Prohibición de disponer en contratos mixtos. Subrogación real

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

En una escritura de compraventa, la compradora menor de edad aparece representada por su madre en ejercicio de la patria potestad. En la misma escritura y previa a la compra, la madre dona a la hija una cantidad de dinero para ser empleada en la compra estableciendo la prohibición de «que la donataria pueda disponer o gravar de lo donado, e incluso de lo adquirido utilizando el dinero donado, por actos «inter vivos», sea a título oneroso, gratuito u otro, sin el consentimiento de la donante». Asimismo, se añade que «la presente prohibición de disponer afecta a dicho dinero, y por el principio de «subrogación real» a lo adquirido haciendo uso de dicho metálico donado, prohibición de disponer que conforme al art 26 LH será inscrita...».

El registrador suspendió la inscripción de la prohibición por entender que no tenía acceso al registro al establecerse en un acto a título oneroso, de conformidad con el art. 27 LH.

En cambio el notario alega que nace de un acto a título gratuito, la donación del dinero y que afecta a la finca por aplicación del principio de subrogación real.

La Dirección repasa su propia doctrina sobre las prohibiciones de disponer: no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva de su titular (R. de 20 de diciembre de 1929).

Los artículos 26 y 27LHlas regulan desde la perspectiva registral pero al carecer el CC de una regulación completa, puede afirmarse que la legislación hipotecaria constituye en esta materia legislación civil sustantiva. Y sus efectos son diferentes según procedan de actos a título gratuito u oneroso: las primeras tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención); pero las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de diferente forma según se trate de unas u otras.

A su vez ha considerado el alcance puramente obligacional de las prohibiciones impuestas en actos mixtos -R. de 19 de julio de 1973-: si el negocio tiene causa mixta, por ser una compraventa «de amigo», o «negotium mixtum cum donatione» en la que hay...

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