La propiedad horizontal: objeto y título constitutivo
| Autor | Dr. Ignacio Gallego Domínguez |
| Cargo del Autor | Catedrático deDerecho civil. Universidad de Córdoba |
| Páginas | 31-54 |
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Una empresa destinada a la promoción de bienes inmuebles se dirige a usted para que le asesore sobre propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad. Sobre los modos acceso al Registro de los edificios en régimen de propiedad -ya construidos, y en su caso en obra o meramente proyectado- y de los diferentes pisos o locales.
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Pedro trabaja en la asesoría jurídica de una promotora y acaban de pasarle el borrador de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y estatutos para que controle la legalidad de las cláusulas, y marca algunas de ellas señalando que deberían modificarse o suprimirse. Diga usted si está de acuerdo con las cláusulas que ha señalado Pedro y por qué. Señalemos que el inmueble consta de una planta sótano -destinada a garaje-, de una planta baja -destinadas a locales de negocio y oficinas-, y de 5 plantas más de altura -cada una con dos pisos de altura. Igualmente consta de un jardín común en el que encontramos una pista de padel.
Preguntas
1) Los pisos de la planta 5 son áticos, de modo que tienen una terraza que es parte de la cubierta del edificio sobre los pisos de la planta 4ª. La escrita de división horizontal tras describir las terrazas señala que tienen carácter privativo, constituyendo un anejo inseparable de cada uno de los pisos de la planta 4ª. Valore usted esta cláusula.
2) Con relación a la planta sótano se describen 10 cocheras y las zonas de maniobras. Se señala que cada una de las cocheras constituye anejo inseparable de cada uno de los pisos. ¿Es ello admisible
3) Se establece en los estatutos que los gastos de la comunidad serán atendidos por los diferentes propietarios en atención a las cuotas de participación con las siguientes especialidades:
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Los titulares de los locales no participarán en los gastos de limpieza del portal y escaleras, mantenimiento o sustitución del ascensor, zonas comunes a las que no tienen acceso ni derecho de uso; b) En tanto los locales de negocio o los pisos no hayan sido vendidos por la promotora y permanezcan si usar, los mismos no contribuirán con nada a los gastos de la comunidad. Estudie usted este modo de distribución de gastos.
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4) Los estatutos contienen una cláusula conforme a la cual para flexibilizar el buen funcionamiento de la comunidad se establece que las modificaciones de los elementos comunes y de los estatutos requieren la mayoría de 3/5 partes de los comuneros que a su vez representes 3/5 del capital. ¿Cree usted que es válida esta cláusula
5) El título y los estatutos describen como elemento común el jardín y la pista de padel; pero señalan que si bien el resto de elementos comunes son inseparables de los elementos privativos, por el contrario, admite que cada comunero pueda enajenar de modo independiente sus derechos sobre la pista de padel. ¿Es admisible
Respuestas
1) Una cláusula como la señalada en la pregunta primera no es jurídicamente admisible, pues la cubierta del edificio es elemento común por naturaleza, sin que se pueda establecer en la escritura de división horizontal tenga carácter privado. Las terrazas de los áticos forman parte de la cubierta del edificio.
Si bien es cierto que no todos los elementos calificados como comunes en el art. 396 del CC debe entenderse que necesariamente han de ser comunes, hay algunos que sí, los denominados elementos comunes por naturaleza. De este modo cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino:
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Elementos comunes por naturaleza. Son aquéllos que no pueden dejar de ser comunes, sin que el título constitutivo pueda establecer otra cosa. Hay que incluir en esta categoría, las fachadas, los muros, escaleras, cimentaciones.
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Elementos comunes por destino. Se trata de aquellos elementos comunes porque la ley los establece como tales -art. 396 del CC- si bien el título constitutivo puede atribuirles el carácter de privativos o los propietarios pueden proceder, con posterioridad, de manera unánime, a una desafectación. Igualmente un elemento común (elemento procomunal) por destino puede ser un local o un piso a los que el título constitutivo le atribuye carácter común, destinándose,
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por ejemplo, a vivienda del portero o a ser alquilado por la comunidad para sufragar gastos del edificio.
Esta diferenciación de elementos comunes ya desde la sentencia del TS de 10 de mayo de 1965.
De este modo las terrazas de los áticos en cuanto que constituyen cubierta o cierre del edificio entiendo que son elementos comunes por naturaleza en el régimen de propiedad horizontal -si bien en alguna ocasión se ha defendido otra postura-. Lo que la escritura de división horizontal debe decir es que siendo elementos comunes son de uso exclusivo o privativo de los propietarios de los pisos de la plan-ta 5.
2) No hay nada que objetar a la cláusula presente en la pregunta segunda. Las posibilidades de configuración jurídica de las cocheras en un edificio en régimen de propiedad horizontal son muy diversas. Una de ellas es la consignada en el texto, configurarlos como anejo inseparable de cada uno de los pisos, de modo que el que en cada momento sea propietario del piso lo es también de la cochera y la venta del piso acarrea como parte de él, la de la cochera. Tiene la ventaja práctica de impedir que lleguen a ser propietarios de cocheras extraños. Es cierto que se podría haber articulado jurídicamente la cochera de otro modo, pero la dictada es perfectamente legal y, por tanto, no objetable.
3) Para responder a la pregunta tercera debemos partir del art. 9.1.e) de la LPH que fija dentro de las obligaciones de cada propietario: "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
En principio el criterio inicial de fijación de gastos ningún problema jurídico plantea. Se señala de un modo expreso que los distintos propietarios de pisos o locales contribuirán a los gastos conforme a la cuota de participación fijada en el título, lo que no hace sino asumir el criterio primario fijado en el art. 9.1.e) de la LPH.
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Igualmente está en consonancia con el art. 3 de la LPH conforme al cual "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime".
Por lo que se refiere a la excepción a) igualmente no cabe objetar nada. El título constitutivo ha individualizado en el pago unos gastos que estaban ya individualizados de hecho. Es lógico que los propietarios de los locales de negocio que no tienen acceso al portal, al ascensor, a las escaleras no paguen los gastos de mantenimiento, reparación, sustitución etc ... que se refieren a ellos y por tanto la exclusión de los mismos en el título constituido no puede tacharse de ilegal. En la práctica es muy frecuente encontrarse cláusulas como la señalada
La excepción de la regla b) mayores problemas plantea pues no hay ninguna base legal para admitir una cláusula como la indicada y que cabe relacionar con las cláusulas abusivas, pues a priori viene a significar la imposición a los futuras adquirentes -que en la práctica podrán ser consumidores o usuarios- de una cláusula abusiva en la que el justo equilibrio de las prestaciones resulta afectado. Decimos a priori porque realmente la protección frente a las cláusulas abusivas actúa en las relaciones entre profesionales y consumidores y es posible que el adquirente de un local, cochera no sea un consumidor o usuario en sentido técnico jurídico. Ya nuestro TS ha tenido ocasión de acercarse si quiera sea mínimamente a este problema: La STS de 14 de diciembre de 2005 conoció de una demanda de nulidad de una cláusula estatutaria redactada por la promotora conforme a la cual las fincas privativas o plazas de garaje propiedad de tal entidad mercantil, contribuirán al sostenimiento de los gastos comunes en un veinticinco por ciento del que correspondería a su cuota en la Comunidad en función de la menor utilización o aprovechamiento de los elementos comunes, debiendo sufragar la diferencia los demás copropietarios a prorrata de su participación en el total. En primera instancia fue desestimada la demanda. En apelación, la SAP de Santa
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Cruz de Tenerife de 27 de marzo de 1999 declaró la nulidad de esta cláusula sobre la base del art. 10 de la LGDCU entonces vigente, entendiéndose la existencia de una cláusula abusiva. El TS, después de reconocer la aplicabilidad de la normativa de consumidores a las cláusulas de los estatutos de propiedad horizontal cuando su contenido ha sido predeterminado por el promotor e impuesto a las adquirentes de viviendas, en el caso concreto no accede a la petición argumentando que "en el presente caso hay que concretar que la norma novena cuya nulidad se...
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