La promoción del alquiler ante la crisis inmobiliaria

Autor:Purificación Cremades García
Cargo:Profesora Colaboradora de Derecho Civil de la Universidad Miguel Hernández
Páginas:13-24
RESUMEN

Con motivo de la reciente publicación en el BOE el pasado 24 de noviembre de la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, se pone de nuevo en evidencia la necesidad de relanzar el arrendamiento en nuestro país, opción en clara desventaja frente a la compra de vivienda y que sin embargo cobra... (ver resumen completo)

 
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1. Antecedentes en el alquiler de vivienda

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Según el Informe del Observatorio Valenciano de la Vivienda1 en su estudio de necesidades y demanda de vivienda de la Comunidad Valenciana 2008/20112, la gran mayoría de los hogares valencianos reside en una vivienda de su propiedad (85,5%). El régimen de alquiler es más reducido (11,8%).

Sigue diciendo el informe que la tasa de hogares vinculados a la vivienda en situación de alquiler aumenta en los núcleos de mayor población y en las ciudades de alto contenido turístico3.

También es destacable el alquiler como régimen de tenencia para los hogares que:

- son demandantes de vivienda.

- son de nivel social medio.

- el responsable del hogar es joven.

- son unipersonales.

- el responsable es de nacionalidad extranjera.

- tienen un nivel de ingresos medio-bajo.

Motivos de residir en compra frente al alquiler:

- Deseo de ser propietario (73,2 %)

- Consideración de que optar por el alquiler supone “tirar” el dinero (42,3%).

- Motivaciones minoritarias relacionadas con la rentabilidad de dicha opción: inversión rentable (15%), refugio bastante seguro del dinero (11,9%).

Motivos de residir en régimen de alquiler frente al de compra:

- No disponer de ingresos suficientes para hacer frente a la compra de una vivienda (58%).

- Opción temporal hasta poder acceder a la compra (18,3%).

- Precio de la vivienda demasiado elevado (16,2%).

- No disponer de ahorros (13,9%)

- Por motivos de movilidad (10,9%)

- No deseaba hipotecarse (7,9%)

Después de estos datos, es fácil afirmar, teniendo presente el reconocimiento constitucional del derecho a la vivienda digna y si el acceso a la misma no se puede conseguirPage 16 adquiriendo su dominio como consecuencia de la crisis por la que atravesamos, sea el alquiler la solución si quiera más inmediata al problema.

Sin embargo poner en marcha el mercado de viviendas en alquiler no es algo nuevo. Resulta ilustrativo en este sentido la lectura del Preámbulo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos:

“Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el art. 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

También es elocuente lo que a continuación decía: “La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca”.

Se mencionan dos cuestiones que a lo largo del presente estudio van a estar latentes y son: potenciar el mercado de los alquileres y conseguir el equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes.

Con estas premisas, avanzamos un periodo de tiempo de quince años, y nos encontramos con el proyecto de ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios4 que se convirtió en proyecto de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios5 procedente del proyecto de ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios y proposición de ley orgánica de modificación de ley orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, de la ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, en orden a una mayor agilidad de los desahucios por falta de pago, y de ayuda a situaciones de alta vulnerabilidad social. Llegando a publicarse finalmente el pasado 24 de noviembre en el BOE la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

2. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios

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En su Exposición de Motivos vuelve a referir el bajo índice de ocupación en régimen de alquiler. Recordemos que en el Preámbulo de la LAU se hablaba de un 18%, y ahora 11% del mercado de la vivienda, cuando la media europea se sitúa entorno al 40%, dice la mencionada Ley.

Continúa diciendo la referida Ley que aunque la tendencia ha empezado a cambiar, siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica con el pago de las rentas y a la emancipación de los jóvenes, como fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado de alquiler, y es en esta segunda vertiente donde nos centramos en este trabajo.

Y para ello qué hace, pues modifica sólo y exclusivamente el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que ahora no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando al tiempo de celebración se haga constar de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado según refería el Proyecto de Ley inicial. En el texto que pasó al Senado y que finalmente se ha aprobado también se contempla la necesidad para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. El texto por lo tanto queda de la siguiente manera:

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor" 6 .

¿Qué ha cambiado entonces?

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- Se trata de una excepción a la prórroga obligatoria.

- Debe hacerse constar al tiempo de la celebración del contrato.

- La necesidad debe ser para ocuparla...

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