Propiedad horizontal. Inscripción de edificación como elemento independiente sin previa desafectación del terreno común ocupado

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RESUMEN

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva.

 
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Resumen: La construcción de un nuevo elemento privativo sobre el terreno común de la propiedad horizontal no exige la desafectación del terreno ocupado.

Hechos: Una finca inscrita consta dividida en régimen de propiedad horizontal que consiste en tres viviendas integradas en un edificio, que son elementos independientes, y un número de terrenos destinados a prados y arbolados, que constituyen el elemento común. Los propietarios de los elementos independientes ceden a uno de ellos el derecho a construir una edificación sobre una parte determinada del terreno común; simultáneamente a la cesión se declara la obra nueva terminada que constituye un nuevo elemento independiente, lo que comporta la modificación de la propiedad horizontal y la atribución de nuevas cuotas a los cuatro elementos independientes resultantes.

Registradora: Suspende la inscripción porque (i) considera que es preceptiva la previa desafectación del terreno sobre el que se lleva a cabo la construcción y (ii) porque no se especifican las cuotas que son objeto de cesión.

Recurrentes: Entienden que no se precisa la desafectación del terreno sobre el que se ha constituido el nuevo elemento independiente.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La Resolución considera que estamos en presencia de una genuina propiedad horizontal y no de un conjunto inmobiliario. Consecuentemente con esta calificación entiende que “la configuración del terreno como elemento común no impide en absoluto la atribución a la edificación ya construida, o a la que se va a construir, del carácter de elemento independiente del régimen de propiedad horizontal, pues a tal esquema obedece la regulación legal, lo que excluye la necesidad de proceder a su previa desafectación”.

2 Es más, si se desafectara el terreno construido y se le atribuyera el carácter de propiedad independiente y separada del resto, se estaría produciendo una transformación de la propiedad horizontal preexistente, que exigiría una parcelación y la correspondiente licencia, lo que transformaría la finca en conjunto inmobiliario constituido por dos fincas o entidades: la originaria, dividida a su vez en régimen de propiedad horizontal y la segunda, integrada por el suelo desafectado y lo que en él se edifique, y que compartiría con la anterior la titularidad «ob rem» sobre servicios comunes. Una modificación semejante del régimen jurídico preexistente es perfectamente posible (vid. Resolución de 15 de febrero de...

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