Venta por el propietario desposeído: ¿anotación (Resolución de 25 de enero de 1990) o inscripción (art. 1.526, 2, CC?
| Autor | Eusebio Giménez Roig |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 101-154 |
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Según reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del día 25 de enero de 1990 (publicada en el BOE del Page 102 día 14 de febrero, rectificado el 2 de marzo), se presenta a inscripción una escritura notarial de venta de una finca por una albacea solidaria, facultada para vender en el testamento del titular registral actual y con prórroga documentada del albaceazgo conferida por la heredera única, en la que manifiesta que el precio se destina al ejercicio de acciones judiciales dirigidas contra el que fue administrador del difunto, y aparece como adjudicatario en un falso cuaderno particional privado, acordando que si el comprador no pudiera tomar posesión de la finca, por cualquier causa, no podrá exigirse responsabilidad alguna al albaceazgo ni a la heredera universal.
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El Registrador deniega la inscripción porque estima que existen tres defectos insubsanables:
" 1.° Del texto de la escritura resulta que el comprador no ha entrado en posesión de los bienes, por lo que no ha surgido aún derecho real susceptible de inscripción (arts. 609, 1.095 y 1.462 del Código Civil y arts. 1 y 2 de la Ley Hipotecaria).
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Falta la intervención de la heredera instituida en la venta concertada por la albacea, en razón a las especiales condiciones en que la misma se celebra (art. 903 del Código Civil).
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Carece la albacea de facultades para enajenar unos bienes que reconoce haber sido adjudicados en un cuaderno particional anterior y que, por consiguiente, han dejado de pertenecer al patrimonio relicto (arts. 901, 902, 903 y 911 del Código Civil.)"
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La Dirección General argumenta y resuelve lo siguiente:
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Deben enjuiciarse antes las cuestiones que plantea el tercer defecto de la nota de calificación, pues la decisión de estas cuestiones determina la improcedencia de tratar en este recurso las cuestiones que plantea el primer defecto de la nota (si en el presente supuesto el otorgamiento de la escritura equivale a la tradición: Cfr. arts. 1.462 y 1.464 del Código Civil). En opinión del Registrador y conforme expresa el defecto tercero, carece la "albacea de facultades para enajenar unos bienes que reconoce haber sido adjudicados en un cuaderno particional anterior". Es cierto que la albacea -nombrada en el testamento con otras dos personas con facultades que cada una de ellas puede ejercitar indistintamente en la escritura de venta presentada, otorgada por ella en ejercicio del poder que ostenta- admite la existencia de un cuaderno particional privado en el que las fincas que ella vende ya están adjudicadas a otra persona (aunque no se expresa por dicha albacea el concepto en que fueron adjudicadas). Pero es cierto también que afirma que la autenticidad y veracidad de ese cuaderno particional es objeto de acciones judiciales. Resulta, pues, de las mismas Page 103 manifestaciones de la albacea, que no se sabe si está o no vigente el poder de disposición que ella ejerce o si está ya agotado por haberse ejercitado debidamente por otro de los albaceas solidarios. El principio de legalidad -garantía de la eficacia de los asientos- exige con rigor que sean inscritos sólo los negocios que por lo que resulta de los documentos presentados y del propio Registro, sean ciertos y válidos. Si en el título básico el mismo otorgante pone en duda su propio poder y, por tanto, la validez de la venta, no puede procederse a la inscripción mientras estas dudas no queden dilucidadas. Ahora bien, al no tenerse en el Registro conocimiento directo de la adjudicación anterior, no puede decidirse si el obstáculo existe o no y cuál es su carácter, por lo que es más adecuado aplicar al defecto el régimen de los defectos subsanables a fin de que en el plazo correspondiente pueda bien verificarse la subsanación, bien pedirse anotación preventiva, bien interponerse demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez de la venta.
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En el segundo defecto de la nota se acusa que en la venta "falta la intervención de la heredera instituida", dadas "las especiales condiciones" en que la venta "se celebra (art. 903 del Código Civil)". La nota, que en este punto adolece de imprecisión, se apoya, según el informe del Registrador, en que el albacea, en la venta, como en todos los actos que acometa, "ha de ceñirse estrictamente a su función que no es otra que la ejecución del testamento" y en la escritura de venta "tal cometido o función aparece ampliamente rebasado". Limitándonos a la cuestión planteada -y no a las que pueda plantear la prórroga del albaceazgo, que quedan fuera del recurso- ha de partirse de que la albacea fue nombrada según el testamento "con las más amplias facultades, incluso la de vender inmuebles y cualesquiera otros bienes". De acuerdo con el artículo 901 del Código Civil y no habiendo legitimarios, los poderes para enajenar han de enjuiciarse por lo previsto en el testamento y no por lo previsto en el artículo 903. No se excluye que en el caso pudiera haber abuso o desviación, pero ni es el Registrador a quien tiene que rendir cuentas la albacea, ni se puede en la calificación registral afirmar, por los documentos presentados, que exista tal abuso, en términos oponibles incluso al comprador mismo, cuando, además, de los antecedentes se desprende que las atenciones a que ha de hacer frente el albacea puede que no se limiten, en este caso, a los gastos funerarios.
Esta Dirección General ha acordado revocar parcialmente la nota y auto apelados:
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No hacer pronunciamiento en cuanto al primer defecto de la nota.
Page 1042.° Revocar el segundo defecto.
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Confirmar el defecto tercero, pero estimando que es subsanable.
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La Dirección General, implícitamente, considera cierta y aplicable al caso la interpretación del artículo 1.462, párrafo 2.°, que propugnó el Profesor Lacruz, al calificar tácitamente el contrato concertado como contrato de compra de una cosa, que obliga al vendedor a entregar la cosa al comprador (art. 1.445 CC), contrato por el que el derecho queda transmitido en el momento de la tradición (arts. 609, 2, al final, y 1.095 CC), a la que equivale el otorgamiento de la escritura notarial (art. 1.462, 2, CC), como tradición instrumental incorporal.
Considera que es dudosa la validez de la venta por ser dudosa la subsistencia de la facultad dispositiva de la albacea después de la adjudicación por los otros dos albaceas solidarios, y que sólo si la adjudicación se declara nula será cierta dicha subsistencia y será válida la venta.
Entiende que, entretanto, esta duda es un defecto que impide la inscripción, pero no es un defecto insubsanable sino un defecto subsanable, así que puede practicarse anotación preventiva de suspensión de la inscripción solicitada por existir dicha duda, en cuanto a la validez de la venta, y puede practicarse anotación de la demanda en la que se pida la declaración de validez de la venta. (Defecto tercero.)
Sólo después de quedar declarada la nulidad de la adjudicación, y así subsanada la duda, se podrá pasar a considerar "si en el presente supuesto el otorgamiento de la escritura equivale a la tradición: cfr. arts. 1.462 y 1.464 del Código Civil". (Defecto primero.)
En un segundo plano, la Resolución interpreta que en el contrato concertado no ha de intervenir la heredera, atendidas las normas vigentes aplicables a las circunstancias del caso. (Defecto segundo.)
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La Dirección General, al igual que la heredera o la albacea, el comprador, el adjudicatario, el Notario y el Registrador, parece desconocer que, según el criterio del legislador registral Pedro Gómez de la Serna, el contrato concertado debe ser calificado como un contrato de cesión del derecho de propiedad del propietario desposeído, también llamado contrato de cesión de la acción reivindicatoria:
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Como un contrato de compraventa que ontológicamente, por ser su objeto un derecho incorporal o sea un derecho no acompañado con la posesión de su objeto mediato (la finca), no obliga a entregar una cosa según dispone "la ley" (art. 1.526, 1, CC).
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