
el total del domini. Domini, en tot cas temporal, doncs el règim de «shared ownership pro-
perty» es constitueix en tot cas sobre «leaseholds». Per a major informació sobre aquest
règim, cal consultar l’adreça www.gov.uk/affordable-home-ownershipschemes/shared-
ownership-schemes.
Com ja vam fer en estudiar la nova regulació de la propietat temporal inclosa en el
CCCat, hem de plantejar-nos si el foment, en el marc d’una política d’habitatge, de noves
fórmules contractuals generadores de determinats règims de propietat immobiliària ha de
realitzar-se només mitjançant l’establiments de mesures d’actuació administrativa i incen-
tius de caràcter scal, com els previstos en les Disposicions Addicionals Primera i Segona
de la Llei 19/2015, o si, per contra, ha de procedir-se a la introducció de modicacions en
la conguració civil del dret de propietat. I, com també vam fer en estudiar la propietat
temporal, arribem a la conclusió que serà la major o menor freqüència amb la qual s’uti-
litzi la nova gura creada, tant per les Administracions Públiques com pels particulars, la
que determinarà l’encert o no de la seva introducció.
Entrem ja en l’estudi dels articles a través dels quals es desenvolupa la regulació po-
sitiva de la propietat compartida.
2. Concepte
L’article 556-1 CCCat deneix la propietat compartida com aquella que confereix a
un dels dos titulars, anomenat propietari material, una quota del domini, la possessió, l’ús
i el gaudi exclusiu del bé i el dret d’adquirir, de manera gradual, la quota restant de l’altre
titular, anomenat propietari formal.
En el comentari al precepte ha de començar-se assenyalant que el mateix deneix no-
més el concepte de propietat compartida regulat per el CCCat, i no, és clar, tota una altra
forma de propietat compartida que la regulació general de les situacions de comunitat con-
tinguda en aquest Codi ofereix, i que inclou formes de propietat compartida per persones
en règim de comunitat indivisa per quotes, comunitat per torns, comunitats de medianería,
o formes d’organització complexa de la propietat en la qual sigui possible distingir, dins
del seu objecte, elements de caràcter privatiu i, per tant, subjectes a un dret de propietat
exclusiu, i elements de caràcter comú, subjectes a un dret de copropietat que té caràcter
accessori o instrumental d’aquell que recau sobre cadascun dels elements privatius. Són
tals els règims de propietat horitzontal simple, complexa o per parcel·les, o els complexos
immobiliaris.
Per tant, una adequada identicació del nou règim de cotitularidad dominical immo-
biliària exigeix referir-se a ell com aquella propietat compartida regulada per el CCCat, les
característiques essencials del qual són les següents:

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA