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Propiedad horizontal. Referencias catastrales y excesos de cabida. Superficie real de una vivienda

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos. Se otorga acta notarial para hacer constar por su propietaria, con respecto a cinco viviendas de una propiedad horizontal, sus respectivas referencias catastrales y se declaran excesos de cabida. Estas cinco viviendas eran originalmente un solo elemento de una división horizontal mayor con una superficie privativa asignada de 600 metros. Después se constituyó una división horizontal de segundo nivel con esos cinco elementos.

La registradora no admite la inscripción del exceso de cabida exigiendo el consentimiento del resto de titulares de la división horizontal. Tampoco admite la constancia de la referencia catastral en dos de las fincas por superar el 10% la diferencia. Es las otras tres la acepta, pues, despreciada la parte que se dice en elementos comunes, sí que hay coincidencia.

El notario alega una cláusula estatutaria inscrita para obviar ese consentimiento y que el límite del 10% es para terrenos, pero no para pisos.

La DGRN, como cuestión previa hace ver la existencia de diversas irregularidades en el procedimiento registral, entre ellas, que la nota de calificación inicial fue notificada al presentante, pero no al Notario, aceptando entrar en el fondo, pues no hay fecha que determine el comienzo del plazo del Notario para recurrir.

Confirma el defecto relativo al exceso de cabida, requiriendo el consentimiento de los demás propietarios, aunque no ha llegado a ver el historial de la finca al no habérsele remitido y no haberlo pedido (de todos modos, la registradora reconoce que está inscrita con un texto similar al que recoge el notario en su recurso). Como principal argumento aduce que "siendo la superficie uno de los extremos determinantes de la cuota de cada elemento privativo en la comunidad, no cabe pretender aumentar unilateralmente la superficie de unos elementos sin afectar sus cuotas y sin el consentimiento unánime para modificar el título constitutivo." Además se añade a los elementos privativos ciertas superficies en elementos comunes y la diferencia supera una quinta parte.

En cuanto a la negativa registral a hacer constar las referencias catastrales alegadas para las viviendas cuatro y cinco, también se confirma la calificación pues las superficies catastrales difieren de las registrales en más de un diez por ciento y éste es el límite marcado por el precepto legal aplicable, artículo 45 TR Ley del Catastro, el cual no distingue entre terrenos y viviendas por lo que es aplicable a ambos.

Para concluir -y...

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