Promociones inmobiliarias de mercado
| Autor | Victor Gonzalez De Buitrago Diaz |
El concepto de promoción inmobiliaria de bienes urbanos y su desarrollo desde la adquisición del solar hasta la finalización de la construcción y venta del producto inmobiliario resultante, se considera básico y punto de partida para establecer las fórmulas de valoración de dichos bienes en operaciones transaccionales de suelos sin edificar o con edificaciones de nueva o antigua construcción de uso residencial, de oficinas, comercial o industrial.
Las formulaciones matemáticas de los procesos promocionales exigen la determinación de los parámetros que en los mismos intervienen y de las interrelaciones entre ellos existentes reflejadas en las ecuaciones que como resultado han de plantearse.
A establecer tales formulaciones y al análisis comparativo de las mismas dedicamos este primer Capítulo que comprende los siguientes apartados:
1.1. FÓRMULAS DE VALORACIÓN.
1.2. GASTOS Y BENEFICIOS.
1.3. VALORACIÓN SIMPLIFICADA.
Si designamos por:
S, el precio de repercusión de compra del suelo (ptas/m² construido).
GS y GS/S, los gastos e impuestos ligados a la compra del suelo, expresados por su importe (GS) o en tanto por uno (GS/S) de S.
SG (suelo con gastos)= S + GS (gastos del suelo) = S x (1 + GS/S) el valor inicial del suelo más sus gastos e impuestos, expresados por su importe (GS) o en tanto por uno (GS/S)
C, el costedeejecución materialdela construcción(ptas/m2 construido).
GC y GC/C, los gastos e impuestos inherentes a la construcción, expresados por su importe (GC) o en tanto por uno (GC/C) de C.
CG (construcción con gastos)= C + GC (gastos de construcción) = C x (1 + GC/C) el coste de ejecución material de la construcción más sus gastos e impuestos, expresados por su importe (GC) o en tanto por uno (GC/C).
GP y G = GP/(SG +CG) los gastos e impuestos atribuibles al conjunto promocional de suelo y construcción (no incluidos, por tanto, en GS ni en GC) expresados por su importe (GP) o en tanto por uno (G) de (SG + CG).
BP y B = BP/(SG + CG + GP) el beneficio de promoción, expresado por su importe (BP) o en tanto por uno (B) de (SG + CG +GP).
KS y KC, dos coeficientes o factores económicos que afectando, respectivamente, al suelo y la construcción englobarían los gastos específicos inherentes a los mismos y la parte proporcional de gastos y beneficios de promoción que a cada uno de ellos corresponde.
El valor V en venta (ptas/m2 construido) del producto inmobiliario resultante, se obtiene por aplicación de la fórmula:
V = SG +CG +GP +BP = SG + CG + GP + B x (SG + CG + GP) (1)
o sus equivalentes:
V = (SG + CG) x [1 + GP/(SG +CG)] + [1 + BP/(SG +CG +GP)] (2)
V = (SG + CG) x (1 + G) x (1 + B)=
= [S x (1 + GS/S)+ C x (1 + GC/C)]x (1 + G)x (1 + B) (3)
donde G = GP/(SG +CG) y B = BP/(SG +CG + GP) =
= BP/(SG +CG) x (1 + G)
V = S +S x KS + C +C x KC =S x (1 + KS)+ C x (1 + KC) (4)
con 1 + KS = (1 + GS / S)x (1 + G)x (1 + B)
1 + KC = (1 + GC / C)x (1 + G)x (1 +B)
De la fórmula (3) y las igualdades:
GP = (SG + CG)x G y GP = (SG +CG + GP) x B
se deducen otras expresiones de V:
V = (SG + CG)x (1 + G)x (1 + B)
V = (GP/G) x (1 + G) x (1+ B)
V = (SG + CG + GP - GP)x (1 + G)x (1 +B)
V = [(BP/B) - GP] x (1 + G)x (1+B)
V = (SG + CG)x [1 + GP/(SG +CG)]x (1+B)
V = (SC + CG + GP) x (1 +B)
V = (BP / B)x (1 + B)
A partir de la fórmula (1) y las mismas igualdades resulta:
SG = V - (CG + GP + BP)= (V -BP)- (CG + GP) =
= V x [1 -(BP/V)]- (CG + GP)
SG = V x [1 - (BP / V)]- [CG + G x (SG +CG)]
SG = V x [1 - (BP / V)]- [SG x G + CG x (1 + G)] (5)
La última expresión (5) de la fórmula (1) permite estudiar la relación existente entre esta y la (6) que figura en el Anexo 2, apartado IV.2, letra e) de la Orden de 30/11/94, sobre Normas de Valoración para determinadas entidades financieras
F = VM x (1 - b) - å C i (6)
donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor de mercado del inmueble terminado.
b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno (de VM) (*)
C i = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.
Para la equivalencia de las ecuaciones (5) y (6) F debería incluir, como SG, los gastos e impuestos que afectan exclusivamente al suelo y la suma å C i coincidir con el término CG + GP =SG x G +CG x (1 + G). Para ello los parámetros de la fórmulación (6) deberían definirse así:
F = Valor del terreno más gastos e impuestos ligados a la compra del suelo
C i = Cada uno de los costes y gastos necesarios sin considerar el F del punto anterior.
porque de no cumplirse estas dos condiciones, el desarrollo comparativo de los valores S y F (asimilando FG =F x (1 + GF) a SG x (1 + GS), VM a V y b a BP/ V) conduciría a los siguientes resultados:
SG = S x (1 + GS) = V x (1 - BP/V) - [SG x G + CG x (1 + G)
S = [V x (1 - BP/V) -...
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