La propiedad urbana, la Ley 8/1990, de 25 de julio, y la nota marginal del artículo 29.9 en el registro de la propiedad

AutorSaturio Hernández de Marco
CargoAbogado Secretario de Categoría Superior de Administración Local
  1. INTRODUCCION

    La Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y valoraciones del Suelo, Ley 8/1990, de 25 de julio (con correcciones de errores en los Boletines Oficiales del Estado de 4 - 8 - 1990 y 19 - 12 - 1990), ha abierto unas situaciones de expectación en cuanto a su aplicación y a la configuración del derecho de propiedad urbana -el cual va consolidándose gradualmente en un sistema escalonado de adquisición de facultades, después del cumplimiento de deberes - obligaciones previstos por la nueva legislación -, y con el cambio de la configuración de la licencia de edificación que ha pasado de ser una remoción de límites - autorización - para que el particular ejerza su derecho, a una concesión de obras, ya que la licencia de obras o edificación crea el derecho y no remueve obstáculos para su ejercicio en los términos que lo configura la Ley, tal y como ponen de relieve GONZALEZ PEREZ en el Nuevo régimen de las licencias de Urbanismo, Publicaciones Abella, y F. GONZALEZ NAVARRO en la reseña bibliográfica de la segunda edición de la obra de GONZALEZ PEREZ, Editorial Civitas, «Comentarios a la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo», publicada en la Revista Española de Derecho Administrativo, número 70, quizá todo ello con otras cuestiones de difícil configuración práctica y resultados positivos dudosos.

    Esas facultades que se adquieren pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, lo que, aparentemente, origina una mayor seguridad en la consolidación de esos estadios de propiedad - ya se verá posteriormente sí todos o parte de ellos -, por lo que la nota marginal a la que se hace mención en el artículo 29.2 de la Ley tiene, por lo menos en principio, la importancia de dejar constancia en el Registro del cumplimiento de unas obligaciones que generan unos derechos de propiedad urbana.

    Y se dice, que se adquieren facultades que tiene acceso al Registro de la Propiedad, ya que el acreditamiento de los deberes del artículo 15.1 conlleva que el titular cumplidor tenga en su patrimonio las facultades correlativas a las obligaciones cumplidas.

    Facultades que son de derecho de propiedad urbana, en cuanto integran el variado haz de potestades, posibilidades, derechos, deberes y obligaciones urbanísticas de la propiedad inmobiliaria.

    El inicio del estudio de la nota marginal del artículo 29.2 de la Ley 8/90 ha dado lugar a que la doctrina señale que tiene «una gran trascendencia en orden a la coordinación registral y frente al tercero que confíe en los pronunciamientos registrales, pero quizá no esté lo suficientemente perfilada, pues lo que el Ayuntamiento informa no es lo mismo que lo que remite al Registro. La nota marginal - la del artículo 29.2 de la Ley 8/90 no se contempla en la disposición adicional 10, si bien parece evidente que tendrá vigencia indefinida, conforme al apartado 3 de la citada disposición» (así, CHICO Y ORTIZ en la «La Propiedad Urbanística y el Registro de la Propiedad», Boletín Oficial del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, núm. 2/1991, marzo - abril, pág. 15); pero ello que puede parecer a primera vista algo claro, en el estudio pormenorizado de la nota del artículo 29.2 puede llevarnos a cuestiones en la línea contraria de importancia.

    Y no se está de acuerdo con lo que dice MERELO ABELA en su exposición sobre La Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo (1991, pág. 209, editado por el Banco de Crédito Local), cuando indica que la certificación del artículo 29.2 «es meramente declarativa del cumplimiento de los expresados deberes», puesto que si ciertamente declara la certificación el cumplimiento de los expresados deberes, habrá que ver cuáles son los deberes que declara y los efectos temporales o indefinidos de la expresada certificación y de la nota marginal que produce su acceso al Registro, o incluso si el carácter indefinido de la publicidad no se circunscribe a una fecha concreta y surte efectos, entonces, para esa fecha y no para otra, aunque no haya asiento que contradiga la publicidad de la nota marginal del artículo 29.2 de la Ley 8/90.

    El artículo 29.2 de la Ley 8/90, de 25 de julio (insertado en la Sección VII, «Publicidad de las facultades urbanísticas», del capítulo III, «Régimen del Suelo Urbano y Urbanizable» del Título I, «Régimen Urbanístico de la Propiedad del Suelo»), sobre reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo, establece:

    Los Ayuntamientos remitirán al Registro de la Propiedad que corresponda copia de las certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes urbanísticos a que se refiere el artículo 15, a fin de que se tome nota marginal en las inscripciones de las fincas respectivas.

    Este precepto plantea la problemática de los efectos de la nota marginal, que en el derecho registral tiene una naturaleza propia, además de introducir la dinámica de la publicidad registral del cumplimiento o no de los deberes urbanísticos especificados normativamente para una parcela, en todo caso (y habrá, tal vez, que preguntarse si esa publicidad significa reconocimiento de ese cumplimiento de deberes para adquirir derechos que integran el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria, artículo 11 de la Ley 8/90).

    Esos deberes han de constatarse por el órgano administrativo actuante para adquirir el titular privado el derecho al aprovechamiento urbanístico, que la Ley 8/90 en su artículo 15 lo considere existente (y en otro momento se verá si el acreditamiento se lleva a cabo por el cumplimiento de hecho con petición formal, aunque no necesite declaración expresa y sea bastante el silencio positivo, en el supuesto de su admisión, o exige una declaración de reconocimiento formal por la Administración actuante, a los efectos de acreditar que no se adquieren derechos en contra del planeamiento previsto en cada momento y se justifica, consiguientemente, que se han ejecutado positivamente los deberes indicados), por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento o por la legislación urbanística aplicable (art. 15.1 de la Ley 8/90).

    Se establece una obligación añadida al titular cual es la de acreditar el cumplimiento de esos deberes, inciso final del número 1 del artículo 15, pero ello es distinto a lo expuesto anteriormente, puesto que esta obligación de acreditar es una carga que se establece en un precepto de aplicación plena de la Ley, por lo que, cumplido el, requisito del acreditamiento como se considere oportuno por el peticionario y en todo momento sin dejar de cumplir lo preceptuado por el legislador, el titular afectado no está obligado a más y únicamente tiene que recibir el reconocimiento de esa resolución administrativa - que la Administración tiene obligación de dictar en todo caso de modo expreso, artículo 94.3 de la Ley de Procedimiento Administrativo- que establezca la declaración acreditativa del cumplimiento del contenido de la petición, es decir, de los deberes de la Ley, caso de que eso sea cierto.

    Se plantea el problema de si la petición del titular, sin otra justificación, que manifiesta por mera declaración en su instancia haber cumplido los deberes del artículo 15 de la Ley 8/90, y no existiendo resolución administrativa, puede llevar a dar por cumplido el requisito del artículo 15.1 de la Ley 8/90 por el silencio positivo que da la impresión puede estar configurando la Ley sin otras prevenciones. Se tratará de responder a esa pregunta.

    Pero se ha de señalar, junto a ello, que el cumplimiento de los deberes para adquirir el derecho al aprovechamiento urbanístico la Ley los refiere a los de cesión, equidistribución y costeamiento de la urbanización - el artículo 15 de la Ley 8/90 los enuncia en este orden, cuando en el artículo 9 la equidistribución es principio que abarca todos los demás deberes -. Esto se justifica también con el cotejo de la Exposición de Motivos de la Ley.

    Los derechos a edificar - el derecho a solicitar la licencia de edificación, artículo 9.1 - d) de la Ley, 8/90 -, y el derecho a la edificación - que permite la incorporación al patrimonio del particular de la edificación concluida conforme a licencia no caducada y de, acuerdo a la ordenación urbanística, artículo 9.1 - e) de la Ley 8/90 -, no se contemplan en el artículo 15.1 de la Ley 8/90, aunque la colocación sistemática del desarrollo del artículo 9 - determinación de los deberes legales - y 11 - que regula la adquisición de los derechos que integran el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria - , junto al hecho de ser la última sección, con la rúbrica «Publicidad de las Facultades Urbanísticas», en donde se ubica el artículo 29.2, permite señalar que el artículo 29.2 publica en el Registro de la Propiedad, con la peculiaridad del silencio positivo inscribible en el Registro por vía del artículo 15.3 de la Ley 8/90, las facultades urbanísticas del artículo 11, y no todas, con el acreditamiento del cumplimiento de los deberes del artículo 15.1 de la misma Ley que se refiere a los derechos de cesión, equidistribución y urbanización, que son o parecen que deberían de ser las letras a), b) y c) del número 1 del artículo 9, aunque con una matización, cual es la siguiente: el número 1 del artículo 9 señala que «1. La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los afectados e implicará el cumplimiento de los siguientes deberes: a) ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas; b) ceder el porcentaje de aprovechamiento que en cada caso se establece; c) costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos previstos; d) solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes en los plazos establecidos; e) edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia».

    Por ello, y en base a ese cumplimiento, el número 2 del artículo 9 dispone «El cumplimiento de estos deberes determina la gradual adquisición de...

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