Propiedad horizontal de hecho: ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal. Coordenadas georreferenciadas resultantes del catastro.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

Hechos: Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal (en 1872) fue segregada e inscrita como finca independiente una parte de un edificio, integrada por las plantas baja y alta. El edificio consta de otras cuatro plantas altas destinadas a sendas viviendas de las que tres de ellas fueron segregadas como fincas independientes; es decir, hay 5 fincas independientes de un edificio en el que nunca se constituyó formalmente la propiedad horizontal con asignación de coeficientes y en el que no consta siquiera la superficie del suelo.

Ahora el propietario de dicha finca segregada amplía la obra nueva y subdivide horizontalmente la mencionada finca formando dos nuevos elementos privativos a los que asigna un coeficiente de propiedad horizontal basándose en el que figura en el Catastro, aportando un certificado de acuerdo de Junta de Propietarios, que muestra su conformidad. Las coordenadas georreferencias de la edificación se basan también en el certificado catastral.

El registrador suspende la inscripción porque la ampliación de obra nueva y la subdivisión horizontal pretendida deben de constar en la finca matriz, y porque para ello se necesita el consentimiento individualizado de los demás copropietarios, que a su vez deben constituir previamente el edificio en propiedad horizontal. Finalmente añade como defecto que la superficie georreferenciada aportada resultante del Catastro no es coincidente con la que resulta de la escritura.

El notario autorizante recurre y alega que en una diligencia complementaria se ha descrito el edificio completo con la ampliación de obra nueva; que no se necesita un consentimiento...

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