Propiedad sobre pisos y habitaciones
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 279-293 |
Propiedad sobre pisos y habitaciones 1
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Sabré las huellas del Derecho francés, el Código italiano concede tan escaso valor al derecho de superficie, que Borsari, Bianchi, Coviello, Lucci, Gafoba y otros escritores niegan que el derecho de superficie romano, tal y como había sido confirmado por la acción del Pretor, haya pasado al ordenamiento civil italiano. El artículo 448 del Código civil admite la posibilidad de una propiedad de la super estructura (suprasuelo) separada de la del suelo propiamente dicho, y, en su virtud, la imposibilidad romana de que la propiedad de los diversos pisos de una casa perteneciese a distintas personas, se desvanece para dar lugar a un verdadero dominio. No se trata en esta hipótesis de una propiedad desmembrada entre varias personas, como en la enfiteusis, sino de la atribución de un derecho dominical sobre cosa materialmente distinta, llamada suelo, edificación o subterráneo. De este modo se distinguen tres elementos o estratos en el predio urbano, con individualidad jurídica y aun material, que permite la constitución de servidiumbres entre ellos; como si se tratara de fintas independientes.
La reglamentación de la figura jurídica que estudiamos se desenvuelve en los artículos 562, 563 y 564 del Código civil, bajo la rúbrica de los muros, edificios y fosos comunes, y aunque parte, como el Código de Napoleón, de la distribución de los gastos de reparación o reconstrucción de las cosas comunes, en proporción del valor de los pisos, amplía la enumeración de las mismas e introduce normas que van complicando la figura. En verdadPage 280sus líneas principales son la propiedad exclusiva de algunas partes del edificio y la copropiedad de otras, mas a la dificultad de fijar dónde principia la divisoria entre uno y otro piso, según existan ibóvedas, pavimentos, tillados o terrazas, se añade la variada calificación de los tipos de copropiedad sobre las partes comunes. En principio, todos los elementos de la construcción prestan un servicio cierto al edificio, pero como al mismo tiempo son más o menos necesarios para la existencia y aprovechamiento de un piso determinado, la doctrina se ha visto obligada a distinguir partes comunes prodiviso, afectas en cierto modo a varios pisos, y partes comunes proindiviso, que prestan servicio a todos los copropietarios. Así, las paredes maestras se reputan comunes prodiviso, en atención al especial valor que cada una de sus zonas verticales tiene para las habitaciones correspondientes, y según el parecer de algunos autores, los planos horizontales entre piso y piso han de determinar en los muros líneas precisas e inatacables, que sirvan tanto para fijar el límite de las dos propiedades como para repartir los gastos de conservación. Sólo que estas mismas zonas verticales no son objetos independientes, puesto que se hallan íntimamente ligadas por una especie de servidumbre oncris refendi.
Aun por lo que toca a las partes comunes pro indiviso, es fuerza distinguir las copropiedades perfectas, como la del suelo sobre la que el edificio descansa, y del cual no dice una palabra el Código, de aquellas mismas por el mismo enumeradas, como las entradas, portales, pozos, cisternas, acueductos, a las cuales pueden añadirse los patios, hornos, lavaderos, etc., que pueden servir a dos o varios pisos, como las escaleras, y que no son comunes a todos los interesados en el edificio, sino a los que los necesitan y utilizan.
Es decir, que mientras la determinación de los objetos y elementos sobre que recae la propiedad del dueño de un piso es difícil, si no imposible, la cualificación de las distintas copropiedades existentes sobre las otras partes del edificio, que ha de hacerse valorando la especie y cuantía de los servicios que prestan a todos los copartícipes o a varios de ellos, agrava en desmedidos términos el planteamiento de las cuestiones jurídicas que esta situación provoca con demasiada frecuencia.Page 281
El punto más alto de la evolución ha sido alcanzado por la ley belga de 8 de Julio de 1924, que añadió al título segundo del libro segundo del Código de Napoleón, que trata de la propiedad, un capítulo III dedicado a la copropiedad, cuyo contenido es el siguiente :
Artículo 577 bis. § 1." A falta de convenciones y de disposiciones especiales, la propiedad de una cosa que pertenece indivisamente a varias personas se rige como sigue :
§ 2.° Las partes indivisas se presumen iguales.
§ 3.° El copropietario participa en los derechos y cargas de la propiedad en proporción a su parte.
§ 4.° El copropietario puede disponer de su parte y gravarla con derechos reales.
§ 5.° El copropietario puede usar y gozar de la cosa común conforme a su destino y en la medida compatible con el derecho de sus consortes.
Realiza válidamente los actos puramente conservatorios y los actos de administración provisional.
§ 6.° Los demás actos de administración y los actos de disposición no son válidos mas que mediante el concurso de todos los copropietarios. Sin embargo, uno de los copropietarios puede obligar a los otros a participar en los actos de administración reconocidos como necesarios por el juez.
§7.° Cada uno de los copropietarios contribuye a las expensas útiles de conservación y mantenimiento, lo mismo que a los gastos de administración, impuestos y otras cargas de la cosa común.
§ 8.° La partición de la cosa común se rige por las reglas establecidas en el título de las sucesiones.
§ 9," Sin embargo, los bienes inmuebles indivisos que están afectados a título de accesorios al uso común de dos o varias heredades distintas, pertenecientes a propietarios diferentes, no están sujetos a partición. No pueden ser enajenados, gravados con derechos reales o embargados mas que con la heredad de que son accesorios.
Las cargas de esta copropiedad, y especialmente los gastos de entretenimiento, de reparación y de refacción, se reparten en proporción del valor de las heredades principales.
§ 10. En el caso previsto en el § 9.0, se permite a cada unoPage 282de los copropietarios modificar, a su costa, la cosa común, con tal que no cambie el destino de la misma y que no perjudique al derecho de sus consortes.
§11. Cuando los diversos pisos o partes de pisos de una casa pertenezcan a propietarios distintos, 15s cosas afectadas al uso común de los diversos pisos o partes de pisos, como el suelo, cimientos, paredes maestras, techo, patios, pozos, corredores, escaleras, ascensores, canalizaciones y demás, serán reputadas comunes y regidas por las disposiciones del presente capítulo, especialmente por los §§ 9.0 y 10.
Todavía contiene la citada ley tres artículos de gran importancia para el desenvolvimiento de la situación jurídica que estudiamos : el artículo 4.°, que permite la inscripción o, mejor dicho, la transcripción en las Conservadurías de hipotecas de los actos que tengan por objeto la fijación de los derechos que correspondan a los propietarios de pisos o de partes de pisos en un edificio construido o que se va a construir ; el artículo 5.0, a cuyo tenor la hipoteca puede ser constituida sobre edificios cuya construcción esté comenzada, o simplemente proyectada, con tal que el hipotecante tenga un derecho actual que le permita construir a su provecho, y, en fin, el artículo 6.°, que autoriza para constituir Sociedades cuyo objeto exclusivo sea la construcción, la venta y la compra de habitaciones, con las formas de las compañías mercantiles y sin perder su carácter civil.
Consecuentes con los precedentes jurídicos de la España medieval y moderna, que en...
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