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Propiedad horizontal tumbada. Licencia

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Atribuir a los elementos privativos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo.

Hechos: Se cuestiona si para inscribir una constitución de propiedad horizontal tumbada es necesario o no acreditar licencia administrativa de parcelación o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que en el caso cuestionado hay "asignación de uso exclusivo y excluyente de una determinada porción de terreno a cada uno de los dos elementos privativos que la componen, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos agota la totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones declaradas sobre las fincas".

Registradora: Es necesario la licencia porque en la escritura se constituyen dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí.

Notario: Considera que no existe fraccionamiento y alega que, además de suelo, existen más elementos comunes en la división horizontal. Incluso, "en el caso de que se considerase que se trata de una parcelación o división (…) habría prescrito la eventual infracción urbanística, al aseverar un técnico en certificado que se ha aportado que las distintas zonas llevan separadas físicamente desde hace más de seis años…".

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos, pues el régimen de propiedad horizontal parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales del régimen que se configura en el artículo 396 del Código Civil.

2 Por tanto, en principio no cabe la división horizontal como acto de división sujeto a licencia si no hay parcelación en sentido propio, ni asignaciones de uso exclusivo de los elementos...

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