La propiedad horizontal en el Código Civil de Cataluña

Autor:Tomás Giménez Duart
Cargo:Notario de Barcelona
Páginas:43-106
 
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CAPÍTULO III Régimen jurídico de la propiedad horizontal. Sección primera. Disposiciones generales. Subsección primera. Configuración de la comunidad

Artículo 553-1. Definición.

1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.

2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:

  1. La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.

  2. La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

  3. La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.

    COMENTARIO. El concepto de la PH en Cataluña es el mismo que en sede de Derecho común: propiedad exclusiva sobre los elementos privativos y compartida sobre "el resto" del inmueble, es decir, sobre aquellos elementos no individualizados como privativos en el título constitutivo, los cuales, precisamente por su falta de individualización, pasan a ser considerados elemento común.

    Ahora bien, hay en la ley catalana una forma de estructurar la PH que no puede pasar desapercibida, a saber: en Derecho común hay, valga la expresión, "una sola PH"; hasta tal punto esto es así que la DGRN en numerosas resoluciones ha tenido la ocasión de proclamar que los llamados conjuntos inmobiliarios, sobre todo en su variedad de propiedad por parcelas o PH tumbada, "no son" una PH (así, por ejemplo, no juega el principio de unidad de finca matriz, vide art. 24 LPH) sino que «se rigen supletoriamente», en lo que convenga a su estructura, por la LPH. Vide: Res. 10.diciembre.2003 (BOE 13.enero.2004), Res. 14.junio.2004 (BOE 12.agosto), Res. 16.julio.2005 (BOE 13.sep), Res. 5.enero.2006 (BOE 13-febrero)1.

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    En cambio en Cataluña todas las diferentes formas de organizar la propiedad con elementos comunes compartidos "sí son PH". Dicho de otro modo, en Cataluña la propiedad por parcelas «formalmente organizada» (sin título constitutivo no hay PH, puesto que, como veremos al analizar el art. 553-7 CCC, la escritura se configura como constitutiva) es PH o, al menos, un tipo de ella. La consecuencia inmediata es que todas las normas generales del Capítulo III del Libro V son directamente aplicables, y no supletoriamente como ocurre en sede de Derecho común.

    Ello se ve claro cuando se examina la estructura del Capítulo III del Libro V del CC de Cataluña, compuesto de cuatro secciones:

    - Sección primera (arts. 553-1 a 553-32): Disposiciones generales.

    - Sección segunda (arts. 553-33 a 553-47): Propiedad horizontal simple.

    - Sección tercera (arts. 553-48 a 553-52): Propiedad horizontal compleja.

    - Sección cuarta (arts. 553-53 a 553-59): Propiedad horizontal por parcelas.

    No es éste el momento de analizar los subtipos de las PH compleja y por parcelas. Pero sí procede hacer aquí un par de críticas a propósito del artículo que estamos comentando. La primera el desacierto del legislador de utilizar en el pfº 2º a) la expresión «inmueble unitario», cuando claramente resulta que en el subtipo PH compleja caben «una pluralidad de edificios independientes y separados» (vide art. 553-48). Se podrá decir que lo que el legislador quiere significar con la expresión «inmueble unitario» (en vez de «edificio unitario») es que siempre ha de haber una «única finca matriz unitaria»;Page 45 pero ello, que puede valer para la llamada PH compleja, es a nuestro juicio un desacierto -y ésta es la segunda crítica- tratándose de PH por parcelas o, dicho más ampliamente, urbanizaciones privadas.

    En efecto, repárese en que, para la existencia de una PH por parcelas, el art. 553-53 sólo exige la existencia de «unos elementos de titularidad común» que pueden ser «otras fincas o (no "y") servicios colectivos». Ergo, no se adivina para qué ha de jugar aquí necesariamente el principio de unidad de finca (piénsese en una PH por parcelas que "sólo compartiera" los servicios colectivos de vigilancia y jardinería), principio que además se reitera en el art. 553-58 («se han de efectuar las operaciones registrales necesarias para formar una sola finca») y sólo sirve para imposibilitar que de hecho las urbanizaciones ya existentes se legalicen en el Registro de la Propiedad por el desorbitado coste que supondría el impuesto de Actos Jurídicos Documentados para cumplir con el capricho de formar una "finca de partida". No hace falta decir que, en sede de Derecho común, la DGRN (vide ress. antes citadas) ha interpretado que el art. 24 LPH no exige el partir de una "finca única" para el acceso al RP de los llamados complejos urbanísticos.

    Volviendo a la estructura de la Ley catalana, otra de las consecuencias derivadas de la existencia de varios tipos de PH es la necesidad de que en el título constitutivo, o sea, en el cuerpo la escritura, o en los estatutos anexos a la misma (aunque, obviamente, se pueden protocolizar también en escritura separada complementaria de la constitutiva del régimen), la necesidad, repito, de que se especifique ante qué tipo de PH estamos. Me explico, en Derecho común (al que necesariamente han de ser continuas las referencias porque es al que estamos "acostumbrados") sólo hay un tipo de PH, todo lo compleja que se quiera, dependiendo de la configuración y características físicas del edificio o edificio. En Cataluña no es igual, al menos tratándose de un inmueble complejo.

    En efecto, imaginemos un complejo inmobiliario con sótanos, plantas bajas y primer piso corridos de los que emergen dos o más cuerpos de varias plantas en altura. Lo mínimo que habrá especificarse en el título o en los estatutos, y por lo tanto exigir el notario para autorizar la escritura y el registrador para inscribirla, es la concreción de si la PH se constituye en su modalidad de "simple" o de "compleja". Así, por ejemplo, dada la literalidad del art. 553-52 CCC, la comunidad de garajes y/o trasteros constituirá o no "comunidad independiente" según la PH se configure como compleja o como simple; si se constituye como PH compleja las "subcuotas" irán referidas a una subcomunidad con sus propios órganos y la posibilidad de adoptar acuerdos específicos (art. 553-51), lo que no ocurrirá si se constituye como PH simple, pues en este caso las subcuotas sólo indicarán una participación en gastos de una parte concreta del edificio (garaje o escalera, normalmente).

    En Derecho común nada obliga a que se especifique si se constituyen o no subcomunidades. En Derecho catalán nada obliga a constituirlas (entiendo que, aunque el edificio sea complejo se puede optar por una PH simple con cuota general y cuotas particulares de gastos) pero sí que "se aclare", ante unos estatutos que, en la práctica, unas veces hablan de "cuota de gastos", en otros lugares de "cuotas en la comunidad del garaje o de la escalera tal" y en otros de "cuota particular", que se aclare, repito, si con ello se quiere establecer un mero coeficiente para repartir determinados gastos o se ha optado por constituir subcomunidades con la autonomía que atribuye el régimen de "PH compleja". Dicho enPage 46 términos políticos: en la LPH todo es "unitario" sin perjuicio de que pueda haber autonomías; en Derecho catalán habrá que especificar si se opta por un régimen unitario (con más o menos autonomías) o por una federación de comunidades. Evidentemente, si se trata de un edificio sencillo, no hará falta especificación alguna porque de la propia descripción del edificio ya resultará que el único régimen posible es el de PH simple.

    Volviendo a los garajes, y aunque sea reiterando ideas ya expuestas: nada autoriza a interpretar (como ya ha ocurrido en algún caso) que el parking "salvo previsión estatutaria en contra" constituye "siempre" una comunidad independiente de la general, por aplicación de lo dispuesto en el art. 553-52.1 CCC (con las excepciones generales del pfº 2 del mismo artículo). Ello carece de sentido en una comunidad de cuatro alturas, con dos pisos por planta y ocho plazas de aparcamiento. La previsión legal del repetido art. 553-2 sólo es para el caso de que la PH se constituya como "compleja". De ahí, repito, la necesidad en las comunidades que realmente sean complejas de determinar que tipo de PH se constituye.

    La observación anterior nos lleva a otro problema: el art. 553-52.1 a) concluye afirmando que «los titulares del local (garaje o trasteros, en régimen de comunidad con asignación de uso exclusivo) no pueden ejercer la acción de división de la comunidad ni gozan de los derechos de adquisición preferente». Hemos afirmado que el art. 553-52 CCC, en general, sólo es aplicable a las situaciones de PH compleja, lo que podría dar entender que la exclusión de acción de división y de los derechos de tanteo/retracto nada más opera caso de que la PH se configure como tal. Esto no es así: las exclusiones del art. 553-52.1 a) in fine operan en cualquier supuesto, o sea, aunque la comunidad garaje/trasteros no funcione independientemente, pues la analogía debe operar de pleno al ser una misma la razón de la exclusión en todos los casos.

    Acaba el art. 553-1 con una norma, en su pfº c), que por innecesariamente aclaratoria acaba siendo confusa: afirma este párrafo que no procede la acción de división ni los derechos de adquisición preferente entre los propietarios de los diferentes apartamentos, norma de todo punto innecesaria puesto que los elementos privativos pertenecen a su titular en propiedad exclusiva lo que, por definición, excluye tales derechos. Añade que esta exclusión no afecta a los indivisos respecto un apartamento determinado, aclaración también perfectamente...

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