El Registro de la Propiedad en la regulación de la tierra rústica en España.

AutorFrancisco Corral Dueñas
Páginas489-564

* Aporte del Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de España Centro de Estudios Hipotecarios

Introducción

Los Registros de la Propiedad encierran en sus páginas el depósito de intereses permanentes del Estado; lo que en ellos se escriba, si bien algunas veces tiene limitados sus efectos a la generación que vive, ha de afectar aún más profundamente a los intereses de las generaciones venideras, que allí verán escritos los derechos de la propiedad, la serie de las sucesiones, las alianzas de las familias, la garantía del crédito y la seguridad de las transacciones verificadas en los siglos que pasaron

1.

Cuando estas palabras se escribieron en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaría española de 1861, inicio y base de nuestra actual regulación registral, sus autores estaban muy lejos de atisbar las nuevas tendencias sociales y el papel importantísimo que en tal sentido está llamado a desempeñar cada vez más el Registro Inmobiliario. El etéreo inciso -depósito de intereses permanentes del Estado- se puso quizá para redondear la frase en una redacción florida y ampulosa, pero en ningún modo dándole su verdadera y real importancia, ya que el principio individualista y liberal empapaba la legislación de la época y la de muchos años después. Sólo se pensaba en un Registro que movilizase y asegurase el tráfico de las fincas, en garantía casi exclusiva de los intereses particulares de los adquirentes de derechos, sin pensar jamás en finalidades de tipo general. La confesión es paladina en la propia Exposición de Motivos, cuando se dice: «España es una nación principalmente agrícola; y si en ella no ha prosperado la más antigua y primera de las artes, tanto como es de desear, débese a la falta de capitales..., por ello..., debe el legislador procurar por medios indirectos que los capitales no vayan todos a buscar las empresas mercantiles o industriales, sino que también vengan en auxilio de la propiedad territorial y de la agricultura» 2.

Se habla de agricultura, sí, pero la verdad es que se pone tan sólo como pantalla o cebo para que acudan los capitales, cuya seguridad se quiere proteger a título primario, aunque el campo pudiera, de paso, resultar favorecido, y así ha sido en la realidad.

Si se echa un vistazo a las reformas hipotecarias que entrañaron las Leyes de 1869 y 1909, y al Código Civil español de 1889, su resultado no puede ser más desolador; individualismo a ultranza y consideración de la propiedad como derecho subjetivo casi absoluto. En consecuencia, la inscripción registral sirve, según esta postura, de defensa y garantía, nunca de limitación respecto al titular protegido.

La concepción funcional del dominio y sus derechos anejos, que comporta limitaciones y aun obligaciones de carácter positivo al propietario, se va abriendo paso en la normativa y la doctrina contemporánea de un modo cada vez más generalizado. Ello implica una adecuación de la institución registral para que no quede anquilosada al cuidar tan sólo sus funciones clásicas y, por tanto, inoperante respecto a los nuevos palpitos.

La moderna legislación social, más acusada en España a partir de la postguerra, tanto en materia de viviendas como en el ámbito rural, ha supuesto una profunda transformación del régimen jurídico de la riqueza inmobiliaria, lo que ha hecho precisas algunas innovaciones, como ya se refleja en la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, pauta de la vigente Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 3.

Aunque el fin económico y social de la propiedad se desenvuelva con independencia casi completa de las normas hipotecarias, lo cierto es que la titularidad de las relaciones inmobiliarias va recibiendo una conformación que ha de afectar sin duda a su propio contenido, de acuerdo con la nueva visión del dominio, haciéndose resaltar el cada vez mayor interés de la comunidad y el intervencionismo estatal. El Registro puede y debe estar presente en la evolución.

La materia, a más de sugestiva, es tan amplia, que nos vamos a limitar por nuestra parte tan sólo a la esfera rural, estudiando la legislación y la doctrina agraria españolas preferentemente bajo el prisma registral.

  1. El Registro de la Propiedad en sus dos vertientes: aspectos jurídicos y sociales que diferencian lo urbano y lo rural No es cuestión fácil ni carente de importancia, distinguir la finca rústica de la urbana, dadas las múltiples implicaciones y las diversas consecuencias que pueden resultar de la clasificación.

    La Ley Hipotecaria y el Código Civil se abstuvieron tanto de definir la finca como de señalar su naturaleza en cada caso; la inscripción era exactamente igual en tierras que en edificios. Tan sólo la ley exigió señalar en su artículo 9 «la naturaleza... de los inmuebles objeto de inscripción», la cual se determinará, según el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, expresando «si es rústica o urbana, el nombre con que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o regadío...», así como... «el término municipal, pago o partido..., sus linderos por los cuatro puntos cardinales... y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba».

    Como puede observarse a primera vista, no tuvo mayor cuidado la Ley Hipotecaria que el de la pura identificación de la finca. Si se exige la constancia de su naturaleza urbana o rústica es sólo para no confundirla con otra, como un elemento descriptivo, pero nada más 4. Naturalmente, las tendencias intervencionistas no habían aparecido y no hacía entonces falta diversificar.

    Posteriormente, tanto desde el punto de vista jurídico como social, la distinción se ha mostrado con indudable importancia y, sin embargo, no siempre se presenta todo lo nítida que fuera deseable. Si en principio hay clara diferencia entre campo y ciudad, hay veces que es difícil decidirse ante casos concretos en los que no se sabe cuáles normas serían aplicables.

    La legislación de arrendamientos rústicos atribuye este carácter a la finca cuyo disfrute o aprovechamiento se ceda para una explotación agrícola, pecuaria o forestal, incluyéndose las construcciones o edificaciones enclavadas en ellas (art. 2.° del Reglamento de 29 de abril de 1959).

    La Ley de Arrendamientos Urbanos considera fincas rústicas aquellas que, aún teniendo casa-habitación, se destinan primordialmente al aprovechamiento agrícola, lo que se presume cuando se cotiza más por Contribución Rústica que por la Urbana (arts. 1 y 2 de la Ley de 24 de diciembre de 1964).

    La Ley del Suelo, para determinar lo que sea suelo rústico, acude a la exclusión: Es rústico lo no urbano, entendiéndose por esto último los terrenos situados en el casco edificado de las poblaciones, los urbanizados y los comprendidos en planes de ordenación, aunque lo sean sólo como de reserva urbana (arts. 62 a 66).

    En la legislación fiscal, el Texto Refundido de la Contribución Territorial Rústica, de 23 de julio de 1988, se remite al de la Urbana de 12 de mayo del mismo año, haciéndose por este último una enumeración bastante absorbente en atención a ser más gravosa que el impuesto sobre suelos rústicos; ello hace que sus criterios no sean siempre ortodoxos. Para el Arbitrio municipal de plusvalía, aparte los edificios propiamente dichos, el artículo 499 de la Ley de Régimen Local incluye los solares del casco urbano o de la zona de ensanche, cuando cuenten con encintado de aceras, afirmado y alumbrado; lo que, a contrario sensu, nos delimitará las tierras rústicas.

    La legislación especial agraria tampoco es explícita en la distinción y regula la propiedad rústica como dándola por conocida a priori. Así la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973, que es la norma principal reguladora de la materia agraria en España (en adelante nos referiremos a ésta como LRDA), señala que «el suelo rústico deberá utilizarse en la forma que mejor corresponda a su naturaleza», debiendo explotarse «según su destino agrario más idóneo» y realizarse las transformaciones y mejoras necesarias para la más «adecuada explotación». Parece, pues, que la naturaleza, el destino o la explotación agrícola, pecuaria o forestal son los datos que según esta ley configuran a la finca rústica (arts. 1.° y 2.°).

    La propia ley, incidentalmente, parece perfilar más su ámbito: - señalando una excepción a la norma que veta el troceo de fincas por debajo de la unidad mínima de cultivo, si la porción segregada se destina a cualquier género de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario (art. 44), en cuyo caso serían urbanos; - considerando la posibilidad de elaborar, también excepcionalmente, planes con otros Ministerios no agrícolas para expansión y mejoras, urbanizando terrenos para fines industriales, servicios comunitarios y residenciales en las poblaciones cabeceras de comarca (art. 57), con lo que tales terrenos pasarán de rústicos a urbanos.

    La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, al resolver las cuestiones de hecho presentadas a su decisión en cada caso, han tratado de delimitar la naturaleza rústica o urbana en los distintos supuestos y la doctrina ha sistematizado los criterios, considerándose que, debidamente armonizados, son principales la situación, construcción, destino y accesoriedad 5.

    Conjugando armónicamente los criterios dichos y teniendo en cuenta además las normas específicas de la legislación aplicable a cada caso, se podrá obtener la calificación de finca rústica...

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