Propiedad horizontal. Constitución onerosa de derecho de usufructo sobre parte de la azotea. Diferencia entre terraza y cubierta

Páginas:119-122
RESUMEN

Resolución de 19 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de constitución onerosa de derecho de usufructo (IES)

 
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Resumen: El derecho usufructo sobre usos singulares del inmueble, como las instalaciones de telecomunicaciones a que se refiere este expediente, que recae sobre parte de la azotea de un inmueble que es elemento común cuyo uso exclusivo es atribuido en el mismo título constitutivo a los titulares de dos de los tres elementos privativos del inmueble, puede constituirse sin desafectar la terraza como elemento común y con independencia de los elementos privativos que tienen atribuido su uso, y es por sí mismo un derecho real y por tanto, inscribible, si está válidamente constituido. No hay razón para entender que dicho usufructo solo sería posible si se extendiese simultáneamente sobre el elemento privativo que tiene atribuido el uso exclusivo del elemento común.

Hechos:

Se presenta una escritura por la que los propietarios de la totalidad de los elementos privativos en que se divide un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal constituyen a título oneroso un derecho de usufructo recayente sobre parte de la azotea del inmueble que da derecho a su titular a instalar, mantener y sustituir determinados equipos de telecomunicaciones, así como a arrendarlos a terceros. 

Concurre la circunstancia de que la citada terraza o azotea está delimitada en dos zonas sobre cada una de las cuales los titulares de las viviendas situadas en las plantas primera y segunda (elementos privativos números dos y tres, respectivamente) tienen asignado en el título constitutivo de la propiedad horizontal (apareciendo así consignado en las respectivas descripciones de ambas viviendas) «el uso y disfrute de ochenta metros cuadrados en la cubierta plana o terraza visitable», superponiéndose la zona afectada por el derecho real de usufructo constituido sobre parte de las citadas zonas de uso y disfrute privativo.

Registrador:

El registrador suspende la inscripción del citado derecho de usufructo sobre el citado elemento común del inmueble, por los defectos (objeto de recurso):

  1. no ser inscribible, a su juicio, la constitución de un derecho de usufructo sobre un elemento común de una propiedad horizontal, sin que previamente se proceda a desafectar tal elemento para convertirlo en privativo;

  2. este derecho de usufructo sobre la azotea choca y es incompatible con los derechos de uso y disfrute que sobre la azotea concede el título constitutivo a cada uno de los dos pisos existentes en la citada propiedad horizontal;

Los argumentos de Derecho positivo en que se apoya la calificación recurrida son, por un lado, el artículo 3 de la Ley sobre...

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